Столичные новостройки: когда наступит «по пятьсот»?
10.09.2015 22 8625
Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ
Несколько лет назад на форуме в интернете организовался клуб «попиццот», члены которого до сих пор ратуют за то, что цена квадратного метра жилья в Минске должна быть $ 500. Сейчас, в условиях нестабильной ситуации в экономике, на валютном рынке и общего падения цен на квартиры такой привлекательной цены ждут и многие другие потенциальные покупатели. Так стоит ли ждать в Минске такой «сладкой» цены «по пятьсот»?
- дом на ул. Горецкого, Минск
Регионы вышли на уровень $ 500−550
В настоящее время КУП «Брестжилстрой» ведет строительство в Бресте трех многоквартирных панельных жилых домов в Юго-Западном микрорайоне № 2. Любой желающий мог купить здесь квартиру по Br9,3−10,0 млн/кв.м. В Пинске в доме по ул. Полесской квартира заказчика строительства обходится покупателям еще дешевле — в Br8,2−9,0 млн/кв.м.
Гомельский ДСК в своем родном городе ввел в эксплуатацию ряд жилых домов в новых кварталах «Шведская горка» и «Хутор», квартиры в которых еще месяца полтора назад реализовывались по $ 500−550/кв.м в эквиваленте. По привлекательной цене предлагает дольщикам квартиры заказчик и сегодня. В доме КПД в микрорайоне № 59 квартиру можно построить за Br8,9 млн/кв.м.
- Шведская горка
- Хутор
Солигорский ДСК в коммерческом доме по ул. Заслонова трехкомнатные квартиры реализует по Br10 млн/кв.м.
Но есть предложения в регионах и подороже. Например, Могилевский ДСК в доме КПД по пер. Урожайному для неочередников предлагает построить квартиры по $ 700/кв.м. Строительство объекта сопровождается сносом и отселением.
Если говорить о столице, то здесь крупные госзастройщики, специализирующиеся на строительстве панельных домов, реализуют квартиры по более высоким ценам. Например, ОАО «МАПИД» в доме № 6 на пересечении улиц Шаранговича и Горецкого продает жилищные облигации по Br17 млн. По Br17 млн/кв.м продаются квартиры для неочередников и в доме № 8 (по генплану) в Лошице-9 (первая очередь строительства). Нереализованные готовые квартиры в доме по ул. Каменногорской, 60, застройщик продал на аукционе и вовсе по ценам от Br16,7 млн/кв.м (двухкомнатная) до Br22 млн/кв.м (однокомнатная).
- дом на ул. Каменногорская, 60, Минск
ГПО «Минскстрой» в жилом доме № 1 (по ГП) в квартале улиц Горецкого, Шаранговича, лесопарк «Медвежино» одно- и двухкомнатные квартиры реализует по $ 1250−1300 в эквиваленте. В доме № 41 (по ГП) в границах улиц Притыцкого, Скрипникова, Одинцова, Лобанка (микрорайон № 3) квартиру можно купить по ценам $ 1450−1480.
— Если проанализировать затраты на возведение домов, то у столичных застройщиков они окажутся намного выше, чем у региональных. Строительство сетей в Минске по сравнению с регионами обходится, как правило, наполовину дороже. На снос и отселение в столице надо потратить тоже примерно на 30−40% больше. Если суммировать все названные затраты и обременения столичных застройщиков, то окажется, что разница в себестоимости строительства между столицей и регионами составляет как минимум 20%. К тому же не надо забывать, что одной из составляющих себестоимости строительства является заработная плата строителей. В Минске по сравнению с другими городами республики она выше, как и в целом уровень жизни. Поэтому цены на квартиры в столице не могут быть сопоставимы с ценами в регионах, — поясняет ситуацию Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest.
Смогут ли региональные ДСК строить и продавать в Минске свои квартиры по $ 500?
В настоящее время готовятся изменения в порядок проведения аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства. Предполагается, что домостроительным комбинатам и, возможно, другим госзастройщикам будут предоставляться земельные участки без аукциона, в том числе под коммерческую застройку. Таким образом, ДСК делегируют функции заказчиков строительства. Домостроительные комбинаты не только смогут строить жилые дома из своих же конструкций, но и продавать квартиры в своих новостройках.
