Новостройки Минска — 2017: строить будут то, что максимально востребовано на рынке. Цены адаптируются к реалиям. Все остальное — софистика
11.01.2017 13 6246
Для потребителей минского рынка новостроек 2016 год был достаточно неординарным. Кому-то повезло, и на бонусах застройщиков они вполне успешно решили свой квартирный вопрос. Чьи-то ожидания не оправдались. Но на самом рынке бал правили корпорации с «длинными» проектами и маленькие квартиры в новостройках.
Подвести итоги 2016 года и заглянуть в будущее мы попросили Юрия Жаркова, управляющего партнера группы компаний ViVa Invest, и Вадима Тачкина, директора консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest).
Погоду на рынке делали крупные компании с «длинными» проектами
Юрий Жарков говорит о том, что в 2016 году самое большое влияние на ситуацию на рынке новостроек Минска оказывали крупные корпорации, реализующие масштабные инвестиционные проекты («Минск Мир» (Minsk World), «Маяк Минска», «Новая Боровая» и некоторые другие). Именно они «давили» на рынок своим большим объемом предложения и формировали ценовую политику.
— Эти застройщики реализуют «длинные» проекты и обладают значительными собственными денежными ресурсами и средствами дольщиков. Это дает им возможность планировать свой бизнес и денежные потоки не на 1−3 года, как это происходит у застройщиков, ведущих точечную застройку, а на более длительный период. Благодаря этому они выступили своеобразной подушкой, демпфером, который смягчил падение цен в прошлом году, — дополняет Юрий.
Застройщик, который продает квартиры в первом жилом доме в комплексной застройке, рассчитанной на 10−15 лет, может продавать их не спеша и на начальном этапе не зарабатывать больших денег. Он понимает, что основную часть прибыли получит к концу реализации всего проекта. Это позволяет ему вести более мягкую ценовую политику, существенно не снижая цены на ликвидные квартиры.
— Когда компания прогнозирует свой бизнес на длинном отрезке времени, она рано или поздно столкнется с какими-то сезонными колебаниями цен и повышением потребительской активности. Раз в три-пять лет рынок в большей или меньшей степени переживает какой-то подъем, и в эти годы можно получить свою максимальную прибыль, — говорит Жарков.
Эксперт дополняет, что если бы сейчас в кризис, как 5−7 лет тому назад, на рынке преобладала точечная застройка, то падение цен было бы куда более заметным. Возможно, они упали бы до $ 500/кв.м, о которых многие говорят. «Когда девелопер за 2−3 кризисных года должен успеть построить и продать дом, рефинансировать все деньги и рассчитаться по кредитам, то он будет вынужден снижать цены», — дополняет Юрий.
Падение или статистическая погрешность?
Со своей стороны Вадим Тачкин добавляет, что за прошлый год средняя цена на минские новостройки снизились примерно на 8%.
— Восемь процентов за год вряд ли можно назвать падением цен. При более глубоком анализе первичного рынка, когда изучается изменение цен на конкретные квартиры тех или иных потребительских классов, статистика может получиться совершенно иной. Если проследить, что происходило в течение прошлого года со стоимостью, к примеру, ликвидной однокомнатной квартиры в 40−45 кв. м или «двушки» эконом-класса размером не более 60 кв. м, то обнаруживается, что наиболее востребованные у потребителей новостройки не только не дешевели, но и показывали рост цен, обусловленный небогатым выбором адресов строительства, а также более высокой степенью готовности домов, в которых они предлагались. При общении с реальными покупателями выяснилось, что им все сложнее подобрать себе новостройку с оптимальным сочетанием качества, площади и цены, и зачастую приходится выбирать между котлованами и нераспроданным на стадии строительства неликвидом, — уточняет Вадим.
Что касается различных акций, распродаж и других бонусов от застройщиков, то они касались, в основном, уже построенных квартир, что также свидетельствует о популярности у потребителей предложений на стадии котлована, когда новостройки предлагаются с максимальными скидками.
— У людей снова появилась уверенность в надежности этого доступного способа решения своей жилищной проблемы. Долгостроев практически не осталось, дома строятся под неусыпным контролем государства, и потребители при покупке жилья все чаще отдают свои предпочтения первичному рынку недвижимости. Времена, когда можно было подождать и в построенном доме купить квартиру дешевле, чем на начальной стадии ее строительства, закончились. Те, кто это понимает, уже сегодня скупают у застройщиков недорогие метры «в котловане». Остальные продолжают верить в то, что коммерческое жилье должно продаваться не по рыночным, а по справедливым, в их понимании, ценам.
