Эксперт: «В Беларуси есть коммерческая недвижимость, которая даже в кризис будет приносить доход в 10%»
02.06.2020 8 6217
На днях «Академия девелоперов» провела вебинар «Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость Беларуси?». Спикером мероприятия стал агент АН «Сильван-Инвест» Андрей Смолка. Мы составили небольшой конспект для тех, кто решил вложиться в офисные, торговые и другие помещения.
- Фото Павел Садовский. Используется в качестве иллюстрации
«Сняли офис в разгар пандемии, даже не торгуясь»
Говоря о кризисе, Андрей отметил, что белорусы — это нация, которая уже давно устойчива к любым кризисам. Ведь они, к сожалению, происходят у нас довольно часто.
— Мы все еще помним 2011 год, когда белорусский рубль обесценился сразу в три раза. Вот это была катастрофа! Сейчас же мы шатнулись всего на 10%. Это не так страшно: мы выехали на проселочную дорогу с ухабами, вынужденно снизили скорость, но продолжаем движение.
Андрей Смолка говорит, что даже во время пандемии в минские торговые центры приходят новые арендаторы. Например, в один из его объектов по улице Лобанка прямо в разгар коронакризиса обратились два новых арендатора: известный российский онлайн-магазин и точка продажи секонд-хэнда. Причем онлайн-магазин даже не стал торговаться — согласился на ту цену, которая была предложена.
В целом, как считает агент АН «Сильван-Инвест», в любое трудное время нужно уметь сохранять внутреннее спокойствие и искать новые возможности для роста.
- Фото bfd.by
«Съезжать с привычного места — не выход»
Не секрет, что, учитывая непростую ситуацию, некоторые арендаторы сегодня стали задумываться о переезде. Андрей Смолка советует не спешить с принятием окончательного решения.
— Уход с привычного места — не выход. Начнем хотя бы с того, что переезд крупной компании в новое помещение будет стоить несколько тысяч долларов. Именно поэтому мы видим, что в настоящий момент часть арендаторов не съезжает, а пока «сидит» на допсоглашениях. Размер скидки на аренду по Минску сейчас составляет 10−20%. Конечно, это не касается всех мест — где-то цена осталась прежней, но тенденция есть. Я считаю, что нужно пробовать договариваться. Ты, сделая скидку, поможешь сберечься мне, а когда станет полегче, мы вместе пойдем дальше.
«В Беларуси есть недвижимость, которая даже в условиях кризиса будет приносит пассивный доход в 10%»
Самая интересная часть вебинара касалась выгодного вложения в коммерческую недвижимость. Спикер и модераторы дискуссии обсудили то, можно ли получить допдоход, вложившись в офис или торговое помещение в Беларуси. Андрей Смолка не сомневается, что этот вариант — вполне рабочий.
— Набросаем модель. Допустим, у вас есть 30 тысяч долларов, которые вы готовы инвестировать в коммерческую недвижимость. Вы задумались о дополнительном доходе и хотите спустя какое-то время получать условную «тысячу» в месяц. Безусловно, на первом этапе вам понадобится «поводырь», который поможет вам проанализировать рынок и подобрать хорошие варианты. К примеру, я готов предложить вам помещение в Минске площадью 70 «квадратов». Его примерная стоимость сегодня — 105 тысяч у.е. (по 1500 за метр). При этом аренда такого помещения обходится в 15 евро за квадратный метр. То есть теоретически, став собственником этой площадки и найдя арендатора, вы сможете сразу же рассчитывать на пассивный доход — получать ту самую 1000 евро в месяц.
Недостающие 70% суммы белорусский брокеридж (посредник на рынке коммерческой недвижимости) советует занять у банка. При хорошем раскладе кредит в валюте обойдется заемщику в 7% годовых. Учитывая размер кредита, зарабатывать на собственности владелец офиса или торгового помещения сможет уже спустя 8 лет. А если стоимость объекта и арендная ставка пойдут в рост, то и раньше.
— Минск — это витрина Восточной Европы. Поэтому арендная ставка, как и сама стоимость недвижимости, здесь будет только расти. Аналогия с предыдущими кризисами говорит нам о том, что так оно и будет.
К слову, Андрей Смолка обратил внимание слушателей на то, что идти в «пенсионный бизнес» (так он назвал покупку офисных помещений для последующей сдачи в аренду) на последние деньги не стоит. Обязательное условие для успешного вложения в покупку коммерческой недвижимости — подушка безопасности как минимум на 6 месяцев. Она пригодится для выплаты кредита в том случае, если возникнут какие-либо форс-мажорные обстоятельства.
Также эксперт посоветовал инвесторам обратить более пристальное внимание и на региональные объекты.
— Так, прямо сейчас за 10 миллионов долларов можно приобрести торговый центр в центре Слуцка. Это работающий торговый комплекс со стандартным пулом арендаторов — «Еврооопт», «Ами-мебель», детский центр и др. Финпоток этого объекта — 100 тысяч евро в месяц. Получается, что при условии того же кредита на 70% стоимости мы получим те же 8 лет окупаемости. То есть даже в сегодняшней ситуации вы можете найти крепкий торговый центр, купить его и получать прибыль.