— Концептуально это не совсем правильно. У нас есть УКСы, которые изначально были созданы как службы заказчика строительства. Что касается ДСК, то их главной целью является организация эффективного производства и сбыта конструкций индустриального домостроения. При этом далеко не все ДСК решили поставленные перед ними задачи модернизации, ограничившись только техническим переоснащением производственного оборудования, — говорит эксперт. - И вместо того, чтобы сфокусироваться на достижении цели комплексной модернизации производственных сил и технологий, ДСК предлагается осваивать несвойственное им направление — управление строительством и реализацией жилья. Развивать новое направление деятельности предстоит на фоне нерешенных проблем с конкурентоспособностью, сбытом продукции на открытом рынке, работы на склад либо простоя дорогостоящих конвейерных линий.
Со своей стороны директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest) Вадим Тачкин считает, что, освобождая ДСК от участия в аукционах, власти хотят вывести их на рынок коммерческого жилья и дать возможность самим продавать и зарабатывать.
— Если сегодня не предоставить некоторым ДСК такую возможность, то самостоятельно, без госдотаций, они не выживут и соответственно не смогут вернуть инвестиции, вложенные в их модернизацию. Однако при заявленных объемах жилищного строительства в стране, которые с каждым годом будут сокращаться, по-хорошему, некоторые предприятия надо было бы просто закрыть или переориентировать на выпуск другой, более востребованной на рынке продукции. Не секрет, что многие домостроительные комбинаты работают на половину своей мощности или вообще простаивают по причине отсутствия заказов. В результате такого нестабильного графика работы у них нет возможности снизить за счет объема свои производственные издержки и предложить заказчику конкурентоспособную цену, — добавляет Вадим Тачкин.
Например, Минский ДСК практически не проводил модернизацию. В столичном микрорайоне Сухарево из конструкций предприятия возведен жилой дом, себестоимость которого на момент начала строительства составляла сумму в белорусских рублях, эквивалентную $ 1000.
Однако, справедливости ради отметим, что отдельные ДСК прошли комплексную модернизацию, запустили новые технологические линии и умеют организовывать строительный процесс. Например, Гомельский ДСК осуществлял модернизацию в два этапа с заменой технологического оборудования для строительства жилья серии 152 М. Это позволило организации нарастить объемы общей площади жилья с 70 до 200 тыс. кв. м в год. С 2012 года в копилке предприятия — 10 построенных жилых домов.
В ходе комплексной программы модернизации и технического переоснащения производства на Мозырском ДСК введены в эксплуатацию две стендовые линии по изготовлению наружных стеновых панелей и плит перекрытия итальянской фирмы OLMET; в арматурном цеху установлено современное автоматизированное оборудование австрийской фирмы EVG по изготовлению каркасов, сеток; в формовочном цеху введена в эксплуатацию система адресной подачи бетона немецкой фирмы Weckenmann. Сегодня предприятие строит 19-этажные энергоэффективные жилые дома модернизированной серии 90. В корзине предприятия — 15 жилых домов, построенных как по типовым, так и новым проектам.
— Как бы хорошо ни работали модернизированные предприятия, они все же остаются промышленными производствами, реализующими продукцию юридическим лицам. Чтобы стать эффективным застройщиком и продавать жилье дольщикам в условиях конкуренции и на падающем рынке, не достаточно быть заказчиком и генподрядчиком в одном лице. Вполне возможно, что в регионах, где коммерческое долевое строительство представлено одним-двумя застройщиками, такая модель будет вполне жизнеспоспособна, но это вряд ли будет работать в столице. В Минске не редки случаи, когда государственные домостроительные комбинаты продают свои квадратные метры дороже, чем коммерсанты, у которых они работают на генподряде, — говорит Вадим Тачкин. — К сожалению, большинство ДСК пока не могут самостоятельно обеспечить себя работой, конкурируя на рынке подрядных организаций. Сравнительно недавно городские власти разрешили коммерческим компаниям проектирование и строительство объектов в индустриальном исполнении без привлечения столичных домостроительных комбинатов, однако до сих пор не все региональные домостроительные комбинаты могут предложить застройщикам четкие и понятные условия сотрудничества и своевременно исполнять принятые на себя обязательства.
В Минске с успехом стала работать бартерная схема расчетов
Приход на минский рынок новостроек региональных ДСК — перспектива, которой, возможно, кто-то и воспользуется в поисках работы. Если это случится, то есть вероятность того, что рынок жилья в столице получит некое новое направление в развитии.
Но если говорить о сегодняшнем дне, то в последнее время на столичном рынке появилась новая тенденция: из-за кризиса неплатежей застройщики стали рассчитываться с подрядчиками квартирами.
