«Проблемы не решены». Минюст снижает тарифы риэлтеров для потребителей, но оставляет без прибыли агентства

С 1 апреля 2008 года в Беларуси действует порядок оплаты риэлтерских услуг, утвержденный постановлением Совета министров РБ от 14 марта 2008 года № 386 (в редакции постановления Совета министров РБ от 20.07.2009 № 957).

С момента принятия документа прошло более 10 лет. В условиях быстрого развития рынка недвижимости, финансовых инструментов, IT-технологий и постоянно растущих запросов потребителей профессионалам приходится искать новые подходы и формы ведения бизнеса.

Пришло время под другим углом взглянуть и на вопросы тарификации риэлтерских услуг. За это время тарифная система во многом устарела и потребовала пересмотра.

Министерство юстиции подготовило проект постановления, регулирующего ценообразование в риэлтерской деятельности. 30 октября документ обсуждался на общественно-консультативном (экспертном) совете при Министерстве юстиции с участием представителей государственных органов, а также организаций и экспертов из разных сфер деятельности.

В работе совета от риэлтерского сообщества приняли участие председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Анатолий Звездин, почетный председатель совета БелАН Николай Простолупов, председатель Союза риэлтерских организаций Виктор Шанюкевич, председатель Союза «Конфедерация агентств недвижимости» Олег Вольштейн, председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец и директор агентства недвижимости «Час-Пик» Тимофей Лобановский.

О новшествах документа порталу Realt.by рассказал Анатолий Звездин.

Тарифы будут предельными

Пожалуй, одна из основных новаций проекта постановления заключается в том, что все тарифы на риэлтерские услуги станут предельными. Каждая компания должна будет утвердить свои тарифы по каждому виду услуг. Риэлтерские организации обязаны будут составлять экономические расчеты утвержденных ими тарифов (ставок) на риэлтерские услуги (плановую калькуляцию с расшифровкой статей затрат). Они могут быть ниже утвержденных правительством тарифов, но ни в коем случае не выше.

По ныне действующему законодательству тарифы (ставки) на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости исчисляются в процентах и в зависимости от суммы сделки варьируют от 1 до 3.

В новом проекте постановления предлагается ввести единую ставку — 3% от суммы сделки, и она тоже предельная.

— С точки зрения формирования настоящей конкурентной среды в сфере риэлтерских услуг, появления понятия «предельные максимальные тарифы (ставки)» этот фактор, безусловно, положительный. Потребитель может от этого выиграть, так как теоретически в различных компаниях может быть сформирован разный уровень тарифов. Но как на самом деле рынок отреагирует на эту новацию, говорить пока сложно. Вопрос, как всегда, в деталях. Главное, чтобы новые тарифы обеспечивали профессиональным участникам приемлемый уровень рентабельности и заработной платы сотрудников. Как раз именно с этим большие проблемы, если анализировать все изменения, предложенные Министерством юстиции, — высказывает свою точку зрения председатель совета БелАН.

Снижены тарифы на подбор вариантов сделки

По действующим тарифам ставка на услуги по подбору вариантов квартиры (комнаты, доли) составляет 45 базовых величин, жилого дома (доли в доме) — 60 базовых величин. Сейчас ставки предлагают снизить соответственно до 30 и 45 базовых величин. В целом услуги по подбору вариантов сделки снижены примерно на 25−30%.

— Снижение этих ставок мотивируется тем, что чаще всего потребители самостоятельно подбирают варианты сделок и обращаются в агентства только за их оформлением. По мнению регулятора, данная услуга не очень востребована на рынке, поэтому должна стоить дешевле. В связи с этим возникает вопрос: зачем снижать ставки, если у компаний появляется возможность самим формировать тарифы и вводить систему скидок? Рынок сам отрегулирует данный вопрос. Право риэлтерских организаций самим устанавливать скидки с утвержденных тарифов, порядок их применения, конкретные размеры и условия — это положительный момент в проекте, — дополняет Анатолий Звездин.

Сохраняется тарифная система при продаже недорогих объектов

Действующая тарифная система не побуждает риэлтерские компании оказывать услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи недорогих объектов недвижимости в регионах. Агентствам недвижимости за небольшое вознаграждение приходится нести значительные расходы на оказание этих услуг. Зачастую, чтобы продать недорогую дачу или домик в деревне, необходимо несколько раз выехать на место и организовать осмотр объекта. Но не факт, что его удастся продать.

Продавцы, заинтересованные в реализации своей недвижимости, готовы компенсировать фактические затраты агентствам. Поэтому риэлтерское сообщество не раз предлагало изменить тарифы на риэлтерские услуги в отношении этих объектов. Министерство юстиции к этой точке зрения не прислушалось.

Покажи 10 квартир и получи 5 базовых

Министерство юстиции придерживается точки зрения, что какое бы количество осмотров объекта недвижимости не было организовано и проведено риэлтерской компанией, считать это одной услугой. Но поскольку данная норма не была узаконена, некоторые агентства каждый осмотр объекта считали как отдельную услугу и брали за нее 5 базовых величин.

