«Цены в объявлениях — это ожидания продавцов, а не реальная стоимость». Областные центры о ситуации на рынке недвижимости

Гомель: «Цены в объявлениях — это, скорее, ожидания продавцов от сделок, а не реальная стоимость квартир»

— Традиционно январь-февраль — спокойные месяцы, когда на рынке недвижимости в целом полный штиль. Сделки, конечно, осуществляются, но не в таких количествах, как, например, в середине года, — рассказал директор АН «Гид по недвижимости» Владимир Пелепей. — Не будет неожиданностью, что в этом году очень заметно наличие определенной проблемы всего рынка — отсутствие кредитных ресурсов крупнейших банков. Именно эти банки на 75−80% кредитовали «вторичку», и когда они «вышли из игры», покупатели закономерно снизили свою активность. Причем первые негативные тенденции проявились еще в декабре 2018 года.

Кроме того, по словам директора агентства, в Гомеле в последнее время сформировался целый пласт квартир с необоснованно завышенными ценами. Те игроки, которые выходят на рынок сейчас, берут в качестве примера цены существующих объявлений о продаже недвижимости, где указана не реальная стоимость квартиры, а, скорее, ожидание продавца от этой сделки. Как итог — покупатели даже не рассматривают такие предложения, понимая, что рынок может предложить и более выгодные варианты. При этом те квартиры, которые выставлялись по реальным ценам, так же активно продаются и сейчас.

— Около 80% объектов, которые собственники выставляли на продажу самостоятельно, имеют чрезвычайно завышенную цену предложения. От рынка такие цены отличаются примерно на 15−25%, — пояснил Владимир Пелепей. — Эти процессы вкупе с отсутствием кредитной поддержки привели к значительному снижению спроса на объекты недвижимости. И если в конце 2018 года количество предложений в Гомеле варьировалось в районе 1500 объектов недвижимости, то сейчас эти данные не слишком изменились. Это значит, что на данный момент количество квартир на рынке достаточно стабильно-высокое. Именно поэтому я бы рекомендовал тем, кто сейчас планирует «выходить» на рынок недвижимости, для начала узнать мнение специалиста — на какую реальную сумму сделки стоит рассчитывать.

Брест: «И покупатели, и продавцы заняли выжидательную позицию»

— Если в конце 2018 года в Бресте ежемесячно совершалось около 160−170 сделок купли-продажи квартир, то в начале 2019 года этот показатель снизился до 120−130 сделок в месяц. В начале весны рынок немного оживился, и спрос на недвижимость постепенно растет, однако говорить о максимальной покупательской активности сейчас не приходится, — пояснил директор АН «Гарант успеха» Андрей Степин. — Однако даже снижение спроса не приводит к снижению стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке. На «вторичке» средняя цена «квадрата» — $ 600, на «первичке» — около $ 700.

По словам специалиста, и покупатели, и продавцы заняли выжидательную позицию. Покупатели ждут, что продавцы снизят цены, а продавцы — что вырастет количество желающих купить их квартиры.

— На данный момент на рынке недвижимости Бреста действует так называемый «отложенный спрос». Клиенты приходят на просмотры, интересуются квартирами, но покупать квартиры не спешат, — считает Андрей Степин. — Следует понимать, что на стоимость квадратного метра влияет множество факторов, и уровень спроса — лишь один из них. На снижение цены «играет» приостановление кредитования основными банками и низкая покупательская активность. На повышение цены — небольшое количество вводимого в городе жилья и невысокий уровень предложений на вторичном рынке. Сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда практически все одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках раскупаются практически сразу после опубликования проектной декларации.

Кроме того, есть ряд процессов, которые трудно прогнозировать: экономическая ситуация в стране, уровень кредитной поддержки банками и т. д. Поэтому пока радикальных изменений на рынке недвижимости Бреста ожидать не стоит, но как будут обстоять дела через полгода-год, покажет время.

Могилев: «Если цены и снизились, то незначительно»

— Активность покупателей постепенно снижается. Для января-февраля в принципе характерно некоторое затишье, но в этом году даже в марте рынок все еще не оживился, — пояснил директор агентства недвижимости «Альфа-Хоум» Олег Фитцов. — В январе сделок купли-продажи квартир в Могилеве было всего лишь 84, в феврале — 138. Для сравнения, в октябре — 170, ноябре — 157, декабре — 141 сделка.

