«Жилье в городах-спутниках должно стоить в 2−2,5 раза дешевле, чем в Минске. Только так в них можно завлечь людей» — мнения экспертов

Мы поинтересовались у минских застройщиков, готовы ли они строить жилье в городах-спутниках и что, по их мнению, надо для того, чтобы туда поехали жить минчане.

«Жилье в городе-спутнике должно стоить в 2−2,5 раза дешевле, чем в Минске»

Юрий Жарков, управляющий партнeр группы компаний ViVa Invest, эксперт:

— В Минске еще достаточно территорий, которые нуждаются в реновации и могут использоваться, в том числе под многоэтажную многоквартирную застройку, — большой старый частный сектор, морально устаревшие двухэтажки, малоэффективные производственные зоны. Это не значит, что в столице надо строить огромные панельные гетто, например, так, как сейчас застраивается Подмосковье. Но сегодня Минск выглядит не идеально с точки зрения жилой застройки, архитектурных решений и показателя реновации территорий.

Как часто, проезжая по городу, рядом с новыми столичными зданиями мы видим неприглядные, а порой и заброшенные строения. У государства не всегда хватает денег, чтобы сносить их и строить что-то новое, отвечающее потребностям современности. Частично этим занимаются частные застройщики, покупая участки на аукционах и принимая на себя бремя затрат, связанных с редевелопментом.

Себестоимость строительства домов в столице и пригороде примерно одинаковая. В Минске нужны большие финансовые вложения на отселение частного сектора и вынос сетей из-под пятна застройки, а в городах-спутниках — на строительство инженерных сетей, социальных объектов, мест притяжения рабочей силы, чтобы люди там осели, работали, а не ездили каждый день в столицу, нагружая тем самым ее транспортную инфраструктуру.

Безусловно, застройщики готовы ехать строить в города-спутники. Строительный процесс, затратная часть и те задачи, с которыми они сталкиваются, практически не обладают административно-территориальной уникальностью. Девелоперы способны их решать. Но прежде надо отчетливо понимать, кто поедет жить в спутники, кто купит там жилье и окупятся ли затраты на его строительство. Здесь должен сработать или административный, или рыночный механизм. Пока еще не найден метод, как добровольно-принудительно заставить потребителя массово забыть о столице и переориентироваться на «спутники». Однако рыночный механизм есть — жилье в городах-спутниках должно стоить в 2−2,5 раза дешевле, чем в столице, либо кредитование должно ограничиваться только проектами городов-спутников.

В 2007—2008 годах группа компаний ViVa Invest реализовывала проект жилой застройки в Смолевичах. Так вот потребители ехали туда не потому, что дом был средней этажности и стоял у водохранилища, а каждая вторая квартира имела видовую характеристику, а потому, что в районном центре по сравнению с Минском она стоила в 2 раза дешевле самой доступной столичной «панельки».

Административный ресурс сработает и тогда, когда льготные кредиты будут предоставляться на строительство жилья только или преимущественно в городах-спутниках. Здесь можно провести известную аналогию с покупкой автомобилей Geely отечественного производства.

Звучали заявления министра архитектуры и строительства, что за Минском надо строить жилье средней и малой этажности, иначе «людей туда не заманить». С этим сложно не согласиться. Если сравнивать Беларусь, например, с Австрией, Германией, то в этих европейских странах довольно востребованными являются коттеджные жилые застройки рядом с крупными городами. Они удобные и комфортные, и люди там с удовольствием живут. В них среда проживания разительно отличается от среды с пятиэтажной жилой застройкой в тех же Смолевичах.

Человек будет чувствовать себя комфортно в городе-спутнике только в том случае, если ему предложат жить «на земле», а не в «муравейнике», где есть своя пожарная станция, поликлиника, детсад, торговый комплекс с фермерской продукцией, ресторан. Это разительное отличие среды и должно стать точкой притяжения потребителя, что позволит переориентировать предпочтения граждан с Минска на города-спутники.

Однако такой формат жилья едва ли можно назвать доступным. Если в городах-спутниках будут выделяться земельные участки с такими же обременениями, как в Минске, застройщики не смогут рассчитывать на массовый спрос, а ведь именно он может являться индикатором успешности реализации идеи в целом.

