Столичные застройщики: ценовое дно рынок нащупает к концу 2016 года

По словам Владимира Здобнова, генерального директора ООО «Юнивест-М», председателя совета Ассоциации застройщиков, в прошлом году на рынке сохранялась достаточно сложная ситуация. В первую очередь она была обусловлена непростой экономической ситуацией в стране и отсутствием доступного банковского кредитования. Это привело к тому, что продажи квартир у застройщиков снизились примерно в 2 раза.

— При сложной экономической ситуации люди не хотят рисковать и совершать покупки. Это мы наблюдали в прошлом году. Думается, что в ближайшие 2−3 года экономическая ситуация не улучшится. По крайней мере пока государство не дает оптимистических прогнозов, — уточнят Владимир Здобнов.

В последние годы в законодательстве произошло много изменений, ужесточающих требования к застройщикам и ведению бизнеса. Введение обязательной аттестации, предоставление площадок под жилую застройку только на аукционной основе — эти и другие правила и нормы будут сохраняться и в текущем году и оказывать непосредственное влияние на состояние рынка, добавляет генеральный директор компании «Юнивест-М».

В то же время, специалист привел положительный пример России, где, несмотря на кризис и сложную экономическую ситуацию, государство осознанно и целенаправленно поддерживает строительную отрасль. В прошлом году в Российской Федерации было введено самое большое количество жилья — более 80 млн кв.м. Таких показателей в стране не было достигнуто ни во времена существования СССР, ни после его распада. Этого удалось достичь за счет развития и поддержания внутреннего спроса.

Покупатели занимали выжидательную позицию

Свою оценку состояния в прошлом году рынка дал и Павел Кузнецов, генеральный директор ЦТН «ПАКОДАН».

— Безусловно, рынок новостроек сейчас очень разбалансирован, и сложно понять, какая прослойка граждан является самым активным покупателем. Но весь этот негативный тренд создали сами застройщики, когда во второй половине 2015 года наперегонки стали снижать цены. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, и продажи на первичном рынке упали, — говорит Павел Кузнецов. — Сначала люди ожидали наступления Нового года, теперь ждут цены по $ 950/кв.м. Сегодня решают свой жилищный вопрос только те, кто решил, что, видимо, уже наступило дно рынка и по сложившимся ценам можно покупать. Конечно, остаются и те, кто ждет, когда наступит по $ 500/кв.м. Думаю, что когда наступит стабилизация, и застройщики перестанут наперегонки снижать цены, возможно, увеличится количество продаж.

С другой стороны, несмотря на сложную ситуацию, количество сделок на вторичном рынке жилья в прошлом году по сравнению с 2014 годом практически не уменьшилось, констатирует специалист. Большинство сделок совершалось в структуре цепочек по приемлемым ценам. Квартиры по $ 35−40 тыс. и сегодня уходят за пару дней.

Застройщики не снижают цены, они всего лишь идут в ногу с трендом

— Мы живем в стране, где официальной валютой является белорусский рубль. Основные сделки между субъектами хозяйствования осуществляются в рублях. Сегодня квадратный метр жилья обходится покупателю примерно в $ 1000, что по курсу Нацбанка составляет более чем Br21 млн. За год бетон, арматура подешевели. Услуги подрядных организаций не повысились в рублях, — говорит Лев Хаютин, генеральный директор СООО «Тамбаз». — Примерно год назад квадратный метр в рублях стоил порядка Br21 млн, то есть более $ 2 тыс. Поэтому цены на первичном рынке застройщики не снижают, они всего лишь идут в ногу с трендом. На данном этапе мы работаем в рублевой зоне.

С другой стороны, продолжает специалист, пока курс доллара по отношению к рублю не стабилизируется, выжидательная позиция будет сохраняться.

— Люди, имеющие накопления в долларах, и таких, наверное, большинство, следят за тенденцией. Если доллар будет стоить Br25 тыс., тогда квартира в долларах им обойдется дешевле, не $ 1000/кв.м, а $ 800/кв.м. У них появится возможность купить больше квадратных метров, — уточняет специалист. — Но с такими покупателями мы вернемся в советское время, когда нужно было всю жизнь работать, чтобы в конце жизни купить квартиру, а потом передать ее по наследству детям и умереть.

Спасти ситуацию может только ипотека?

Генеральный директор компании «Тамбаз» говорит о том, что «весь мир живет совершенно по другим законам, за счет заемных денег».

— При сокращении в нашей стране бюджетного финансирования жилищного строительства, да оно и не нужно, те деньги, которые государство бездумно тратило на раздачу квартир непонятно кому и по какому принципу, лучше отдать банкам, чтобы они дофинансировали снижение ставки по ипотеке. Если эта ставка будет составлять 10−12%, рынок сразу оживет. Другого способа ввести все в нормальное русло и поддержать строительную отрасль я не вижу. Не надо думать, что сейчас все люди бросят свои дела и станут покупать квартиры только потому, что отрасль загибается. Она вообще мало кого волнует. Это должно понимать государство и исправлять сложившуюся ситуацию, — высказывает свою точку зрения генеральный директор компании «Тамбаз».

Со своей стороны Павел Кузнецов добавляет, что, несмотря на кризисную ситуацию, в России новостройки продаются неплохо.

— Мы посетили места до Урала и за Уралом. Кризисные явления там такие же, как и у нас. Но при этом новостройки продаются лучше, чем квартиры на вторичном рынке за счет того, что банки очень активно кредитуют покупателей. Ипотека предоставляется под 11,5%. Как правило, в офисе компании находятся представители 4 банков, около 15 застройщиков и к ним массово приходят люди. Хорошо себя чувствуют и застройщики, и риэлтерские организации, обеспечивающие весь этот процесс. Ипотека спасает всех, — рассказывает специалист.

Члены Ассоциации застройщиков высказали мнение, что улучшить ситуацию с ипотекой в Беларуси помогло бы создание государственного ипотечного агентства, которое отвечало бы за несвоевременный возврат кредитов банкам. Сегодня банки не хотят брать на себя дополнительную ответственность и рисковать. «Но пока средств на создание ипотечного агентства нет — значит, ипотека не заработает и в текущем году», — высказала предположение Наталья Гаркуша, председатель Ассоциации застройщиков.

Со своей стороны Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest), предполагает, что «люди, возможно, и сегодня брали бы кредиты под 42% годовых на 30 лет. Погашать ежемесячно кредит и проценты по нему по $ 300−500 многим по силам. Но проблема в том, что Нацбанк со своими инструкциями не позволяет банкам гибко работать с клиентами».

Когда рынок нащупает дно?

— Застройщики сами создают иллюзию, что завтра будет дешевле. На самом деле цена если еще и подвинется в сторону снижения, то ненамного. Сегодня застройщикам приходится нести ряд обременений, которые уже не позволяют снижать цену. По пятьсот точно не будет. Если такая цена где-то и озвучивается, то надо отчетливо понимать, что она подразумевает. Возводить по такой цене можно только коробку на готовой площадке без обременений, — высказывает свою точку зрения Надежда Матвеенок, член правления группы компаний «А-100 Девелопмент».