По словам специалиста, реальные суммы сделок сохраняются на том же уровне, что и в конце 2018 года. Если цены и снизились, то незначительно. Однако в дальнейшем ситуация может измениться.

— Достаточно много покупателей приходят с кредитной поддержкой. Очень редко, чтобы вся сумма на покупку квартиры была на руках, — рассказал Олег Фитцов. — Самые интересные кредитные предложения предоставлял ОАО «Беларусбанк» и ОАО «БПС-Сбербанк», когда годовая ставка составляла порядка 13%. И приостановление кредитования этими банками, безусловно, повлияло на количество сделок.

Из всего количества покупателей первичным рынком интересуются лишь 30%, около 17% — частными домами, и 43% выбирают квартиры на вторичном рынке. Гораздо интереснее эта статистика выглядела, когда в 2018 году среди новостроек Могилева было несколько предложений по Br1000 за кв.м. Сейчас таких цен уже нет, предложение по городу на первичном рынке варьируется от Br1120 до Br1450.

Что касается вторичного рынка, то однокомнатные квартиры в Могилеве средних типовых потребительских качеств стоят $ 19−23 тысячи, двухкомнатные — $ 26−30 тысячи, трехкомнатные — $ 32−38 тысячи.

Витебск: «Неожиданно, но количество сделок увеличилось»

— В начале года специалисты нашего агентства недвижимости отмечают немного повышенную активность покупателей. Отчасти это неожиданно, но количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось, — пояснила заместитель директора АН «Уют и К» Алиса Репникова. — Что же касается цен, то по сравнению с концом 2018 года стоимость квадратного метра в Витебске практически не изменилась. Однако наметилась тенденция к снижению цен.

По словам специалиста, небольшое уменьшение спроса на рынке недвижимости в конце 2018 года привело к незначительному снижению цен и, как следствие, к росту покупательской активности уже в 2019 году.

— Безусловно, я не могу анализировать положение дел на рынке недвижимости Витебска в целом, потому как вижу статистику по сделкам только своего агентства. Однако можно говорить, что приостановление кредитования недвижимости главными банками страны негативно отразилось на рынке недвижимости в общем по городу, — рассказала Алиса Репникова. — Тем не менее, первые сделки мы заключали уже в первых числах января, и следующие 3 месяца характеризуются достаточно стабильной работой. Показов квартир много, риэлтеры постоянно в разъездах. А это значит, что и сделок будет потенциально немало.

Наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке. Цены предложения от итоговых цен реальных сделок отличаются, как правило, на 5−10%. По информации АН «Уют и К», однокомнатные квартиры продаются за $ 16−17 тысяч (квартира типовых потребительских качеств), двухкомнатные — за $ 22−23 тысячи, «двушки» новой планировки с хорошим ремонтом — за $ 26−27 тысяч.

Гродно: «Как только цены на рынке недвижимости падают, покупательская активность снижается»

— По сравнению с концом 2018 года первые месяцы этого года на рынке недвижимости Гродно характеризовало некоторое затишье. Однако в марте ситуация начала меняться — покупатели стали возвращаться на рынок, — рассказал аттестованный риэлтер АН ООО «Фирма 2К и К» Виктор Карпович. — Что же касается цен, то здесь основным «законодателем мод» всегда был первичный рынок. А «Гродножилстрой» в последнее время цены поднял. Даже в таких районах, как ул. Пролетарская — ул. Космонавтов — ул. Щорса, где начинали строить за $ 500/кв.м, на данный момент стоимость «квадрата» выросла до $ 600−640.

В районе военного городка по ул. Лидской стоимость квадратного метра выросла до $ 630. Однако можно ситуацию сравнивать не только с самыми низкими показателями. На пер. Дзержинского в Гродно в 2014 г. были предложения и по $ 1240 за квадрат.

— За многолетнюю практику я обратил внимание: как только цены на рынке недвижимости падают, покупательская активность снижается. Люди ждут, что цены еще немного упадут. А вот как только стоимость квартир начинает немного расти, тут же увеличивается и спрос. Именно такую ситуацию мы наблюдаем на рынке недвижимости сейчас: цены начинают немного повышаться, и растет покупательская активность. При этом март характеризуется всплеском интереса к покупке недвижимости, — разъяснил Виктор Карпович.