«Чтобы застройщики пошли в города-спутники, надо как минимум предлагать там участки»

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис»:

— Для того чтобы застройщики поехали строить жилье в города-спутники, для этого как минимум надо предлагать там площадки. В коммерческом строительстве цену определяют спрос и предложение и условия, на которых они будут предоставляться. Если стоимость строительства с учетом условий будет конкурентоспособная и соизмерима с покупательской способностью, застройщики пойдут туда строить.

Но главное, что надо сделать в городах-спутниках, — это создавать там рабочие места. Только тогда минские очередники, которые не могут построиться в Минске, возможно, и поедут в районные центры. Кроме того, их надо «взять» низкой ценой, предоставив льготные кредиты.

В других странах такого понятия, как мегаполис и город-спутник, по большому счету, нет. Есть плавный переход города с высотным строительством в пригород со средней и малоэтажной застройкой. Со временем может произойти слияние мегаполиса с городом-спутником.

У нас не выделяются площадки на территориях между Минском и городами-спутниками, которые расположены за пределами второй кольцевой автодороги. Их разделяют поля и леса. Поэтому если ставится цель разгрузить Минск, то правильнее сделать плавный переход, то есть выделять площадки в Минском районе и переходить от мегаполиса к малым городам.

«Вопрос строительства городов-спутников очень правильный»

Наталья Гаркуша, председатель Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства:

— Вопрос строительства городов-спутников на самом высоком уровне власти поднимается уже не первый раз. И он очень правильный. Действительно, Минск — не резиновый. Я и застройщики, входящие в ассоциацию, полностью согласны с президентом в том, что действительно надо выходить за черту Минска.

Но в связи с этим возникает другая серьезная проблема финансирования строительства жилья в городах-спутниках и создания инфраструктуры, в том числе социальной. Надо все спланировать, ведь в никуда не пойдешь.

Мой родной город — Заславль. Я прекрасно знаю, что там за счет большого частного сектора есть хорошие возможности для строительства жилья. Но все, опять-таки, упирается в инженерную инфраструктуру. Нужно строить новую насосную башню, потому что в городе не хватит питьевой воды, и другие объекты. Эта проблема характерна для всех городов-спутников Минска.

По каждому городу-спутнику нужно принимать отдельные нормативно-правовые акты и разрабатывать планы детального планирования.

Если в городах-спутниках удастся создать комфортную среду для проживания, это будет хорошо воспринято и самими жителями близлежащих к Минску городов. Думаю, что и минчане туда поедут, если в спутниках появятся новые детские сады и школы, поликлиники и больницы, парки, места для активного отдыха и развлечений.

В города-спутники, скорее всего, будут перебираться родители, которые живут в одной квартире с детьми. Молодежь, наверное, захочет остаться все-таки в Минске.

Немного истории

Впервые о городах-спутниках в Беларуси заговорили десять лет назад. В 2010 году была утверждена госпрограмма по строительству жилых районов для минчан в городах-спутниках. В их число вошли промышленные — Дзержинск, Жодино, Фаниполь; агропромышленные — Смолевичи, Столбцы, Узда, Руденск; туристско-рекреационные — Заславль, Логойск. Ставилась задача вынести из столицы в города-спутники производства и сократить численность минчан.

В 2010 году основным городом-спутником Минска был определен город Смолевичи. Здесь планировалось построить порядка 200 тысяч квадратных метров жилья. Также предполагалось начать строительство индивидуальных жилых домов на участке в 500 гектаров в районе Кургана Славы.

Первый дом в Смолевичах начали строить в 2012 году. Но стройка затянулась надолго.

7 мая 2014 года президент подписал указ № 214 «О развитии городов-спутников». Этот статус получили 6 городов — Дзержинск, Заславль, Логойск, Смолевичи, Фаниполь и г. п. Руденск.

В разное время основная ставка делалась в первую очередь на развитие то Смолевичей, то Руденска.

В октябре 2015 года завершилась разработка всех городов-спутников столицы. Был скорректирован и генеральный план развития Минска.