Цена «квадрата» на рынке новостроек будет приближаться к себестоимости, с прибылью останутся те, кто строит малогабаритные квартиры — эксперты
25.01.2016 65 9733
Карина Комиссарчик, Карина Комиссарчик
Курсы валют продолжают расти «как на дрожжах», нефть дешевеет с каждым днем, российский рубль обваливается, а наша валюта вслед за ним. Такие перемены не могут не отразиться на рынке недвижимости, тем более в сегменте новостроек. Мы поговорили с экспертами о том, что ждет первичный рынок жилья в течение 2016 года.
Прогнозировать что-то в такой экономической ситуации практически невозможно, однако Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest, и Ольга Коваленко, менеджер по работе с проектами «Твоя Столица. Новостройцентр», согласились высказать свою точку зрения.
Юрий Жарков, директор компании ViVa Invest:
— Затруднительно что-то прогнозировать в сложившейся ситуации, впрочем, как и всегда. Непростые времена наступают для всех участников рынка. Думаю, в этом году многие компании не переживут натиск негативных кризисных последствий и либо уйдут с рынка, либо продадут часть своих компаний институциональным инвесторам. Также вероятно и то, что владельцы строительных компаний будут менять управляющий состав для повышения устойчивости проектов и предприятий в изменившихся условиях. Основная проблема в том, что многие застройщики построили или достраивают дома с квартирами очень больших метражей. Сейчас такое жилье оказалось не востребованным, его просто не покупают. Люди ориентируются не на низкую цену кв. м, а на небольшую площадь квартиры и, как следствие, доступную цену покупки всей квартиры.
К сожалению, если объект уже построен или запроектирован, то изменить что-то концептуально на стадии строительства довольно непросто. Но вот если проект долгосрочный и из всего квартала застройки построена часть объектов, то оставшиеся жилые дома можно запланировать с меньшими площадями квартир — то есть адаптировать товарную номенклатуру проекта к текущим требования рынка. Некоторые строительные компании уже занимаются решением этой задачи. Я уверен, что найдется еще немало застройщиков, которые пойдут по этому же пути, что само по себе станет одной из тенденций оздоровления рынка недвижимости.
Ценовая динамика. Реальные доходы населения в течение года грядущего будут только уменьшаться с учетом инфляции, роста цен, дрожания коммунальных услуг и прочих необходимых расходов домохозяйств. То есть вопрос «Что поесть? За что заплатить „жировку“?» будет очень остро стоять для населения. Квартирный вопрос будет точно не первостепенным. Понятное дело, что цены имеют перспективу к снижению, но пока не ясно, до каких пределов. В конце концов, есть понятие себестоимости, ниже которой точно никто ни строить, ни продавать не будет. Все, кто начинает строить сейчас, будут подстраиваться под покупателя, под рынок, как никогда раньше. Большая часть новых проектов, которые сегодня предлагаются девелоперам к освоению (приобретению), имеет неадекватно высокий уровень первоначальных издержек и обременений, что не позволит им стартовать в ближайшие два-три года.
Если говорить о возможном демпинге цен со стороны крупных застройщиков, реализующих долгосрочные проекты, то я не думаю, что они станут активно внедрять политику ценового демпинга в ближайший год. Проекты с горизонтом расчета в 10−15 лет находятся за пределами зоны влияния текущего кризиса, у них отличные от «коротких» проектов показатели эффективности в части прибыли и размера инвестиций. Это позволяет таким девелоперам смело продолжать вкладывать деньги в один проект, а экономическую прибыль извлекать из другого — более приспособленного под реалии рынка и с доступными ценами. Ценовое предложение крупных участников рынка будет корректироваться вместе со всем рынком, но демпинговых цен ждать не стоит.
Ольга Коваленко, менеджер по работе с проектами «Твоя Столица. Новостройцентр»:
— Думаю, что в 2016 году наиболее популярным среди квартир в новостройках будет оставаться жилье эконом-класса, причем небольшой площади. Пока цены на новостройки эконом-класса глобально не снизились, застройщики не спешат это делать. Полагаю, в ближайшие месяцы мы продолжим наблюдать большое количество акций и предложений специальных условий оплаты от застройщиков.
Замечу, что на рынок продолжают выходить проекты с небольшими площадями квартир и доступными ценами. Они сейчас востребованы. В связи с этим другим проектам также придется корректировать ценовую политику. Готовые нереализованные квартиры стало популярным продавать с длительной рассрочкой — до 3−5 лет. Насколько изменятся цены — предсказать трудно. Все зависит от общей экономической ситуации в стране.
Покупатели на рынке жилья не ориентируются на цену «квадрата», они смотрят на стоимость всей квартиры. То есть у нее может быть чуть дороже сам «квадрат», но цена сделки приемлемая. Например, сейчас однокомнатные квартиры в новостройках эконом-класса 40−45 «квадратов» продаются по цене от $ 40 тыс., малогабаритные от 30 кв. м стартуют от $ 37−38 тысяч, «двушки» 50−60 кв. м можно купить за $ 50−54 тыс., стоимость трехкомнатных квартир — от $ 64 тыс. »
Я думаю, что компании, которые сейчас заканчивают строительство объектов, могут на время уйти с рынка строительства жилья и переориентироваться на другой бизнес. Такие примеры уже есть, возможно, это станет некой тенденцией. Новые проекты, которые планировалось вывести в 2016 году, скорее всего, будут дожидаться лучших времен.
Как показал 2015 год, новое жилье востребовано как минчанами, так и покупателями из регионов. Рынок был подвижен. Существуют объективные жизненные обстоятельства, которые подталкивают население к решению вопроса здесь и сейчас. Многим покупателям помогла в решении квартирного вопроса наша программа «Переезжаем в новостройку». Плюс у населения остаются достаточно большие сбережения на руках, которые могут быть вложены, в том числе в улучшение жилищных условий.
Сейчас мы наблюдаем январский спад, дальнейшее же развитие событий зависит от того, насколько сильными будут изменения в экономике.
