Мнение покупателя: «Собственники хотят продать старые квартиры без ремонта по цене новостройки». А что вы думаете о ситуации на рынке недвижимости?

Письмо читателя

«По большинству предлагаемых квартир в Минске ценник неадекватный, завышенный, многие собственники еще в розовых очках, не знают рыночных цен, да и зачастую хотят вернуть чуть ли не всю сумму, которую они вложили в ремонт 5−7 лет назад, начинают рассказывать, что ремонт делали под себя, каждый плинтусик прибит своими руками. Как следствие, много «висяков» (непродаваемых объектов), которые уже висят 2−4 месяца. Продавец держит ценник, объект висит…

И в результате «однушка» в панельном доме 2008−2012 г. п. с более-менее нормальным ремонтом (не строительная отделка) выходит в $ 62−63 тыс. при площади 40−41 кв.м. Квартиры со строительной отделкой примерно таких же годов постройки значительно дешевле — $ 53−57 тыс. за «однушку» 41−45 кв. м (в зависимости от района), но при смотре понимаешь, что отделка эта тянет максимум долларов на 500−700: полы — линолеум, обои «газетные» неприглядные, плитка в туалете и ванне только на полу, стоит унитаз и плита, дешевые двери МДФ. По сути, в таких квартирах считай, что нет ремонта, только что побелка на голову не сыпется. Но продавцы при этом стараются выдать такой ремонт за качественный, хороший. Многие из таких объектов, которые я посмотрел в декабре-январе, до сих пор не проданы.

Не совсем понятна работа риэлтеров, ведь они должны проводить рыночную оценку поступившей к ним в базу квартиры и подсказывать собственнику адекватный ценник, но этого не происходит. Ведь угодить надо и продавцу, а он хочет продать подороже, и покупателю, который норовит скинуть ценник как минимум тысяч на 5−7 от заявленной цены на сайте. Реально понимаешь, что и многие агенты еще в розовых очках. При смотре ходят за тобой и приговаривают: «Какая красивая тут плиточка, и планировочка хорошая, и ремонтик неплохой, да и вообще надо брать», — но когда говоришь, что надо скинуть еще $ 3−5 тыс. от цены квартиры, обижаются, говорят, что показывают самое лучшее из базы, и цена адекватная. Но попадаются адекватные агенты, которые говорят, что попытаются уговорить собственника на продажу по предлагаемой покупателем цене. Но как пояснил один из риэлтеров, многие собственники входят просто в ступор: «Как я буду продавать квадрат по 1100 сейчас, если я строил его в 2008 г. по 1600!»

Следует отметить, что сейчас много «сдаточных» квартир выставлено на продажу. Спрос на аренду квартир значительно упал, ценник поехал вниз, коммуналка выросла. Многие решили избавится от квартир, т. к. дохода значительного они уже не приносят. Но при смотре таких квартир сразу понимаешь, что жил тут не один человек, как это пытаются представить собственники, а сдавалась она по суткам. Однако продавцы таких квартир зачастую и ценник выставляют более чем адекватный, но квартира «убитая», иногда даже и прокуренная, запах не выветривается. Часто встречаются квартиры с неузаконенными перепланировками, пестрит первый и последний этаж, много цепных сделок, когда продавец хочет продать квартиру и тут же купить большую по площади.

Очень давит на вторичный рынок ценник, выставляемый застройщиками: сейчас многие снизили цены, проводят акции. Приятно удивил смотр одной из квартир от застройщика в микрорайоне Сухарево. «Двушка» 2015 г. п. 52 кв. м стоит $ 65 тыс., ремонт в подарок, кухня в подарок. Причем ремонт делают под тебя, можно выбрать обои из нескольких имеющихся вариантов у застройщика, полы — ламинат, платка «Грес» в ванне, туалете и на кухне. Ценник вполне адекватный, но работая на Казинца, понимаешь, что будешь тратить на дорогу 1,5−2 часа в одну сторону (на общественном транспорте), а если утром к 8 часам на работу, вставать придется в 5. Район очень хороший — если бы был личный автомобиль, большая вероятность, что остановился бы на этом варианте. Хотя ранее в 2013—2014 гг. этот застройщик продавал «однушки» без ремонта 40−41 кв. м за $ 65 тыс., об этом рассказали жильцы соседних домов, которые и купили такие квартиры. Сегодня за эти деньги можно купить уже «двушку» с ремонтом. Новострои-панельки без ремонта в этом районе уже от $ 1000 за кв. м, многочисленное число растяжек висит, просто иди и звони, за оплату сразу всей стоимости готовы давать еще и скидку. Сейчас действительно первичка стоит дешевле вторички. Но с застройщиком надо рассчитываться в белорусских рублях по курсу Нацбанка, причем день в день, иначе получается курсовая разница, которую опять придется доплачивать. Да и курс Нацбанка зачастую выше курса покупки доллара банком, приходится опять доплачивать покупателю.

По новостройкам скажу еще, что перед смотром очередной квартиры в новостройке ищешь ветки форумов по данному дому/застройщику и читаешь. Очень помогает, кстати, — часто осмотр заканчивается еще и не начинавшись. Почитав форум, понимаешь, что лучше с этим домом не связываться. Очень много «проблемных домов» введено в 2014—2015 гг., там, где дует с окон, розеток, проблемы с фасадом и т. д. Эти все проблемы, конечно, будут устранены, но на это потребуются годы войны с застройщиком.

Все больше адекватных предложений появляется по старым квартирам («хрущевкам», «сталинкам», «панелям» 1970−1980 гг.), но такие варианты, как покупатель, я даже не рассматривал: жить в старом доме, со старыми коммуникациями, зачастую с советским ремонтом не хочется. Хотя сейчас много предложений квартир с хорошим ремонтом, где проведен капитальный ремонт дома, такие предложения иногда более чем достойные.

Многие ждут, когда будет «по 500″. На мой взгляд, надо покупать сейчас и жить сейчас, а не ждать, пока ценник снизится, так можно купит квартиру только к старости, а там уже и жить некогда. Но хотелось бы побольше адекватных предложений, пора уже снять многим розовые очки — и продавцам, и риэлтерам… Работая менеджером среднего звена в одной из компаний-дистрибьюторов, в 2014 г. я получал 10−12 млн чистыми, сейчас 5−6 млн, премии все срезали, соцобеспечение тоже. И так происходит у многих, зарплаты „растут“ вниз, доллар вверх. Цена на квартиры в долларовом эквиваленте должна идти вниз. Пообщавшись на смотрах со многими покупателями, понимаешь, что этого все и ждут. Да и долларов на руках, кто бы что ни говорил, у людей много. Да и люди сейчас очень неохотно расстаются с долларами, виною нестабильность валютного курса. Но рынок на колебания курсов валют реагирует очень медленно, если падение и будет, то к концу 2016 г. процентов на 10−15% и не более. Если есть адекватные предложения, то надо покупать сейчас».

Итак, вопросы:

1) Как вы думаете, что будет с ценами на вторичном рынке жилья и рынке новостроек Минска к концу 2016 года?

2) Где на ваш взгляд сегодня более привлекательные предложения: на первичном или вторичном рынке?

3) Что должно произойти, чтобы средняя стоимость предложения квадратного метра упала ниже $ 1000?

4) На ваш взгляд, главная проблема для покупателей с деньгами — это недостаток привлекательных вариантов на рынке или нежелание продавцов снижать цены?

5) Старый жилой фонд с небольшими квартирами вы считаете неликвидом или оптимальным жильем в условиях растущих цен на коммунальные услуги?