Минская «вторичка»: если курс доллара будет расти, цены на квартиры упадут — экспертное мнение

Ситуацию на вторичном рынке жилья мы обсудили с директором Павлом Астапеней и специалистами по недвижимости агентства недвижимости «Эксперт».

Реалии рынка

Павел Астапеня акцентирует внимание на том, что летом текущего года впервые за несколько последних лет на минском вторичном рынке жилья была отмечена сезонность. В 2016—2017 годах лето характеризовалось достаточно большим количеством сделок и высокой покупательской активностью. В эти годы в летний период в среднем на рынке ежемесячно совершалось по 1300—1400 сделок. В этом году количество сделок в летние месяцы снизилось до 1000, что на 25−30% меньше по сравнению с двумя предыдущими годами.

По мнению директора агентства, в некоторой степени на снижение покупательской активности повлияло ужесточение условий кредитования банками. С мая текущего года заметно снизилось количество сделок с привлечением заемных средств. Хотя с сентября прошлого года покупатели очень активно брали дешевые кредиты на покупку жилья.

— Сейчас рынок находится на распутье. К сожалению, в сентябре мы не увидели сезонного осеннего оживления. Октябрь должен расставить все по своим местам: куда рынок будет двигаться дальше, в первую очередь по цене, и готовы ли будут покупатели приобретать квартиры по сложившимся на сегодняшний день ценам, — говорит Павел Астапеня.

Несмотря на падение спроса, цены предложения продолжали расти, в том числе летом. Статистика показывает, что в этом году немного выросли и цены реальных сделок.

Свою оценку рынка дает и риэлтер агентства Катерина Романовская. По ее мнению, он достаточно живой. Подтверждением тому могут быть большие очереди людей в Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. В помещении организации в одно и то же время может находиться более 200−300 человек.

Начальник отдела агентства, риэлтер Виктор Савик считает, что судить об активности рынка по очередям в организации по государственной регистрации, видимо, не стоит. Очень много людей, причем по несколько раз, приходят в городское агентство по вопросам государственной регистрации своих новых квартир, утверждению перепланировок, изготовлению ведомостей технических характеристик жилых и нежилых помещений и другим вопросам.

Катерина Романовская говорит, что, судя по звонкам, лето этого года было достаточно активное, но в августе и сентябре покупательская активность заметно снизилась.

— По моему мнению, сегодня спрос несколько выше предложения. Адекватных вариантов квартир, где цена соответствовала бы качеству, на рынке очень мало, — уточняет риэлтер.

Мода на новостройки

Виктор Савик считает, что сегодня рынок вторичного жилья поддерживается в основном за счет новостроек.

— Эта мода на новое жилье в Минске, пришедшая из Москвы и других крупных городов России, не дает упасть ценам на «вторичке». Стоимость «квадрата» на жилые помещения 1250, 1300, 1400 долларов в домах, построенных после 2010 года, не снижается. Все хотят купить новую квартиру, — дополняет риэлтер. — Старый фонд — «хрущевки» и «брежневки» —  не в почете.

Он говорит о том, что многие люди продают свои старые квартиры, чтобы с доплатой купить новостройку. Для потенциальных покупателей это достаточно выгодные инвестиции. Если на начальном этапе строительства дома квадратный метр стоит 1250 долларов, то после сдачи объекта в эксплуатацию цена на жилое помещение вырастает как минимум на 10%, а то и 20−30%.

— Например, 2−3 года назад однокомнатную квартиру в ЖК Vogue при 100-процентной оплате можно было купить за 900 долл./ кв. м, сегодня застройщик продает квартиры в комплексе по 1500 долл./кв.м, — уточняет Виктор Савик.

Оксана Пугач дополняет, что потенциальные покупатели, которые неоднократно продавали и покупали квартиры через агентство «Эксперт», сегодня нацелены на новостройки. Чаще всего они интересуются квартирами в Лебяжьем, Новой Боровой, на пр. Дзержинского, в жилых комплексах «Маяк Минска», «Минск-Мир», Vogue.

Вырос интерес к «сталинкам»

Виктор Савик рассказывает, что в последнее время вырос интерес к «сталинкам».

— Люди начинают понимать, что это достаточно комфортное жилье. Малоэтажная застройка, квартиры с высокими потолками и большими комнатами. Если в доме железобетонные перекрытия и сделан капремонт, потенциальных покупателей ничто не пугает. Они знают, что всегда припаркуют во дворе машину, им не надо вкладывать большие деньги в парковочные места, — дополняет риэлтер.

Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные «сталинки». Недавно через агентство продавалась двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом общей площадью 50 «квадратов» на ул. Калинина. Ее, особо не раздумывая, купили за 80 тысяч долларов.

В свою очередь Оксана Пугач говорит о том, что стоимость квадратного метра жилья в сталинских домах, особенно в центре города, явно завышена.

— Иностранец, который приезжает в нашу страну и рассматривает элитный дорогой центр, понимает, что ему придется вложить немало денег в ремонт квартиры. Потому что многие здания не видели капремонта, и вся ответственность за состояние домов ложится на плечи собственников, — уточняет риэлтер.

«Сталинку» без ремонта можно купить за 1500 долл./кв.м. После произведения в ней отделочных работ цена «квадрата» этой квартиры вырастает до 2000 долл./кв.м и выше.

Поехали в пригород

Виктор Савик рассказывает, что в последнее время у минчан вырос интерес к ближайшему пригороду.

— В пригороде значительно выросли цены на жилые помещения, и сегодня уже наблюдается дефицит квартир, особенно одно- и двухкомнатных. В прошлом году цены на них были более приемлемые, и люди их охотно покупали с привлечением кредитов, — говорит риэлтер.

Если люди не ставят во главу угла, что они коренные минчане и не могут по своим личным соображениям ехать жить на периферию, то смело покупают квартиры в Сенице, Фаниполе, Дзержинске, Смолевичах, уточняет Виктор Савик.

Куда пойдет рынок

Павел Астапеня считает, что дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от курса доллара.

— На рост курса доллара, который мы недавно наблюдали, рынок отреагировал моментально, — говорит директор компании. — Люди, которые покупали квартиры с привлечением кредитных средств, попали в непростую ситуацию. На фоне роста курса доллара возникло много конфликтов между продавцами и покупателями.

К примеру, человек покупал двухкомнатную квартиру, привлекал на это 60 тысяч белорусских рублей в банке и рассчитывал, что эта сумма при конвертации будет эквивалентна примерно 30 тысячам долларов. Но учитывая, что банки перечисляют деньги не сразу на момент заключения основного договора, а немного позже, при ежедневном росте курса доллара за белорусские рубли можно было купить уже не 30 тысяч долларов, а 27−28. Покупателю приходилось компенсировать эту разницу продавцу.