«Цены снижали и на 20 тысяч долларов». Эксперты рассказали, что творилось на рынке квартир Минска в марте и что будет дальше
31.03.2022 19583
Ситуация в Украине, резкий рост доллара, отмена кредитов на недвижимость — все это повлияло на рынок недвижимости в марте. В какой-то момент сделки практически остановились, но сейчас рынок начинает снова оживать. Realt поинтересовался в агентствах недвижимости, как белорусы покупали и продавали квартиры в марте, а также чего ждать дальше.
Сейчас, согласно предварительным данным Национального кадастрового агентства, в марте в Минске зарегистрировано 888 сделок купли-продажи квартир (с учетом долей и комнат). В феврале, для сравнения, была 1261 сделка. В январе — 1154 сделки.
— Звонки по объектам недвижимости в Минске практически полностью остановились 25−28 февраля. Около трех следующих недель спрос на покупку жилья был очень низкий. В нашей компании количество запросов покупателей снизилось примерно на 70% — стало поступать меньше звонков, а соответственно и проходить меньше показов, приостановились задатки. Люди впали в стадию оцепенения, — описывает ситуацию замдиректора компании «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев.
По словам Александра, такая ситуация продолжалась около трех недель — последние дни февраля и первые пару недель марта. С 20-х чисел марта рынок недвижимости стал постепенно восстанавливаться.
— Мы пока не говорим о том, что спрос вернулся к докризисному уровню, но однозначно рынок начал восстанавливаться. Вероятно, у людей наступила стадия принятия: белорусский рубль стал постепенно укрепляться, и это немного успокоило покупателей, они стали возвращаться на рынок. Сомневаюсь, что мы полностью восстановимся в ближайшие месяц-два, но хорошо, что рынок начал функционировать. 800 сделок за март — это, конечно, меньше чем среднегодовые минские 1 200 сделок, но и не те 500, которые предрекали в начале месяца.
Еще одна из причин частичного восстановления рынка недвижимости по мнению эксперта в том, что многие белорусы в конце февраля-начале марта успели забрать вклады из банков.
— И они хотели деньги куда-то пристроить. А в Беларуси недвижимость — это самый понятный инструмент инвестирования.
Многие продавцы на снижение спроса отреагировали снижением цен на квартиры. Средняя скидка, по мнению эксперта, — 5−15%.
«Больше половины продавцов снизили цены — от двух тысяч долларов до 20»
— В нашей компании больше 50% продавцов услышали наши рекомендации о снижении стоимости: кто-то снизился на 2 тысячи, а кто-то на 20. Часть продавцов решила не снижаться и приостановить продажу. Процентов 20 решили сохранить цены, но по таким объектам практически полностью остановились показы. Те, кто цены снизил, уже с середины марта снова стали получать звонки.
Но есть исключение — некоторые квартиры пользуются спросом даже в том случае, если продаются по старым ценам.
— Это объекты, которые выгодно отличаются от конкурентов — находятся в элитных комплексах, имеют хорошую планировку, или очень качественный ремонт и хорошее расположение. Например, рядом с набережной. Для нас это стало неожиданностью, но на такие квартиры все это время спрос сохранялся. Таких объектов очень мало. И есть покупатели, которые рассматривают только определенные дома и планировки, а этих квартир больше не становится.
Сильнее цены снижаются на более дорогие квартиры, и дело не только в том, что 10% от стоимости однушки и хорошей трехкомнатной — это совсем разные цифры.
— Если квартира продавалась за 35−37 тысяч долларов, не снизится ее стоимость на 10−15%. Это будет снижение на 3−5%. Сейчас в Минске самый дешевый сегмент — это 33−35 тысяч долларов, то есть на пару тысяч меньше, чем было раньше. Не стали квартиры [массово] стоить меньше 30 тысяч. Хотя вы и публиковали новость о продаже квартиры за 26 тысяч, но надо понимать, что это малоэтажка, сталинка без ремонта, в специфическом месте, очень маленькой площади. Раньше бы она стоила 30 тысяч.
