Прогнозы: что будет с ценами на жильё и количеством сделок в 2019 году

Ситуация на рынке жилья в цифрах и графиках

Главная тенденция последних лет — снижение объёмов ввода жилья. Если в 2013 году в Минске строили 1780 тыс. квадратных метров в год, то сегодня — только 1217 тыс. Вместе с сокращением объёмов заметно уменьшилось и число застройщиков. За период с 2013 года количество строительных компаний сократилось на 46%, объём возводимых домов — на 37%.

— На рынке остались только крупные застройщики, которые обладают достаточными ресурсами и возможностями для работы на таком сложном рынке, — подчеркнул Юрий Попов.

Вместе с тем, отметил эксперт, обеспеченность населения Минска жильём продолжает расти достаточно неплохими темпами — порядка 1% в год. По этому критерию Минск обошёл Киев, Москву и Варшаву. Причина — в снижении прироста населения. Начиная с 2017 года в стране снижается и естественный, и иммиграционный прирост населения.

— Ещё один фактор, который влияет на обеспеченность жильём — стабилизация количества сделок на рынке. Речь идёт о сделках как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Начиная с 2015 года суммарно в год совершается порядка 19−21 тыс. сделок. Единственное, что изменилось за этот период — из-за резкого падения цен преобладают сделки на вторичном рынке жилья. Что касается цен, то за последние три года сумма средств, затраченных на приобретение жилья, на первичном и вторичном рынках стабилизировалась и составляет порядка $ 1 млрд 300 тыс. долларов, — пояснил Юрий Попов.

Кроме того, эксперт отметил динамику роста покупательской активности населения:

— Начиная с марта 2016 года коэффициент доступности жилья по Минску начал расти. Причиной послужило падение цен на жильё, благодаря чему в течение нескольких месяцев на рынке наблюдался повышенный спрос. Ближе к концу года спрос начал «сдуваться». Следующий подъём и, соответственно, рост коэффициента доступности жилья произошёл в апреле 2017 года. Он объясняется, прежде всего, тем, что началось активное кредитование населения банками. В итоге в феврале 2018 года начался подъём цен. С апреля текущего года коэффициент поглощения (отношение количества объектов, предлагаемых на продажу, к количеству сделок, совершённых за определённый период), начал снижаться. На рынке начало расти предложение.

Прогнозы на 2019 год: цены и количество сделок

По мнению эксперта, в 2019 году ситуация резко не поменяется. Цены на жильё сохранятся на прежнем уровне, количество сделок в ближайшей перспективе будет колебаться в пределах 20 тыс. в год.

— Ограниченный объём спроса ужесточит конкуренцию, а девелоперам придётся конкурировать не только между собой, но и со вторичным рынком жилья, который в Беларуси по-прежнему востребован. Естественно, в случае форс-мажора произойдёт коррекция рынка, на неё потребуется не более 6 месяцев. За все предыдущие форс-мажоры, которые случались у нас в стране — в 2011, 2014 и 2015 годах — коррекция происходила в срок от 3 до 6 месяцев в зависимости от степени воздействия на рынок, — пояснил Юрий Попов.

Совет девелоперам: что строить, чтобы покупали

Исследования «Твоей столицы» показали, какие факторы сегодня влияют на решение о покупке жилья. Если ранее покупателей интересовала только цена квартиры, то сегодня список требований заметно расширился. Среди прочего — развитая инфраструктура, особые условия по оплате, строительная готовность дома и близость к метро. Немаловажно качество жилой среды — наличие машиномест, детских площадок, видеонаблюдения и пр. По мнению эксперта, девелоперам необходимо уделять больше внимания пространству за пределами квартир, индивидуализировать планировочные решения, формировать застройку с единой социальной средой.

5 факторов, которые влияют на успех девелоперского проекта по жилой недвижимости:

• соблюдение баланса «спрос-предложение» по типам, площадям квартир и числу комнат;
• развитая инфраструктура;
• удобная придомовая территория;
• продуманная стратегия реализации проектов (не только стратегия продаж, но и стратегия этапов строительства);
• гибкие финансовые инструменты (скидки, рассрочки, бонусы, «квадраты» в подарок).

Как повысить стоимость жилья на 10%

— Зачастую девелоперы встроенным помещениям отводят второстепенную роль, что, на мой взгляд, является неверным. Дело в том, что грамотно продуманная структура и объёмы встроенных помещений в жилом комплексе позволяет повысить стоимость квадратного метра жилья как минимум на 10%, — отметил Юрий Попов.

Эксперт уверен, что синергия жилых и коммерческих площадей — важный вопрос при строительстве. Необходимо знать потребности жильцов, чётко продумывать количество встроенных помещений для каждого конкретного проекта. Избыток и недостаток — одинаково плохо.

— Мы рекомендуем арендный принцип встроенных помещений, потому что зачастую собственники их продают, а новые собственники (мини-инвесторы) заполняют объекты не теми арендаторами и не в той последовательности, которая соответствует потребностям жителей района. А ведь это самое главное — потребности жителей ни в коем случае нельзя переступать.