Также это говорит о сбалансированной ценовой политике. Застройщики приспособились к реалиям рынка и формируют цены с учетом платежеспособности дольщиков. Случаев, когда в построенных домах остаются нераспроданными ликвидные квартиры, становится все меньше, — говорит эксперт. — Сегодня предложение долевого строительства жилья практически полностью соответствует спросу.
В качестве примера Вадим Тачкин приводит новостройку в Степянке на ул. Карвата. Проект стартовал в конце прошлого года, и проблем с покупателями застройщик не испытывал. Первые тридцать квартир, предлагаемых на стадии котлована по $ 800/кв.м., нашли своих покупателей в течение девяти дней после старта продаж. В новой проектной декларации, опубликованной в начале 2017 года, квадратный метр стоит уже $ 850, и договоры с дольщиками, правда, уже без предновогоднего ажиотажа, но тоже заключаются.
Юрий Жарков дополняет своего коллегу и говорит о том, что больше всего «просели» цены на квартиры в домах комфорт-класса, приближенного к бизнес-классу. Это произошло в основном по причине того, что за прошлую пятилетку этого жилья было очень много запроектировано и построено.
— Это самый массивный в своем предложении класс, и он больше всего просел в цене. Из-за своих больших площадей эти квартиры наиболее дорогие на рынке, поэтому и не востребованы, — уточняет эксперт. — Когда на рынке появились дома с малогабаритными квартирами по $ 35 тыс., то у покупателя появился выбор: брать «единичку» площадью 30 кв. м или 50 кв.м. Предпочтения отдавались маленьким квартирам. Чтобы продать большие жилые помещения, застройщикам пришлось существенно снижать цены.
На рынок вышел новый класс жилья — компакт
Юрий Жарков говорит о том, что на минском рынке новостроек появился новый класс жилья — компакт. Это небольшие квартиры в каркасно-блочных домах, расположенных в центре города или в других престижных местах с развитой инфраструктурой и вблизи метро. Этот класс вобрал в себя все плюсы эконом- и комфорт-класса по инфраструктуре и месторасположению.
— Сегодня эконом-класс могут, а комфорт-класс хотят покупать. Компакт-класс и могут, и хотят покупать. Это универсальное решение, найденное застройщиками в кризисные годы, — дополняет эксперт.
Первопроходцем в этом сегменте жилья стала компания «10 УНР-инвест», которая сначала предложила малогабаритные квартиры в своем доме на ул. Рафиева, а затем в жилом комплексе на пересечении пр. Дзержинского — ул. Гурского. Затем к реалиям рынка стали приспосабливаться и другие застройщики. Например, в «Минск Мир» появился первый такой жилой дом «Диадема».
— Когда ты видишь рекламу «Минск Мира», никак не возникает ассоциаций, что там предлагается жилье эконом-класса. Создается ощущение, что это комфорт-класс. Но когда приезжаешь туда и видишь планировочные решения, то ни о каком комфорт-классе говорить не приходится. Это компакт-класс, — говорит Жарков.
По мнению эксперта, этот новый сегмент жилья будет успешно развиваться, и у него будет своя ценовая политика.
- Новая Боровая
Отомрет ли точечная застройка?
У большинства частных застройщиков в Минске уже практически не осталось перспективных площадок. Аукционная система себя не оправдала, и застройщики не проявляют большого интереса к аукционам. Все те, кто хотел купить участки, уже приобрели их на торгах.
— Думаю, что в Минске в основном будет предлагаться доступное жилье (Минский ДСК, «МАПИД», группа компаний ViVa Invest). Остальная точечная застройка если и сохранится, то будет приходиться на долю жилья бизнес-класса. По-прежнему преобладать будут места массовой застройки («Минск Мир», «Новая Боровая»), — высказывает свою точку зрения Юрий.
Эксперт также говорит о том, что точечная застройка не дает возможности застройщику получать большую прибыль — а значит, и строить на уплотненных территориях инженерные сети для функционирования новых домов. «Поэтому точечная застройка будет отмирать еще и по этой причине. Сети за прибыль от одного дома невозможно построить», — уточняет Юрий.
Вадим Тачкин дополняет Ю. Жаркова и говорит о том, что «хоронит» точечную застройку и норматив по обеспечению жилых объектов парковочными местами.
