Как избежать ошибок при купле-продаже квартиры?

Мы спросили у экспертов, когда возникают трудности и как избежать ошибок при заключении сделки купли-продажи недвижимости.

— Сделки с недвижимостью граждане совершают 1−2 раза в жизни. Это достаточно стрессовое мероприятие и для продавца, и для покупателя, — комментирует заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Светлана Куделко. — А участие посредника — специалиста агентства недвижимости — позволяет избежать рисков обеим сторонам. Проблемы, с которыми сталкиваются продавцы и покупатели, решившие провести сделку самостоятельно, как правило, типичны и касаются двух основных моментов — имеющихся документов и согласования условий предстоящей сделки.

Документы в порядке?

— Ежемесячно специалисты нашего агентства отказывают в проведении 1−2 сделок по причине риска возникновения прав третьих лиц на продаваемую недвижимость, — продолжает Светлана Куделко. — Ежегодно в Беларуси заключается порядка 25.000 сделок с недвижимостью в разных сегментах, около 150 из них впоследствии признаются недействительными. Цифры заставляют задуматься: доверяет ли покупатель документам продавца? Сможет ли разобраться в перипетиях предыдущих сделок по этой квартире и понять, все ли там хорошо? Уверен ли сам продавец, будучи добросовестным участником сделки, что с документами все в порядке?

Можно обратиться к нотариусу или знакомому юристу. Однако в этом случае специалисты дадут консультацию по сбору необходимых документов, но не смогут проверить историю квартиры от первого собственника. Для нотариуса важна предстоящая сделка и состояние предыдущей сделки. А вот развернутую копию лицевого счета по квартире, в которой видно перемещение предыдущих собственников, не получит даже владелец. По закону эти документы сотрудники РСЦ могут выдать только риэлтерам и по запросу госслужб.

Первое, что анализируют специалисты агентства — это люди. Риэлтеры выявляют всех лиц, чьи права при проведении сделки могли быть нарушены. Распространенные ситуации: в прошлых сделках фигурировали несовершеннолетние дети, недееспособные люди, люди, находящиеся в МЛС или в лечебных заведениях. Не были собраны необходимые по закону согласия и т. д. — все эти нюансы дают возможность при желании в дальнейшем оспорить сделку.

Второй момент — документы и сроки. Важно понимать, каким образом предыдущие владельцы становились собственниками — строительство, покупка, получение в наследства, дарение и т. д. Часто выявляется, например, что собственность на квартиру в БРТИ была зарегистрирована в результате дарения, но по срокам — после смерти дарителя. В таком случае в любой момент после сделки могут появиться другие наследники, которые могут претендовать на недвижимость. Они обратятся в суд о признании сделки недействительной, и суд удовлетворит их иск. Все по закону.

Не стоит считать, что сделки с квартирами-новостройками с одним зарегистрированным владельцем априори безопасны и интересы третьих лиц не будут затронуты. Риэлтеры, зная, куда смотреть и что спрашивать, тщательно проверяют этот тип квартир при сделках и зачастую находят нюансы, о которых ни добросовестный продавец и такой же покупатель могут не знать, но игнорирование которых может привести к плачевным последствиям в дальнейшем.

Согласование условий

Второй тип проблем возникает после заключения договора купли-продажи недвижимости. Этот документ должен быть составлен с учетом всех фактических договоренностей между покупателем и продавцом, для того чтобы в дальнейшем не возникло никаких оснований к оспариванию сделки. Риски могут возникнуть на ровном месте — например, при согласовании расчетов с рассрочкой платежа. Для заключения сделки необходимо обязательно заручиться поддержкой юриста. На практике если в сделке участвуют владельцы более двух квартир, стыковка всех вариантов, потребностей, согласование условий, заключение договоров, проверка, расчеты, оформление кредитов практически невозможны без участия посредника. В этом случае мы рекомендуем не терять время, нервы и деньги, а сразу обращаться к профессионалам.

— Сейчас растет количество покупателей, которые хотят купить квартиру исключительно в агентстве, — резюмирует Светлана Куделко. — Еженедельно мы получаем 70−100 заявок на покупку от реальных клиентов, которые понимают риски покупки жилья с рук и готовы купить недвижимость только с условием проверки истории и гарантии чистоты сделки. Вопреки расхожему мнению, агентство несет полную ответственность за проводимые в его стенах сделки, они страхуются, и агентства, которые зарекомендовали себя, долго работают на рынке, не готовы потерять свою репутацию из-за некачественной работы.