Что касается элитного жилья, по словам эксперта, на него спрос тоже начал восстанавливаться.
— В конце марта я заметил, что по дорогим объектам (есть объекты по 300−500 тысяч долларов) начинают поступать звонки. Да, люди интересуются, насколько хозяева готовы торговаться. Но чаще всего владельцы элитной недвижимости не спешат продавать. Могут приостановить продажу до лучших времен. Покупатели тоже понимают, что если они хотят квартиру на Сторожевской, Пионерской или коттедж под Минском в конкретном поселке, где они редко появляются, то нечего выжидать: надо идти торговаться и покупать, завтра это объявление просто пропадет.
Александр обращает внимание, что многие сделки, которые совершили в марте, были запланированы еще в феврале.
— Поэтому показательным будет еще и апрель: этот месяц будет результатом достигнутых в марте договоренностей и заключенных предварительных договоров. Но я сомневаюсь, что в апреле мы увидим цифры ниже мартовских. Белорусский рубль укрепляется, а некоторые банки возобновили кредитование недвижимости — люди на это реагируют положительно, понимают, что рынок не улетает в пропасть.
«Если продавец был не согласен сделать скидку, искали другие варианты»
— Ситуация, похожая на ту, что происходит на рынке недвижимости сейчас, была в марте 2020-го года: тогда подскочил доллар, началась пандемия. Только сейчас мы имеем страхи уже нового характера, — комментирует замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Выросший курс доллара обрезает покупателям все финансовые возможности. Особенно непростая ситуация у тех, кто планировал приобрести недвижимость в кредит — а таких еще в начале февраля было порядка 15% на вторичке и более 30% в новостройках. Если кому-то банк одобрил кредит в белорусских рублях 23-го февраля, то к моменту расчета 25−26 февраля суммы уже катастрофически не хватало. Многие из этих сделок были расторгнуты, если продавцы не шли навстречу. А в последние дни февраля уже стало не до переговоров: люди брали паузу, чтобы подумать и посмотреть, как дальше будет развиваться ситуация. Март на рынке недвижимости начинался очень вяло. Те, кто уже был одной ногой в собственной квартире, эту затею не отпускали и старались всячески обсуждать с продавцами возможную скидку.
Но, как показал еще 2020 год, в стрессовых ситуациях самостоятельные коммуникации покупателя и продавца идут сложно: обе стороны эмоционально напряжены и не располагают достаточной информацией для аргументации своей позиции и выбора правильной тактики продажи-покупки, говорит Андрей.
— Но данные по реальным сделкам и величине спроса многих отрезвляют. И если продавец все-таки отказывался давать скидку, то нам приходилось быстро искать новые варианты взамен, чтобы довести сделку до конца. Если новостройка уже не подходила по стоимости, старались найти свежую квартиру на вторичке. Во многом благодаря подобным быстрым действиям, мы смогли завершить большую часть запланированных сделок с позитивным результатом.
Если говорить о возобновлении спроса, Андрей называет те же даты, что и предыдущий эксперт.
— Спрос стал возобновляться в начале 20-х чисел марта. Еще в первой декаде марта основной задачей было донести до продавцов всю сложность сложившейся ситуации — чтобы они объективно понимали, какие факторы оказывают влияние на рынок, цены и покупателей. Мы объясняли продавцам, что февральские цены уже нежизнеспособны, а быстрое восстановление рынка и покупательской способности маловероятно. И когда продавцы это понимали, сами приходили к тому, что нужно снижать цену, иначе продать жилье не получится. Покупатели, в свою очередь, интересовались, можно ли еще подождать, чтобы цены еще пошли вниз.
«Хрущевки дешевеют меньше»
Эксперт говорит, что по факту сделок в Минске цены снизились на 7%.
