«Заслонили вид», «уничтожили парк», «уплотнили неуплотняемое». Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Мы не брали «среднюю температуру по больнице» — едва ли скандальные новостройки могли повлиять на цену квартир в 20 или даже в 10 минутах ходьбы. В расчет принимались только те дома, жизнь в которых после стройки действительно изменилась: кому-то заслонили вид на набережную, кому-то вырубили парк под боком, а ближайший к дому садик нагрузили детьми из новостройки. Поэтому сделок получилось недостаточно для полноценной статистики, и, тем не менее, на них интересно взглянуть.

Гостиница «Пекин» и вырубка парка 40-летия Октября

Небольшой квартал, расположенный между ул. Ульяновской, Красноармейской и набережной реки Свислочь, считался элитным и до, и после строительства гостиницы «Пекин». Вся жилая застройка — около десятка домов, большинство из которых — «сталинки» и современные «каркасники». С двух сторон квартал окружен парком 40-летия Октября и рекой Свислочь, на набережную которой выходят многие окна. Через пешеходный мостик над рекой — станция метро «Первомайская», расположенная прямо в парке, и всe это — возле 1-го городского кольца. Трудно себе вообразить более тихий и живописный уголок в центре Минска.

Видимо, это было очевидно не только жильцам, но и китайским инвесторам, которые в 2011 году начинают здесь вырубку деревьев для строительства гостиницы «Пекин». Жители окрестных домов писали петиции, устраивали пикеты и даже подали коллективный иск в суд. Но на исход дела это не повлияло: деревья были вырублены, а гостиница построена.

Парк поредел на сотни деревьев, но стал куда более благоустроенным: здесь вымостили дорожки, поставили дизайнерские скамейки и уличные фонари, высадили новые деревья и окультурили старые. Все это — на сумму около $ 1 млн.

А как изменились цены на квартиры в домах рядом с парком? Для сравнения мы изучили сделки, совершенные в квартале рядом с гостиницей «Пекин» за весь 2010 год, когда никто не предполагал, что гостиница появится именно в этой части парка и повлечет за собой уничтожение сотен деревьев, и за весь 2015 год, когда гостиница уже функционировала.

За 2010 год в квартале рядом с «Пекином» было совершено 6 сделок по цене квадратного метра от $ 1336 (за квартиру в трехэтажной «сталинке» во второй линии от набережной) до $ 2321 (за квартиру в современном «каркаснике» в первой береговой линии). По подсчетам аналитического центра Realt.by, до строительства гостиницы цены здесь были на 35% выше среднерыночных.

В 2015 году в квартале рядом с гостиницей «Пекин» было продано всего две квартиры: одна в 4-этажной «сталинке», другая — в монолитно-каркасной новостройке, и обе — в первой береговой линии. Разбежка цен — $ 1586−1742 за «квадрат» — в среднем всего на 6% выше рынка. Но для того чтобы утверждать, что жилье здесь заметно подешевело, этих данных, конечно, недостаточно.

Сейчас в квартале возле гостиницы «Пекин» через базу Realt.by выставлено 5 квартир на продажу. В «сталинках» жилье недорогое — в районе $ 1300 за «квадрат» даже с хорошим ремонтом (при среднерыночной — $ 1186 за «квадрат»).

В современном «каркаснике» (Казарменный пер., 4) цены гораздо выше — $ 2220−2830 за «квадрат», но трудно сказать, насколько эти предложения соответствуют рынку.

Дом «У Троицкого» и Троицкое предместье

Этот дом называли «градостроительной катастрофой», «драмой современной архитектуры» и предлагали взорвать. Жители города утверждают, что он «растоптал» историческую застройку в Троицком предместье. Может быть, «растоптал» — выражение фигуральное и больше относится к тому, как предместье стало выглядеть со стороны Верхнего города, но то, что «Дом Чижа» отбросил на предместье значительную тень и заслонил некоторым домам вид на набережную реки Свислочь — это не эстетика, а голый факт. Изменились ли цены на окрестное жилье после строительства дома-исполина?

Как и во всех элитных кварталах, сделки в Троицком предместье происходят значительно реже, чем в среднем по рынку. Причина тому — запредельные, космические цены. Например, одна из квартир в Троицком предместье прямо сейчас выставлена на продажу из расчета $ 10 тыс. за «квадрат». По понятным причинам цены реальных сделок сильно отличаются от объявлений, поэтому, несмотря на их скудное количество, говорить приходится только о них.

