Есть ли куда дешеветь новостройкам Минска и как снизить затраты на строительство?

— Средний уровень цен, сложившихся в те годы на рынке, не требовал внесения существенных корректировок в строительные проекты. Избыточный запас прочности, который архитекторы закладывали при проектировании домов, многие застройщики не оспаривали и уж тем более не уменьшали. Большее, чем требуется при возведении того или иного объекта, количество бетона, металла, блоков, кирпичей и т. д. неизбежно приводило к росту себестоимости, но пока цена реализации покрывала все эти издержки и позволяла достигать запланированной рентабельности, всех это устраивало. Вентилируемые фасады, импортное лифтовое оборудование, системы рекуперации, утолщенные стены и перегородки, просторные холлы и межквартирные площадки, цокольные этажи, эксплуатируемая кровля и много другое существенно увеличивали сметную стоимость строительства. Не нужно забывать и о том, что у строителей и управленческого персонала были достаточно высокие зарплаты, также включавшиеся в состав затрат. Сейчас наступил период, когда застройщики, вслед за падающими ценами, будут вынуждены упрощать проекты и отказываться от дорогих опций. Дома, построенные по сегодняшним индивидуальным проектам станут более дешёвыми и утилитарными и потребуют от покупателей дополнительных затрат на доведение квартир до ожидаемого уровня качества, — объяснил Вадим Тачкин.

Специалист советует на начальном этапе проектирования жилого объекта принимать более взвешенные решения по номенклатуре квартир, местам общего пользования, входной группе, фасадам и т. д. Также стоит серьезно подумать о целесообразности применения дополнительных улучшений и их востребованности у потребителей.

Далее, планировки квартир — «камень», о который споткнулся не один дом или жилой комплекс. Сегодня во многих новостройках площади квартир очень большие. Например, 47−50 кв. м для однокомнатной квартиры, где только прихожая занимает 20 кв. м — это много и потребителю сегодня не по карману.

— Я не призываю строить малосемейки. Я говорю о более рациональном использовании жилого пространства. Практика показывает, что иногда целесообразнее уменьшить площадь жилого этажа и получить тем самым более компактное жильё, нежели за свой счет строить лишние метры и предлагать рынку неликвид. Большие квартиры очень любят архитекторы и дизайнеры. Свободное пространство для них — это хорошая основа для реализации фантазий и задумок, но сегодняшний массовый потребитель не имеет возможности для покупки и обустройства этих дополнительных метров.

Некоторое время назад наши люди с помощью отностительно недорогих кредитов или с использованием государственной поддержки покупали квартиры, не всегда соответствовавшие уровню их доходов. Брали по максимуму и на последние. Под эти запросы подстраивался и рынок. Сейчас наступает иное время. Время, когда собственником коммерческого жилья можно стать исключительно за свой счет. Многие понимают, что уровень их доходов не позволит им в обозримом будущем расчитывать на приобретение высококачественной недвижимости, поэтому потребность в жилье необходимо удовлетворять исходя из своей текущей платежеспособности.

Сегодня в Минске очень много новостроек, где нет квартир небольшой площади. Потребитель все меньше смотрит на цену «квадрата», его интересует стоимость всей квартиры. Если семье нужна двухкомнатная квартира, а бюджет у них жестко ограничен, они купят «двушку» площадью 60 кв. м, а не 70−80 кв.м.

Также с самого начала необходимо учитывать местоположение будущего строительства. Этот пункт больше посвящён не тому, как сэкономить, а тому, как предложить покупателям то, за что они захотят заплатить деньги. Принимать решение, какой строить дом, из каких материалов и с какими набором квартир, нужно исходя из места его расположения, а также близости к нему основной социально-бытовой и транспортной инфраструктуры. Вадим Тачкин подчеркивает, что если кто-то недалеко от МКАД начинает строить кирпичный дом с подземным паркингом и квартирами улучшенных потребительских качеств, то ему нужно готовить себя к решению проблем с реализацией. Пример, конечно, преувеличенный, но позволяет понять, что уровень комфорта, а соответественно и цены жилой недвижимости, напрямую зависит от места её размещения.