Теперь в проекте постановления четко прописано, что вне зависимости от количества проведенных осмотров потребителю оказывается одна услуга, которая стоит 5 базовых величин.

Рекламные услуги можно будет оказывать только в комплексе

В настоящее время услуга по организации и размещению рекламы при оказании риэлтерских услуг может оказываться как отдельная. Ее стоимость — 5 базовых величин.

Согласно новому документу данный вид услуг можно будет оказывать только при наличии договора на оказание риэлтерских услуг.

— Получается, что поскольку данная услуга не является риэлтерской, то никто не запрещает другому субъекту хозяйствования оказывать чисто рекламные услуги и привлекать к себе потребителей. В таких условиях риэлтерские компании становятся неконкурентоспособными с организациями, оказывающими сугубо рекламные услуги, — высказывает свою точку зрения председатель совета БелАН.

Чисто информационная услуга по аренде жилья исчезла

Нововведения затронули и такой сегмент рынка недвижимости, как аренда жилья. Сейчас многие агентства за 5 базовых величин оказывают чисто информационную услугу физическим лицам при найме объектов жилищного фонда.

Но практика показывает, что очень часто информация по сдающимся квартирам, предоставляемая потенциальным арендаторам, оказывается недостоверной. Как итог, от потребителей поступает большое количество обращений на недобросовестную работу агентств.

Согласно проекту постановления данная услуга как отдельный вид риэлтерских услуг устранена и за такую же стоимость — 5 базовых величин — может оказываться только в комплексе с услугой по подбору подходящего варианта по найму (поднайму) объекта.

— Компаний, оказывающих услуги по найму жилья по факту заселения, на рынке осталось очень мало, так как эта услуга малорентабельная. В проекте постановления появилась новая услуга, состоящая из информационной услуги и услуги по подбору варианта сделки при найме объектов жилищного фонда. Стоимость новой объединенной услуги почему-то стала в два раза меньше — 5 базовых величин. Борясь с одной болезнью, мы ударяем по добросовестным компаниям, которые оказывают услуги по найму жилья по факту заселения. Это может привести к тому, что рынок аренды жилья останется без квалифицированных риэлтерских услуг, — говорит Анатолий Звездин.

С «ипэшниками» придется работать, как с физлицами

Сейчас риэлтерские организации работают с индивидуальными предпринимателями по тарифам, применяемым к юридическим лицам. По новому документу агентствам придется оказывать им услуги по тем же тарифам, которые применяются к физическим лицам.

— Предприниматели — это субъекты малого и среднего бизнеса. Сложно понять, чем руководствовался регулятор, предлагая ввести такую норму, — комментирует председатель совета БелАН.

При оказании услуг продавцу накладывается табу на работу с покупателем

Министерство юстиции уже давно рекомендовало агентствам при работе с продавцами не оказывать услуги покупателям. В проекте нового постановления закреплена норма, согласно которой риэлтерская организация не вправе взимать плату с покупателя объекта недвижимости, в отношении которого оказывает риэлтерские услуги продавцу.

— С моей точки зрения, данная норма по многим причинам самая неоднозначная. Логика регулятора в этом вопросе базируется на сравнении процесса оказания риэлтерских услуг потребителям (продавцу и покупателю) с оказанием адвокатом правовой помощи своему клиенту. Министерство юстиции считает, что в процессе оказания риэлтерских услуг возникает конфликт интересов между сторонами будущей сделки. Но я позволю себе с этим не согласиться. Адвокат в гражданском процессе защищает одну из сторон, когда между ними есть спор. В процессе оказания риэлтерских услуг покупатель и продавец не спорят между собой, а договариваются об условиях сделки в будущем. Это большая разница, — высказывает свою точку зрения Анатолий Звездин.

Председатель совета БелАН также говорит о том, что на практике довольно часто покупатель желает заключить договор с агентством недвижимости, и пока не понятно, как поступать в этом случае.

Кроме того, есть риэлтерские услуги, которые продавцу не нужны. Это, прежде всего, оказание услуг при заключении кредитных договоров потребителей с банками, проверка «истории» квартиры, фактическая и юридическая передача объекта, содействие в государственной регистрации перехода права собственности и другие. Но в этих услугах нуждаются многие покупатели, и они готовы их оплачивать.

— Эти вопросы в ходе обсуждения проекта постановления остались без ответа, — уточняет Анатолий Звездин.

Председатель совета БелАН считает, что запрет на заключение договора с покупателем при совместной работе с продавцом приведет к снижению выручки риэлтерских организаций в Минске до 30% от оборота. В областных, средних и малых городах, где стоимость недвижимости гораздо ниже по сравнению со столичной, падение выручки составит до 50%. Все это приведет к закрытию многих риэлтерских компаний, особенно учитывая, что сегодня рентабельность агентств в среднем составляет 5−7%.