— От той цены, которая заявляется в объявлении (цена предложения), снижение более весомое — порядка 10−12%. Но в этой цифре сидит еще стандартная скидка на торг, которая была всегда. Поэтому с учетом того, что мы всегда советуем продавцам закладывать на торг не более 4−5%, то после его вычета, вот и выйдет скидка 7−8%, к которой пришли продавцы из-за текущей ситуации. В свежих каркасно-блочных домах скидка будет немного больше (потому что они дороже). Продавцы же хрущевок снижают стоимость меньше, потому что в последние годы они привыкли к тому, что их жилье пользуется меньшим спросом, чем новостройки, и сразу оценивали свои квартиры ниже.
Андрей обращает внимание, что, несмотря на возобновление спроса, пока даже с натяжкой нельзя говорить о том, что рынок восстановился полностью.
— Пока мы говорим лишь о том, что рынок отошел от стресса конца февраля-начала марта. В прошлые годы март был активным месяцем на рынке недвижимости: обычно происходило 1150 сделок на вторичном рынке. Сейчас мы полагаем, что их будет не более 850 (окончательные итоги будут подведены позже). И значительная их часть которых была совершена за последние две недели, когда продавцы массово пошли на уступки в цене. Кстати, если кто-то думает, что раз рынок стал возобновляться, можно больше не давать скидку — нет, это не так. Правило остается прежним: продает только тот, кто снизит стоимость по сравнению с ценам начала февраля. Это касается как продавцов на вторичном рынке, так и застройщиков.
Еще одна из особенностей — покупатели больше заинтересовались вторичкой.
— Если раньше мы видели явный преобладающий интерес покупателей к новостройкам, то сейчас люди стали задумываться, как они будут в строительство вкладываться, и вторичный рынок оказался в выигрыше.
Те, кто изначально хотел купить квартиру на вторичном рынке, продолжают поиски подходящих по бюджету. При этом такого, что человек хотел купить ухоженную квартиру, а сейчас возьмет «уставшую», сейчас нет. Возможно, еще какие-то негативные изменения заставят людей поступаться качеством квартиры, но пока такое массово не наблюдается.
«Чтобы объект продался, его стоимость должна снизиться на 10% от февральской»
— По данным нашего агентства, можем выделить несколько особенностей на рынке недвижимости в марте. Во-первых, продавцы выставили на продажу новые уникальные объекты, которые не собирались продавать так быстро. И во-вторых, снялись объекты, по которым стало невозможно решать вопросы из-за отмены кредитования или отсутствия финансовых возможностей, — говорит управляющий агентства недвижимости «Мариэлт» Александр Носков. — В первые дней десять марта было абсолютное затишье и поступали лишь точечные звонки на самые интересные объекты. Однако уже с середины марта звонки и показы возобновились до февральского уровня, но покупатели предлагают деньги очень осторожно и только на те объекты, которые им действительно запали в душу.
По словам Александра, количество сделок в марте сократилось на 40−50%.
— Однако это говорит о том, что будет отложенный спрос. Люди, которые планировали покупать квартиру сегодня, замерли и ждут какого-то развития событий. По прогнозам, они оживятся в апреле.
Александр отмечает, что цены в объявлениях снизились не сильно, однако в реальных сделках можно говорить о снижении около 10%.
— Снижают стоимость те, у кого изменились обстоятельства в связи с ситуацией. Примерно 10−15% сняли квартиру с продажи, однако появилось около 20−30% новых предложений. Снизили стоимость более 50% продавцов. Чтобы объект продался, его стоимость должна снизиться на 10% от реальных цен февраля — тогда на него начнется спрос.
Что касается коммерческой недвижимости, на нее спрос снизился сильнее, чем на жилую.
— В этой ситуации идет непонимание инвестиций и того, какой доход они могут приносить. А вот стоимость аренды на коммерческую недвижимость снизилась. Те, у кого арендодатели не готовы уступать, ищут новые помещения. Еще из особенностей — на рынке коммерческой недвижимости появилось достаточно вариантов готовых бизнесов — бары, рестораны. Но покупатели в этом направлении осторожничают еще сильнее, чем с жилой недвижимостью. Поэтому коммерческая недвижимость, вероятно, замерла и на следующий месяц. А жилая, если не произойдет ничего сверхординарного, оживится в апреле.