— Например, если речь идет о новостройке, расположенной близко от центральной части города, то на стадии долевого строительства среди покупателей чаще встречаются молодые пары без детей, люди не семейные, а также инвесторы. Для этой аудитории более уместны одно-, двухкомнатные квартиры. В уже обжитых спальных мирорайонах с хорошим транспортным сообщением и развитой социальной инфраструктурой предпочитают жить семьи с детьми, которым больше подходят небольшие трёхкомнатные квартиры. Новые районы застройки интересуют иногородних дольщиков, которые готовы мириться с временным остутствием комфортной среды обитания в обмен на низкие цены. Эти покупатели, как правило, приобретают однокомнатные квартиры «на вырост», для своих детей, поступающих или планирующих поступать в столичные учебные заведения.

Специалист отмечает, что экономить при строительстве позволяет профессиональный технический надзор. Подрядчики всегда склонны к завышению объемов работ и используемых материалов, поэтому услуги грамотных контролёров ценятся очень высоко. Постоянный и качественный контроль не только удерживает фактическую себестоимость в пределах сметы, но и способствует снижению затрат на строительство.

— При возведении монолитно-каркасных домов можно использовать проекты повторного применения. Это не добавляет разнообразия жилому фонду, однако снижает расходы на проектирование. Кроме этого, при повторном строительстве учитываются особенности, выявленные в процессе практической реализации, а также появляется возможность улучшить технологию и сэкономить на материалах.

Для успешной реализации жилых объектов, по мнению Вадима, во времена застоя на рынке просто необходим квалифицированный и мотивированный на высокий результат отдел продаж. Раньше дольщик должен был самостоятельно выбрать новостройку и прийти в офис за квартирой, то теперь застройщик вынужден сам искать покупателей на строящиеся метры и всеми способами убеждать их в правильности сделанного выбора. Проверенные годами каналы коммуникации с потребителем сегодня не работают. Нередко собственный отдел продаж не обепечивает плановые показатели по реализации и многие руководители компаний-застройщиков вынуждены решать не свойственные им задачи по корректировке маркетинговой стратегии продвижения проекта. Занимаясь организацей строительства и находясь в ограниченном секторе рынка, где непосредственно позиционируется строящийся объект, очень сложно спрогнозировать возникающие тенденции и выявить их причинно-следственные связи. В таких условиях востребованным становится сотрудничество с организациями, предлагающими услуги привлеченного отдела продаж. Постоянный мониторинг и анализ всех сегментов рынка, а также обоснованные рекомендации по ценообразованию и рекламной политике, в этом случае позволяют застройщику принимать своевременные управленческие решения и идти в ногу с рынком. Дополнительные консультации и помощь в продаже имеющейся у потребителя недвижимости способствуют вовлечению в строительство дольщиков, не имеющих всей суммы на покупку новостройки. Кроме этого, удаленному отделу продаж не нужно платить зарплату, процент посредника напрямую зависит от количества денежных средств, полученных застройщиком при реализации квадратных метров.

— Напоследок хотел бы затронуть тему аукционов и обременений, сопровождающих строительные проекты. Здесь жизненно необходим правильный подсчет не прогнозируемых на стадии принятия решения затрат, которые обязательно возникнут после получения разрешительной документации. Пока система распределения участков на аукционной основе больше напоминает хождение застройщика по минному полю и здесь экономией иногда можно считать своевременный отказ от невыгодной площадки, непредвиденные расходы по которой пришлось бы компенсировать за счет прибыли от реализации других проектов.

Также хотелось бы отметить процесс отселения, практически всегда сопровождающий новые участки строительства. Можно без возражений удовлетворить любые запросы отселяемых, включить затраты в себестоимость и переложить эти расходы на плечи будущих дольщиков. Но есть и другой путь. Переговоры, в результате которых можно не только снизить издержки при предоставлении компенсационного жилья, но и добиться заселения таких собственников дом, построенный на месте снесенных домовладений, с проживанием на период строительства в предоставленном застройщиком подменном жилом фонде. Возможности для снижения себестоимости есть всегда, но в правильных проектах это происходит за счет оптимизации, в неправильных — за счет прибыли акционеров, — высказался Вадим Тачкин.