«Про сына от первого брака при продаже квартиры просто забыли». Новые истории о том, как внимательность риэлтера спасла чьи-то деньги
21.07.2020 3 9672
Екатерина Апарина, Фото: Павел Садовский
Мы продолжаем серию публикаций со специалистами из разных белорусских агентств недвижимости и делимся с вами очередными историями из практики опытных риэлтеров. Напомним, что наша цель — на реальных примерах объяснить и показать, зачем нужны риэлтеры при сделках с недвижимостью. Наши сегодняшние собеседницы — учредитель и директор АН «Твой Маёнтак» Оксана Русак и адвокат Мингорколлегии адвокатов Надежда Федосенко.
- Учредитель и директор АН «Твой Маёнтак» Оксана Русак.
История первая. Про сына супруга от первого брака
— К нам в агентство обратилась женщина, которая продавала квартиру, построенную в браке. Ее супруг умер, и она решила расстаться с данной жилплощадью. Вместе с ней долю в квартире унаследовал и сын мужа от второго брака. О том, что браков у умершего хозяина квартиры было три, мы узнали только потом. При первом общении со специалистом о других родственниках продавцы умолчали, и мы стали искать покупателей, параллельно работая с документами.
По документам все было хорошо, однако тут, как говорится, у нашего риэлтера сработала чуйка. Не секрет, что хороший агент/риэлтер в процессе общения с хозяевами недвижимости становится чуть ли не членом семьи и знает ну почти все жизненные истории продавцов. Так произошло и в этот раз. И вот во время очередного общения с супругой умершего владельца квартиры специалист узнает, что она была третьей женой данного гражданина. Далее выясняется, что от той первой жены у него тоже есть сын, который, правда, в отличие от сына от второго брака, с отцом не общался. На вопрос риэлтера, почему об этом не сообщили ранее, ответили, что не видели в этом никакого смысла. Сроки вступления в наследство уже истекли, первый сын так и не объявился, поэтому о его существовании никто и не говорил.
Пока мы проводили свои «следственно-розыскные» мероприятия, на квартиру нашелся покупатель. Действуя в том числе и в его интересах, мы сделали все, чтобы обезопасить всех участников сделки от возможных проблем. Наш специалист разыскала этого мужчину (сына от первого брака) и узнала, что он находился в отъезде (работал за границей) и узнал о смерти отца тогда, когда шестимесячный срок для принятия наследства путем подачи заявления нотариусу уже истек. То есть теоретически он мог обратиться в суд, предъявить доказательства уважительности причин своего непринятия наследства в шестимесячный срок (отъезд, болезнь
В результате при нашем участии все родственники сели за «стол переговоров» и договорились, не обращаясь в суд и не открывая новое дело о наследстве, решить все мирным путем. В договорном порядке они определили сумму, которая устроила старшего сына. Между собой они составили документ-расписку, в котором он отказался от всех претензий. В итоге квартира была успешно продана.
Комментарий адвоката:
— Комментируя данную ситуацию, могу отметить, что стороны вместе с риэлтером выбрали оптимальный вариант решения проблемы. Если люди смогли договориться и избежать возбуждения дела в суде — это всегда лучший вариант решения спорного вопроса. Судебные тяжбы связаны с уплатой госпошлины за рассмотрение дела в суде, оплатой юридической помощи, возможно, оплатой необходимых экспертиз, да и к тому же — с большими временными затратами: несколько заседаний, реализация права на обжалование, ожидание вступления решения в законную силу
- Адвокат Надежда Федосенко
К сожалению, как отмечает Оксана Русак, ситуация, когда продавец решает скрыть от покупателя бывших родственников или наследников — не редкость. Поэтому обратите внимание: если вы общаетесь с продавцом, и он категорически против оформления документов через агентство (даже при условии того, что все расходы понесете вы), вам стоит задуматься. Возможно, этот продавец хочет скрыть от вас какой-то факт из своей биографии или истории квартиры.
История вторая. Про бывшую жену и несовершеннолетнего наследника
— К нам обратился покупатель, который сам нашел нужную ему квартиру и хотел оформить покупку с помощью риэлтеров. Мы выяснили, что понравившаяся ему квартира принадлежит женщине, которая в свое время купила эту жилплощадь. Квартира была куплена в браке, супруг к моменту продажи умер. Мы взяли развернутый лицевой счет, просмотрели всю историю объекта и выяснили, что на дату смерти супруга в квартире кроме супруги был зарегистрирован их сын.
