Апрель 2017: спрос на квартиры перестал расти, средняя цена сделки снижается 4 из 5 последних месяцев

Казалось, что рынок готов штурмовать рекорды прошлого года, однако в апреле дальнейшего роста спроса не произошло — количество сделок купли-продажи квартир сократилось на 11,9%.

Будет справедливым отметить, что в марте сделки регистрировали 26 дней, а в апреле, из-за обилия праздничных дней — только 23 дня. С учётом этого факта активность покупателей в целом соответствовала мартовским показателям, тем более, что апрельские цифры ещё будут скорректированы в сторону повышения.

Тем не менее, уже очевидно, что «взять планку» 2016 года по абсолютному числу сделок рынок не сможет. Если в первом квартале мы ещё шли с опережением графика прошлого года, то по итогам апреля наметилось небольшое отставание. Год назад в апреле купили почти на 300 квартир больше, чем сейчас, а в мае-июле ежемесячно регистрировали в среднем 1377 сделок купли-продажи. Если бы спрос был на таком же уровне, предложение уменьшалось бы куда стремительнее, чем это происходит сейчас.

За апрель количество выставленных на продажу квартир сократилось на 1,8% - это первое снижение с августа прошлого года. В 2016-ом медленный рост цен начался после того, как объём предложения опустился ниже отметки в 7000 квартир. В этом году, если не ускорится отток объектов из базы, мы достигнем этого уровня только через три месяца.

Наметившееся в конце прошлого года расслоение спроса по цене и качеству продолжается. Интерес к самым бюджетным квартирам, а именно хрущевкам и брежневкам, в апреле не уступал мартовским показателям. Можно сказать то же и о ценовом сегменте «выше среднего», который представлен квартирами в современных каркасно-блочных и кирпичных домах.

Число сделок с остальными типами квартир, из которых в основной массе и состоит средний ценовой диапазон, уменьшилось на 17%.

На готовые новостройки (сданы в течение последнего года) в апреле пришлось лишь 13% всех проданных квартир, что стало самым низким значением с прошлого мая. Несмотря на это, данный сегмент ощутимо повлиял на показатели всего рынка. Во-первых, благодаря готовым новостройкам на долю 1-комнатных квартир пришлось более 40% всех сделок, чего не было уже несколько месяцев. Во-вторых, разрыв между ценами на готовые новостройки и остальную «вторичку» был довольно ощутимым, что «потянуло» вниз среднюю цену сделки.

Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, снизилась в апреле на 1,4% и составила 1111 $/м². Из пяти последних месяцев это уже четвёртый случай, когда динамика оказалась отрицательной. С ноября средняя цена сделки опустилась на 45 $/м², но она по-прежнему остаётся выше показателей прошлой весны.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1171 $/м² (-2,3% за месяц) — $ 41 500;

· 2-комнатные квартиры: 1083 $/м² (-0,5%) — $ 52 600;

· 3-комнатные квартиры: 1042 $/м² (-1,1%) — $ 66 000;

· 4-комнатные квартиры: 997 $/м² (-9,2%) — $ 81 800.

Цены предложения в апреле двигались параллельно ценам реальных сделок, что вполне ожидаемо, учитывая то, как близко две кривые приблизились друг к другу. Разрыв между двумя индикаторами в апреле составил 3,4%, что стало минимумом за последние 3 года.

Кирпичные хрущевки и брежневки, а также квартиры в современных непанельных домах лидировали по темпам снижения цен в объявлениях. Поскольку именно эти сегменты пользовались особым спросом у покупателей, можно предположить, что на ценовую динамику повлияло вымывание более качественного (а значит и более дорогого) предложения внутри данных сегментов. У остальных типов квартир темпы снижения цен колебались от 0,4 до 0,8%, а у самой бюджетной «старой панели» и вовсе наметился рост.

У абсолютного большинства микрорайонов средний уровень цен на квартиры в апреле был ниже, чем в марте. Самая ощутимая коррекция (свыше 3%) наблюдалась в районе улицы Старовиленской, а также в Красном Бору, Западе и Дражне.

В 11 микрорайонах Минска отмечен рост цен, а самые высокие темпы (+2,7%) были зафиксированы в Новинках.

Помимо Минска в апреле снижение цен на квартиры также наблюдалось и в Киеве (-0,6%). Другие соседние столицы, отчасти благодаря укреплению национальных валют, закончили апрель с ростом долларовых цен на 1,8−2,8%.

Минск остается единственным городом, где с начала 2017 года отмечена отрицательная динамика цен на квартиры. Для сравнения — рост долларовых цен в Москве и Варшаве за последние 4 месяца уже составил 9−10%.