Пары тысяч долларов будет достаточно, чтобы заработать. Как инвестировать в недвижимость, не покупая квартиру
01.07.2021 3 20073
Realt.by
Цены на недвижимость в Беларуси падают. В том числе из-за роста количества объектов в продаже. Так, по данным Realt, цена предложения квартир в Минске (в долларовом эквиваленте) за квартал снизилась на 3,6%, за последний год — на 11,5%. Вместе с тем, увеличилось количество предложений по продаже квартир: с 9051 предложения
Альтернативы инвестиций в недвижимость
Некоторые девелоперы привлекает деньги белорусов не только через жилищные облигации и долевое строительство. Есть также облигации и токены. Отличие в том, что мелким частным инвесторам не обязательно вкладывать сумму, сопоставимую со стоимостью приобретения квартиры или другого объекта недвижимости. Минимальный порог инвестиций начинается от 100 долларов, однако рационально вкладывать от нескольких тысяч долларов. Также преимуществом данного инвестиционного инструмента является получение стабильного дохода, что выражено в фиксированных процентных ставках.
Облигация — это долговая ценная бумага, по которой эмитент (в нашем случае — компания, осуществляющая деятельность на рынке недвижимости) обязуется выплатить инвестору определенную сумму и определенный процент в будущем. Иначе говоря, облигация удостоверяет факт передачи инвестором компании денежных средств взаймы. Для приобретения облигаций необходимо обратиться к профессиональным участникам рынка ценных бумаг — брокеру или дилеру, а также нужно иметь счет депо в депозитарии.
Если понятие «облигации» давно примелькалось и большинство людей хотя бы краем уха слышали его, то с понятием «токены» дела обстоят сложнее. Даже в законодательство Республики Беларусь данный термин был введен только в 2017 году. Декрет № 8 гласит:
«Цифровой знак (токен) — запись в реестре блоков транзакций (блокчейне), иной распределенной информационной системе, которая удостоверяет наличие у владельца цифрового знака (токена) прав на объекты гражданских прав и (или) является криптовалютой». Для приобретения токенов необходимо обратиться к оператору криптоплатформы.
По сути, токены белорусских компаний являются приблизительным аналогом облигаций. Различие состоит в части эмиссии (выпуска), обращения и контроля инструментов, в типе документа (облигация является ценной бумагой, токены — нет), а также в регуляторных требованиях к посредникам (в случае облигаций — к профессиональным участникам рынка ценных бумаг, в случае токенов — к операторам криптоплатформ). Следует заметить, что в регуляторной части резиденты ПВТ (которыми являются операторы криптоплатформ) подвержены менее строгим требованиям по сравнению с дилерами и брокерами, чья деятельность регулируется Департаментом по ценным бумагам Министерства финансов.
Такие FinTech онлайн-платформы как FinUp и Finstore сделали возможным онлайн-инвестирование в рынок недвижимости.
Возможные варианты инвестиций
Аналитики рейтингового агентства BIK Ratings подготовили для Realt обзор возможных вариантов инвестиций в облигации и токены, а также небольшой анализ финансов компаний-эмитентов. Однако стоит отметить, что отчетность некоторых компаний была выпущена до эмиссии долговых инструментов, в результате чего на нее еще не оказали влияние взятые обязательства, что может быть выражено в более хороших финансовых показателях.
Варианты инвестиций в облигации компаний, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости
Варианты инвестиций в токены компаний, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости
Риски инвестиций
Не смотря на все плюсы инвестирования в долговые инструменты, не стоит забывать о вполне реальных рисках. Например, банкротство эмитента. Для определения уровня рисков инвесторы могут самостоятельно рассчитать некоторые финансовые показатели и оценить рыночные позиции компании.
Например, на основе открытой отчетности можно рассчитать:
— Отношение дискреционного денежного потока к задолженности по кредитам и займам (DCF/долг). Дискреционный денежный поток — это деньги, оставшиеся после того, как были профинансированы все капитальные проекты и произведены необходимые платежи. Для строительных компаний хорошим считается значение от 0,03, для компаний, сдающих недвижимость в аренду, — от 0,10.
— Длительность финансового цикла. Финансовый цикл начинается с момента оплаты поставщикам материалов (погашение кредиторской задолженности) и заканчивается в момент получения денег от покупателей за отгруженную продукцию (погашение дебиторской задолженности). Отрицательное значение показателя говорит о том, что компания не только не нуждается в оборотном капитале, но и располагает свободными денежными средствами. Для строительных компаний хорошим считается значение менее 20 дней, для компаний, сдающих недвижимость в аренду, — менее 0 дней.
— Коэффициент финансового левериджа (отношение заемных и собственных средств). Показывает, сколько заемных средств привлекло предприятие на рубль вложенных в активы собственных средств. Для строительных компаний хорошим считается значение менее 0,8, для компаний, сдающих недвижимость в аренду, — менее 1.
— Коэффициент текущей ликвидности. Характеризует общую обеспеченность организации ликвидными активами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения краткосрочных обязательств организации. Для рассмотренных компаний хорошим считается значение от 1,2.
— Рентабельность продаж. Характеризует среднюю сумму чистой прибыли, полученную с каждого рубля продаж (выручки). Для строительных компаний хорошим считается значение от 1%, для компаний, сдающих недвижимость в аренду, — от 7%.
Однако для полноценной, всесторонней и достаточной оценки, как правило, информации в открытом доступе и расчета на их основе приведенных показателей недостаточно. Поэтому существуют рейтинговые агентства, которым компании предоставляют доступ к конфиденциальной углубленной отчетности и которые имеют достаточную компетенцию для оценки деятельности компании с точки зрения вероятности исполнения взятых на себя обязательств.
В Беларуси существует одно рейтинговое агентство, которое оказывает подобные услуги — BIK Ratings. В настоящий момент агентство может присваивать рейтинги нефинансовым компаниям по методологии, согласованной с Национальным банком.
В результате проведенного анализа агентство присваивает буквенный рейтинг на основе оцененной вероятности банкротства эмитента. Компании, характеризующиеся максимальным уровнем кредитоспособности, финансовой надежности и финансовой устойчивости, имею рейтинг ААА, компании, находящиеся в состоянии дефолта, — D.
Выводы
По мнению аналитиков рейтингового агентства BIK Ratings, инвестиции в долговые инструменты компаний, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, являются перспективным и интересным инструментом вложения денежных средств, который имеет как значительные преимущества, так и некоторые недостатки.
Среди преимуществ специалисты выделяют возможность инвестировать сумму существенно меньшую, чем стоимость объекта недвижимости, а также перспективу получать фиксированный доход. Так, чтобы приобрести объект недвижимости, необходимо иметь от нескольких десятков тысяч долларов, а чтобы вложиться в долговые инструменты — от нескольких тысяч. По оценкам аналитиков агентства, сдача в аренду недвижимости в среднем приносит около 6% в год, в то время как долговые инструменты — около 8%.
Сдерживающим фактором выступает сложность оценки платежеспособности компании и возможности ее банкротства. С целью проведения такой оценки можно рассчитать показатели, приведенные в статье. В целом, видно, что они могут указать на проблемные места эмитентов. Однако полноценный анализ самостоятельно из открытых источников тяжело провести. Также следует отметить, что у различных компаний (в зависимости от того, эмитент облигации это или токена) различные проверяющие и контролирующие органы, что также может увеличить риски. Поэтому инвестор должен осознанно подходить как к выбору компании-эмитента, так и к выбору посредника.
