«Покупатели станут еще требовательней». Некоторые застройщики считают, что кризис не остановит строительство жилья в Минске

У каждого своя дорога

В июне 2018 года СООО «Арэса-Сервис» приобрело на аукционе участок с большими обременениями на ул. Р. Люксембург. На месте сносимых домов появится 9-этажный 5-подъездный жилой дом «Гармония», со встроенным небольшим магазином и надземным паркингом на 300 машиномест.

Сейчас компания готовит проект к повторной экспертизе и планирует уже в мае выйти на строительную площадку. Параллельно по графику ведется снос и отселение людей.

Строительство объекта будет вести компания «Арэса-Сервис-Строй». Объект планируется к сдаче в эксплуатацию в четвертом квартале 2021 года.

В настоящее время идет изучение спроса на квартиры. Уже заключен ряд соглашений с потенциальными покупателями на конкретные жилые помещения по ценам от 1000 до 1250 долларов США в эквиваленте за квадратный метр.

Председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько не скрывает, что сегодня холдинг «Арэса-Сервис» имеет проблемы с загрузкой входящих в него предприятий:

— Сегодня у нас мало площадок и работы не хватает. В отличие от крупных компаний, мы имеем небольшой объем работ. Но людей не сокращаем. Коллектив сохранен, все ходят на работу по мере необходимости. Режим свободный, кто-то работает на удаленке. Но в целом тяжеловато. Строители заняты на субподрядных работах. Новые площадки на аукционы под строительство жилых домов в Минске сейчас не выставляются. Если будет объявлен какой-то аукцион, то будем участвовать и покупать. Следим за информацией. Получить площадку по специальному разрешению сложно, хотя попытки у нас были.

В Московском районе Минска, на пересечении ул. Гурского и пр. Дзержинского, рядом со станцией метро «Михалово» ОАО «10 УНР-инвест» завершает строительство последнего в жилом комплексе 10-этажного 3-секционного жилого дома на 216 квартир.

После наступления коронакризиса застройщик приостановил продажу квартир в доме. В компании нам рассказали, почему принято такое решение.

— Мы продали достаточно много квартир в доме, и у нас хватает своих денег на завершение строительства. Стройку не останавливали, все работы ведутся по графику. После сдачи дома в эксплуатацию будем продавать готовые квартиры. Поэтому не планируем выпускать ни проектной декларации, ни нового выпуска жилищных облигаций. Относительно цен пока сказать ничего не можем, потому как неизвестно, что будет через три месяца. Когда сдадим дом, тогда объявим и цены, — пояснили в компании.

Все актуальные стройки группы компаний ViVa Invest, а это два дома в жилом комплексе эконом-класса в Степянке на ул. Карвата и два дома первой очереди на ул. Железнодорожной, находятся в проектной стадии и потому в буквальном смысле не ведутся, как и продажи. Выходить на строительные площадки компания планирует во втором квартале этого года.

— В определенном смысле наша компания оказалась в выгодном положении, ведь у нас есть время адаптироваться к новым экономическим условиям еще на этапе предварительного изучения спроса и разработать новую реализационную стратегию, — говорит управляющий партнeр группы компаний ViVa Invest Юрий Жарков. — Отдел продаж свою работу не прекращал, изменился лишь формат взаимодействия с целевыми группами. Мы разделили потоки исходя из приоритетов наших клиентов. В настоящее время осуществляем выдачу ключей и документов обладателям квартир только что сданных домов в микрорайоне Запад, а прием заявок по новым проектам ведем, по возможности, без проведения личных встреч.

Наш рынок (и компания вместе с ним) переживает не первый кризис — все циклично и обоснованно. Фактора, обосновывающего остановку строительных проектов в сфере жилой недвижимости, нет, и вряд ли он возникнет в ближайшем будущем.

Как кризис может повлиять на рынок и цены

Сергей Коренько:

— Если оценивать ситуацию в мировом масштабе, то пока на рынок недвижимости она не должна сильно повлиять. Потому что есть ощущение, что все национальные валюты обесцениваются. Запущен станок по напечатанию денег, поэтому инфляция будет и в долларах, и в евро, и в белорусских рублях. Не исключаю, что в таких условиях людям, у кого есть деньги, лучше вкладывать их в недвижимость. Деньги обесцениваются, а недвижимость на большом цикле приносит доход.

Безусловно, в период спада экономики и безработицы упадет и покупательская способность. Потенциальные покупатели могут занять выжидательную позицию. Но падения цен я бы не прогнозировал. В первую очередь потому, что вкладывать деньги больше некуда. Если представить, что человек за свою жизнь накопил 100 тысяч долларов, а сейчас эти деньги обесцениваются, то, наверное, лучший выход — это вложить их в недвижимость.

Сейчас в мире мы наблюдаем финансовую неразбериху. В период падения цен на акции многие предприятия разоряются и становятся банкротами. Но есть и предприимчивые люди, которые их дешево скупают. Создается такое ощущение, что идет перераспределение собственности в пользу сильных мира сего. Потому что реальное производство и реальные вложения, в том числе в недвижимость, в фабрики, заводы этих «пустых» денежных знаков одним дадут власть над другими.

Исходя из мировых тенденций и того, что Минск — хороший город, и в нем не так много строится жилья, я не думаю, что у нас начнется падение цен на недвижимость. Какое-то затишье — да, не исключаю. Но не хотелось бы входить в дефляцию. Как только вы услышите призыв, что не покупайте сегодня, потому что завтра будет дешевле, начнется самое страшное. Такого быть не должно. Инфляция допускается.

Предполагаю, что в какой-то период в условиях падения покупательского спроса будет снижаться и спекулятивная доходность недвижимости. А дальше посмотрим.

Юрий Жарков:

— Качественные характеристики спроса изменятся, предложение — вынужденно и болезненно адаптируется. Все возможные «потрясения» рынка жилья, которые сегодня можно спрогнозировать, будут подчинены этой логике. Эпоха массового коммерческого жилищного строительства вступает в кризисную стадию своего развития.

Очевидно то, что потребительские ожидания активно подпитываются разнообразной информацией о негативных сценариях, а они и без того настроены чуть ли не на катастрофу. При этом динамика цены предложения будет отставать от «кривой счастья» ожидающих краха цен. Потребителя такое положение вещей раздражает, он становится более осторожным и еще более требовательным. Объем «съеживания» рынка будет различным во времени и в разных классах жилой среды.

Учитывая разнообразие и ликвидность современных новостроек, наибольший удар по цене переживут новостройки бизнес-класса и вторичный рынок, а именно самый массовый его сегмент — старый жилой фонд типовых потребительских качеств.

Первичный рынок будет готов к системной ценовой адаптации не ранее, чем все факторы новой экономической реальности выстроятся в ряд. Профессиональное сообщество надеется, что это произойдет в четвертом квартале текущего года. А пока можно фантазировать и обосновывать любые сценарии — почти каждый из уже озвученных имеет право на жизнь.