Наследственное дело после смерти супруга не заводилось, и после смерти главы семьи людьми, фактически принявшими наследство, являлись жена умершего и его взрослый сын, зарегистрированные в квартире. Сын, к моменту продажи квартиры тоже умер, но с момента его смерти не прошло 6 месяцев. Соответственно, у умершего могли быть родственники (дети, например) или супруга, являющиеся его потенциальными наследниками. Мы отметили этот момент и однозначно посоветовали покупателю дождаться окончания этого срока, чтобы исключить появление неожиданных наследников.
В итоге так и случилось. Оказалось, что сын умершего мужчины был женат и у него есть несовершеннолетний ребенок, который также входит в число наследников. А если в квартире есть доля несовершеннолетнего, то это означает, что она не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства. В итоге: покупатель по нашему совету отказался от сделки с этой квартирой, а бывшая супруга сына сейчас пытается выделить долю несовершеннолетнего ребенка в этой квартире по суду. Какое решение примет суд, узнаем позже. А если бы стороны оформляли сделку самостоятельно, то она была бы проведена и зарегистрирована, так как развернутый лицевой счет не требует при удостоверении сделки ни нотариус, ни регистратор, да и про лиц, которые могут претендовать на наследство (2-я, 3-я очередь наследников, лиц, фактически принявших наследство) знают далеко не все. И новый собственник долго бы сидел на «пороховой бочке», пока шли суды, и вполне вероятно мог бы лишиться собственности.
История третья. Про квартиру с льготным кредитом и нелегальный переезд
— Об этой истории мы узнали уже постфактум, когда одна семья обратились к нам с извечным вопросом «Что же делать?». Некоторое время назад они искали себе квартиру и нашли подходящий вариант — квартиру, построенную с использованием льготного кредита. Договорившись с продавцом, они решили сэкономить и провести сделку без сопровождения риэлтеров. Покупку, правда, осложнял тот факт, что кредит еще не был погашен, и для того, чтобы продать такую квартиру, собственнику необходимо было не только выплатить кредит, но и получить разрешение исполкома на продажу квартиры. Вескими причинами для продажи квартиры, построенной с привлечением льготного кредита, может считаться переезд в другую местность, улучшение жилищных условий, расторжение брака, смерть кредитополучателя.
Во время переговоров продавец убедил покупателя в том, что решение исполкома — это ерунда, он его легко получит. Покупатель в это поверил и передал продавцу денежные средства, необходимые для погашения кредита. Ну, а дальше, не утруждая себя подготовкой документов, продавец отправился в исполком с предварительным договором о покупке другого жилья в пригороде Минска и получил отказ.
Поясню: постоянно работая с исполкомами, мы прекрасно знаем, какие документы могут помочь получить положительное решение в случае продажи квартиры, построенной с привлечением льготного кредита, потому что есть определенная сложившаяся практика плюс внутренние документы исполкомов. Помимо предварительного договора, это могут быть справки с нового места работы, справки с новых мест учебы детей
Дальше дело развивалось следующим образом. Так как денежные средства покупателя уже ушли на погашение кредита и возвращать продавцу было нечего, семьи договорились все же осуществить продажу, но по истечении 5-летнего срока, а покупатели переехали в новую квартиру. К сожалению, спокойной жизни в квартире не получилось. Спустя какое-то время семьи начали выставлять друг другу претензии (документы ведь так и не были оформлены) и доругались до того, что теперь дело о льготной квартире находится в суде. Покупатель требует вернуть свои деньги, а продавец — выселить покупателя из квартиры. К сожалению, отмотать назад и как-то помочь этой семье мы не в силах.
Комментарий адвоката:
— В этой ситуации мы видим неправильные действия со стороны покупателя. Основываясь только на устных договоренностях, он вошел в очень рискованную сделку, передал денежные средства, не имея никакой гарантии, что квартира поступит в его собственность. Возможно, между сторонами составлялись какие-то расписки, но это не означает переход права собственности на квартиру. Сделка с недвижимостью считается заключенной только с момента ее регистрации. Кроме того, продавая квартиру, построенную с привлечением льготного кредита, необходимо получить согласие исполкома на ее отчуждение, без которого сделка действительной не будет. В итоге покупатель рискнул и получил для себя серьезную проблему в виде потери денег. Что касается его обращения в суд, то можно предположить, что, если покупателю удастся доказать передачу денежных средств продавцу, их могут взыскать у продавца в судебном порядке. Другой вопрос, насколько быстро будет исполнено это решение и будет ли исполнено вообще. Практика показывает, что выплаты взысканных судом крупных сумм денег могут осуществляться достаточно долго.
Материал подготовлен при содействии и непосредственном участии представителей Республиканского общественного объединения «Белорусская ассоциация „Недвижимость“» (БелАН).
Читайте также:
