«Продать можно всё. Главное — адекватные цены». Директор Белреализации об имуществе должников и проблемных активах

— С такими проблемными активами мало кто сейчас работает, за исключением профильных сотрудников банков, — рассказал директор ЗАО «Белреализация» Михаил Андреев. — Есть очень яркий пример, чтобы объяснить, что такое проблемный актив. Допустим, подруга одолжила у вас $ 10 000 и возвращать не торопится. В какой-то момент становится ясно, что денег нет и погасить долг она не сможет. Однако она предлагает вам забрать ее мотоцикл, который примерно столько и стоит. Вы ездите исключительно на автомобиле, хранить мотоцикл вам негде, а продать его сразу не получилось. Вот это и есть проблемный для вас актив.

Точно так же банки часто становятся перед выбором, что делать с залоговым имуществом, которое необходимо оперативно превратить в деньги. На данный момент банкиры стали достаточно крупными игроками рынка, владельцами многих знаковых объектов недвижимости в Минске и за его пределами. Чаще всего это административные помещения, реже гостиницы, магазины, складские помещения. Более того, могу с уверенностью сказать, что подавляющее большинство объектов нежилого фонда, которые вы видите, находятся в залоге у банков.

Покупка недвижимости с аукционов банкротов — безопасная сделка, которую нельзя оспорить в суде

Жизнь проблемного актива состоит из нескольких стадий: сначала это залог у банка, затем на этот актив может быть наложен арест судебного исполнителя (который занимается его реализацией), после может быть начата ликвидация предприятия (в этом случае ликвидатор отвечает за продажу имущества), затем может последовать банкротство предприятия, и его продажей будет заниматься управляющий по банкротству.

— По факту продать можно всё, вопрос только в стоимости и потраченных усилиях, — продолжил Михаил Андреев. — Аукционы по продаже имущества предприятий в банкротстве проводят многие, но мало кто сопровождает эту работу комплексом маркетинговых и рекламных мероприятий. Сейчас нельзя просто дать объявление в газету и ждать ажиотажа на каждый объект. Это крайне редкие случаи. Сегодня и газеты-то мало кто читает. Более того, кредиторы и бывшие владельцы имущества заинтересованы в продаже объекта по максимальной стоимости — никто не поставит заведомо низкую цену.

Закон о банкротстве и ликвидации предусматривает продажу дорогостоящего имущества только через аукционы. Кредиторы заинтересованы в максимально высокой итоговой стоимости объекта, а значит, и в максимально высоком количестве участников. Что касается предполагаемых покупателей, то для них участие в таких сделках — выгодный и, что самое главное, безопасный способ приобрести недвижимость. Весь процесс продажи имущества должников проходит под контролем собрания кредиторов и экономических судов. Важно то, что такие сделки практически невозможно оспорить в суде. Они организованы в полном соответствии с законодательством.

Покупку обычной квартиры на вторичном рынке можно так или иначе оспорить, предоставляя ранее никому не известные факты или аргументы. Сроки давности по такого рода сделкам очень длинные. А здесь такая схема нереализуема. Кроме того, объект должника, выставленный на продажу, не зря называется очищенным активом. Он освобожден от любых обязательств, которые были у банкрота. Должнику в такой ситуации передумать нельзя.

Электронные аукционы, рыночная стоимость и азарт игроков

— Подобные аукционы проводятся в интернете, и участником может стать любой зарегистрированный пользователь, внесший задаток по определенному лоту, — пояснил Михаил Васильевич. — То есть при всем желании какой-либо из сторон смошенничать или повлиять на результаты аукциона это сделать будет невозможно. Программное обеспечение не позволяет вмешиваться в ход аукциона. Торги проводятся онлайн.

Другое дело, что есть постоянные игроки рынка, которые отслеживают такого рода аукционы, рассматривая подобные объекты в качестве выгодной инвестиции. В Беларуси в принципе много инвестиционной недвижимости. Для белорусов недвижимость всегда была тихой гаванью сохранения ликвидности собственных средств. Насколько залоговая недвижимость выгодна в действительности, судить трудно. В основном все зависит от результатов аукциона. А участие в аукционе чем-то напоминает азартные игры. За продажей самых интересных или знаковых объектов я слежу онлайн, и, поверьте, адреналина здесь хватает. Иногда итоговая стоимость превышает рыночную.

Далее с собственником объекта заключается сделка, а все вырученные средства поступают ему на счет. С поступивших средств он сможет погасить свои обязательства перед кредиторами. И в этом процессе кроется еще одна подушка безопасности для покупателя: организатор аукциона лишь выявляет победителя, все договоры будут заключаться непосредственно с собственником недвижимости.

Необычная недвижимость должников как дамоклов меч для кредиторов

— Одним из самых интересных недавних объектов стала гостиница «Хаятт», которую я мысленно продавал уже как минимум 3 раза. Но в последний момент сделка срывалась, и гостиница оказывалась снова на торгах. В итоге, насколько мне известно, она стала собственностью нескольких банков. Ее стоимость оценивалась изначально в $ 49 млн, затем в $ 30 млн, однако, чтобы запустить этот проект, необходимы были еще инвестиции (по разным оценкам) от $ 20 млн до $ 40 млн. Как новые владельцы будут решать этот вопрос дальше — неизвестно, но, по сути, это теперь проблема банка.

— Часто продается практически готовый бизнес. В одном объекте будет и цех, и предприятия, и складские помещения. Часто там же расположено и все необходимое оборудование.

Сейчас на торги выставлена ресторан-башня в Гомеле площадью 850 кв.м. Это бывшая водонапорная башня, которую на скорую руку реконструировали, сделали трехэтажную пристройку и открыли там ресторан с караоке и банкетными залами. Первоначальная стоимость её 1 054 080,00 бел. руб. (около $ 500 000).

— Аукционов бояться не надо, — уверен директор ЗАО «Белреализация». — Участие в аукционе — это интересно и часто прибыльно. Основная задача перевода этого процесса в электронный формат — убрать из сферы проблемных активов человеческий фактор и обезопасить обе стороны сделки. Иногда за такими аукционами интересно даже просто наблюдать.