Строительство дома «У Троицкого» анонсировали в 2008 году, поэтому данные мы брали за далекий 2007-й. Тогда в Троицком предместье были совершены всего две сделки: первая — на Старовиленской, 14 (трехэтажный дом XIX века с окнами на Свислочь), где цена «квадрата» составила $ 3435 и на момент заключения сделки почти вдвое отличалась от среднерыночной.

Вторая — в четырехэтажной «сталинке» на Богдановича, 27, откуда в 2007-м тоже мог открываться вид на Свислочь (дом «У Троицкого» исключил такую возможность). Здесь квадратный метр обошелся покупателю в $ 1855, что в мае 2007-го было всего на 8% выше рынка.

В 2012 году, после того, как «Дом Чижа» был достроен, сделок в Троицком предместье больше не стало. За весь год — всего одна проданная квартира по ул. Старовиленской, 16. Это двухэтажный дом на набережной, строительство которого относят к XIX веку. Сделка была заключена из расчета $ 3263 за «квадрат» — почти та же цена, что в 2007 году, но при этом на 145% выше рынка.

Что касается застройки по ул. Богдановича, которой дом «У Троицкого» заслонил вожделенный вид на набережную, то там и сегодня выставляются на продажу не очень дорогие квартиры. Вот «трешка» без ремонта, цена «квадрата» в которой почти равна среднерыночной. Вот еще одна «трешка» — здесь обстановка поприличнее, но и цена — $ 1618 за «квадрат». Похоже, с приходом «градостроительной катастрофы» здесь мало что поменялось.

Недостроенная гостиница у Цирка

«Вдруг появляется какой-то, извините меня, монстр» — так экс-главный архитектор Минска отозвался о недостроенной гостинице у Цирка. Широкий фасад, окна-бойницы, изгибы, отсылающие то ли к древнеримскому Колизею, то ли к анатомии ленточных червей, минчанам никогда не нравились. Но поначалу считалось, что в одиозном здании откроется первая в Беларуси гостиница мирового бренда Kempinski, а спустя несколько лет представители Kempinski Hotels заявили, что о гостинице у Цирка слыхом не слыхивали и открываться в Минске не планируют. Ситуация вышла курьерзная, а стройка на $ 100 млн была заморожена из-за финансовой несостоятельности застройщика.

Недостроенный отель у Цирка изучали инвесторы из Катара, но сделали вывод, что в проекте «нет бизнеса». Целый год судьба отеля оставалась под вопросом. В народных сердцах поселилась надежда: «Может его вообще снесут?». Но ситуация разрешилась иначе — гостиницу продали Сбербанку России за $ 1 (прописью: один доллар США) с условием рассчитаться по долгам бывшего застройщика.

Однако вся эта волокита почти не сказалась на качестве жилья возле Цирка и Парка Горького, небо над которым заслонил скандальный объект. В 2009 году, когда стройка еще не началась, в квартале между ул. Янки Купалы и Октябрьской площадью продали всего две квартиры: на Кирова, 51, и Маркса, 45. Цены — $ 1578 и $ 1762 за квадрат соответственно. В среднем это на 25% выше средней цены по рынку, которая установилась на момент совершения сделок.

Поскольку гостиница до сих пор не достроена, в качестве контрольного мы взяли последний завершившийся год. В 2016-м рядом с отелем было совершено 4 сделки: на Кирова, 51, Маркса, 45, и 42. Разбежка цен — $ 1266−1573 за кв. м, что было в среднем на 23% выше рынка. Иными словами, здесь тоже почти ничего не изменилось.

Уплотнение в Уручье

И напоследок разберем по полочкам уплотнение в Уручье-2, которое происходило в несколько этапов с 2010 по 2015 год. Сейчас здесь не осталось ни одного свободного клочка земли, правда, через дорогу — в Уручье-6 — зеленеет набережная Слепянского канала.

И, хотя Уручье по-прежнему считается экологически чистым, зеленым микрорайоном, в конкретных дворах, которых коснулось точечное уплотнение, жизнь несомненно ухудшилась: вырубили сквер на пересечении Шугаева — Руссиянова, где располагалась единственная детская площадка для жителей соседнего двора, втиснули туда два «столбика» для ОМОНовцев, за счет которых возросла нагрузка на социальную инфраструктуру, уплотнили другие дворы «столбиками» — Шугаева, 17, 17б, Руссиянова, 21… в общем, за несколько лет микрорайон разросся, не выходя из своих границ.