В Минске готовятся к вводу 13 бизнес-центров, но этого мало. Как выглядит рынок офисов белорусской столицы на фоне соседей

Как смотрится Беларусь на фоне соседей

Старший аналитик международной консалтинговой компании Colliers International отмечает, что на конец I полугодия 2019 года по общему предложению (стоку) современных спекулятивных офисов в GLA 1025 тыс. кв. м Минск значительно уступал таким столицам, как Варшава (явный лидер региона с более чем 5,5 млн кв. м), Будапешт, Прага, Бухарест и София. Еще пятерка городов находилась на относительно сопоставимом уровне. А вот такие столицы, как Белград, Подгорица, Тирана, Рига, Вильнюс уступали Минску.

Минск находился в лидерах по спросу на офисы. Так, на момент проведения обзора вакантность офисных площадей в белорусской столице составляла только 3,8% от стока. Ниже она была только в Белграде — 3,5%. В остальных столицах вакантных площадей было больше, в том числе в Софии, Бухаресте и Подгорице, где вакантность составила от 10% и более.

— Что роднит всех по спросу, так это активность компаний, представляющих IT-сектор. В Минске они являются безоговорочным лидером, «сметающим все и вся». Но и многие другие страны ставят арендаторов из данной сферы на первые позиции, — говорит Сергей Сенкевич.

В то же время, на общем фоне Минск далеко не лучшим образом смотрится по такому показателю, как обеспеченность современными офисными площадями на душу населения. В белорусской столице этот показатель только чуть-чуть выше 0,5 кв. м на жителя. Хуже, пожалуй, только в Тиране, где на одного жителя приходится 0,13 кв. м. А вот в Варшаве на одного жителя приходится 3,15 кв. м. Если даже взять за основу так называемую «большую Варшаву», т. е. агломерацию с многочисленными городами-спутниками, то обеспеченность на одного жителя будет 1,8 кв. м.

— Нам еще расти и расти до этого показателя, — дополняет старший аналитик.

Среди других ближайших соседей показатель обеспеченности офисами на 1 жителя следующий: Киев — 0,65 кв. м; Вильнюс — 1,22 кв. м; Рига — 1,14 кв. м; Таллинн — 2,23 кв. м.

Дефицит предложения офисов, низкий объем обеспеченности площадями жителей — это основной фактор, стимулирующий высокий уровень ставок арендной платы. Так, самые малообеспеченные столицы — Минск, Киев и Тирана — имеют самые высокие максимальные ставки арендной платы, особенно по наиболее качественным площадям класса А. Так, в Минске снять офис в аренду можно по максимальной ставке 30 евро за 1 кв. м в месяц, в Киеве — 26,7, в Тиране — 24,5 евро за 1 кв. м в месяц.

— Можно возразить, что спрос формирует высокая деловая активность рынков. Это так, но деловая активность таких столиц, как Будапешт, Варшава, Прага наиболее высокая в регионе ЦВЕ. Здесь действительно есть дорогие бизнес-центры в границах CBD, хотя они куда дешевле наших дорогих. При этом достаточное предложение офисов класса, А со ставками 11,5−13 евро за 1 кв. м. У нас теперь надо напрячься, чтобы в таком ценовом диапазоне найти устраивающий офис класса В2, — говорит Сергей Сенкевич.

Что касается качества, то в Минске практически 60% стока офисов относятся к классу В2. В большинстве столиц, включая ближайших соседей, В2 (В- в других принятых классификациях) строят только в рамках проектов индустриальных парков или при регенерации старых промзон.

— Реализовывать специально девелоперские проекты в офисном сегменте в заведомо низком классе там просто невыгодно и нерационально. У нас же В2 неистребим даже в перспективных новых проектах. Это в то время, как в той же Варшаве уже 60% офисных центров имеют зеленые сертификаты, — дополняет Сергей Сенкевич.