— Если в пешей доступности от строящегося дома нет паркинга или крупного торгового центра с плоскостной гостевой стоянкой, то в пределах предоставленного под застройку участка весьма проблематично в полном объеме обеспечить объект парковочными местами. Этот норматив выполним только при комплексном освоении территории, при квартальной застройке, когда есть возможность строительства не только жилых, но и инфраструктурных объектов, — уточняет Вадим.
«Панель» — плохо, но без нее никак
В последнее время высказываются пожелания и мнения, причем и самими застройщиками, что в Минске пора перестать строить «панель». В мегаполисе приоритет должен отдаваться не высотной, а среднеэтажной застройке.
— Сейчас не то время, чтобы говорить о своих предпочтениях. Слишком много желаний у людей, в том числе бизнесменов, остаются неудовлетворенными. Разговоры о том, где лучше жить, какое жилье надо строить, высотное или невысотное, — все это софистика, — рассуждает Юрий Жарков. — Да, кризис пройдет. Но людям надо жить где-то сегодня. К нам приходят дольщики, платят деньги и не говорят, что им нужна квартира через 5 лет. Они отдают деньги и каждый месяц звонят, приходят в офис и задают один и тот же вопрос: «Когда достроится дом?« Потому что сегодня они вынуждены арендовать квартиру или жить с двумя-тремя семьями в 2-комнатной. Строиться будет то жилье, которое максимально востребовано на рынке людьми и которое они покупают. «Панель» и компакт покупают, их и будут строить.
Вадим Тачкин дополняет Ю. Жаркова и говорит о том, что число коммерческих застройщиков, продолжающих строить в столице панельные дома, будет сокращаться, однако объемы строительства у оставшихся на рынке компаний могут быть существенно увеличены. Что же касается государственной жилищной программы, то она и дальше будет представлена объектами типовых массовых серий в крупнопанельном исполнении.
— Домостроительные комбинаты никто закрывать не будет. Долго простаивать в ожидании заказов они также не могут. Поэтому который год государство изыскивает возможности по полной загрузке их модернизированных за счет бюджета производственных линий. Но здесь также нужно понимать, что новые панельные дома — это не только новые участки, но и строительство инженерной инфраструктуры, денег на которую хронически не хватает. Мы уже видим, что часть квартир в домах для нуждающихся предлагается по коммерческим ценам, чтобы обеспечить финансирование строительства этих самых инженерных сетей, — говорит Вадим.
- Маяк Минска
Эксперт приводит пример с одним из домов в районе ул. Восточной, в котором квартиры районный УКС реализовывал по достаточно низким ценам. Вполне вероятно, что застройщик решал для себя оперативную задачу по обеспечению быстрого старта проекта, а вырученные от распродажи квартир средства направил на проектирование и строительство сетей. В пользу этой версии свидетельствует и то, что в последующих декларациях цены на квартиры в этом доме были уже среднерыночными.
Цены адаптируются к экономической ситуации
Вадим Тачкин считает, что в 2017 году на рынке также не произойдет серьезных потрясений и резких скачков цен. Если будет принято решение активно поддерживать государственное жилищное строительство или корпорации, то некоторые системообразующие банки могут возобновить кредитование новостроек по более приемлемым для потребителей ставкам.
Такие шаги наблюдались на рынке во второй половине 2016 года, когда два государственных банка предложили очередникам кредиты по ставкам ниже ставки рефинансирования, вслед за которыми один из коммерческих банков запустил партнерскую программу кредитования строительства жилья со сниженной процентной ставкой за первые два года пользования кредитными ресурсами.
Жарков не особо верит в такой сценарий. Он говорит о том, что банкиры еще очень консервативно оценивают рынок жилья. По его мнению, кредиты если и появятся, то, скорее, будут носить характер так называемого директивного кредитования.
Эксперт считает, что в 2017 году, как, впрочем, и в прошлом, на рынке время от времени будут происходить «выбросы» квартир по сниженным ценам. Это будет приводить к всплескам покупательской активности. Люди, которые уложатся в эти временные рамки, смогут удачно купить новую квартиру в Минске.
— Мы видим, что цены не снижаются, а адаптируются к текущей ситуации. Причем чем дальше, тем степень адаптации будет более уверенная. Шоки, которые мы наблюдали на рынке в прошлом году, будут все меньше колебать устойчивый тренд к адаптации. Постепенно будут снижаться цены на квартиры, а вместе с ними зарплаты. В какой-то период цена квадратного метра может сравняться со средней зарплатой. Но с каждым новым кварталом года цены будут адаптироваться к экономической ситуации, — высказывает свое мнение Жарков.