— Если раньше мы опасались наступления ипотечного кризиса, то в настоящее время наметилась иная тенденция. Справедливости ради стоит отметить, что случаи изъятия банками предметов залога по выданным кредитам имеют место быть, однако более широкое применение получает бартерная схема расчетов между застройщиками и подрядчиками. Сначала эта тенденция проявилась в сегменте коммерческой недвижимости, а по мере снижения потребительской активности она стала наблюдаться и в жилищном секторе. Ситуация в строительной отрасли, которая и так испытывает острый дефицит денег, еще больше усугубляется, — говорит Юрий Жарков.
Все бы, может, и ничего. Но генподрядчику квартиры тоже не нужны. Ему необходимы деньги хотя бы для того, чтобы своевременно выплачивать зарплату. Однако чтобы быстро продавать, квартиры надо реализовывать по цене ниже рыночной хотя бы на 15−20%. Это приводит к ситуации, когда сопоставимые квартиры продаются по разной цене. Искажается статистика, вводятся в заблуждение покупатели. Они не понимают, как формируется себестоимость строительства, ценовая политика продавца и почему в одинаковых по качеству жилой среды объектах цены на квартиры разнятся.
— Подобная схема расчетов возникла на рынке объективно. Отсутствие каких-либо конкретных шагов государства по стимулированию потребительского спроса вынуждает застройщиков переходить на бартер. Это попытка бороться с кризисом неплатежей в отрасли. Мера вынужденная и непопулярная. Но для застройщика это лучше, чем просроченная задолженность или плохая кредитная история, — считает Вадим Тачкин.
Что еще поменялось на рынке
Колебания курса рубля, которые мы в последнее время наблюдаем на валютном рынке, могут привести к тому, что застройщикам опять придется поэтапно снижать цены на квартиры в валюте.
— Каждая компания сама выбирает, по какому пути ей идти. Если застройщик инвестирует собственные денежные средства или имеет стабильное кредитное плечо, то он может строить без оглядки на состояние рынка, а потом сколь угодно долго продавать готовые квартиры, рано или поздно их тоже все раскупят. Но если он возводит дом за счет средств дольщиков, то вынужден учитывать их текущую платежеспособность, — высказывает свое мнение относительно данной ситуации Вадим Тачкин.
В целом, по словам эксперта, рынок живет, сделки совершаются. Ценник плавно опускается вниз по причине снижения уровня платежеспособности населения.
Но суть даже не в том, сколько к концу года будет стоить новостройка в Минске, говорит Юрий Жарков.
— В эпоху бурного развития жилищного строительства мы пережили как минимум три одномоментные девальвации (самая «показательная» была в 2009 году). Все они выступали своеобразным спасательным кругом и для застройщиков, и для покупателей. Девальвация или ее неминуемая перспектива мотивировали вкладываться в недвижимость по «старым» рублевым ценам. Перманентный «призрак» девальвации стимулировал спрос, который находил на рынке недвижимости источник сохранения покупательной способности дешевеющей национальной валюты, — вспоминает Юрий Жарков. — Новогодняя девальвация 2014−2015 годов уже не имела такого эффекта. Потребительская активность заметно снизилась вслед за покупательской способностью и инвестиционной привлекательностью рынка недвижимости. Из официальных источников приятно слышать, что где-то жилье стоит по $ 500/кв.м. Поэтому если сегодня минские застройщики снизят цены, к примеру, до $ 800/кв.м, то большая часть населения будет ждать $ 500/кв.м, укрепляя позиции латентного спроса.
- ЖК «Вишневый сад»
По словам эксперта, принять решение о снижении цены застройщику не просто, ведь оно прочно связано с развитием бизнеса. «Снижение цены — это снижение рентабельности. Размер этого показателя определяет способность бизнеса к развитию. Для застройщика — это реинвестирование в приобретение прав застройщика на новых земельных участках и начальную стадию строительного проекта. Пока будущее у застройщиков, как и у строительной отрасли в целом, туманное. Сколько денег потребуется для развития бизнеса на новых территориях? Кто и когда купит при отсутствии доступного кредитования все то, что будет построено и предложено на рынке? Это лишь немногие вопросы, волнующие сегодня профессиональных участников рынка недвижимости», — рассуждает эксперт.
В какую сторону может двигаться рынок дальше
Юрий Жарков говорит, что самые большие дисконты сегодня может себе позволить дать только крупная компания, одновременно ведущая много строек, у которой есть перспектива развития хотя бы по площадкам. Ее руководство знает, сколько и где завтра ей придется строить. Все остальные факторы у компании, как и у других застройщиков, неопределенные. Она тоже не знает, кто раскупит все это построенное ей жилье.
— Ценовой тренд умеренно отрицательный и устойчивый. Область «живого» рынка, где совершается большинства сделок, все больше сосредотачивается в сегменте малогабаритных квартир и объектов, относящихся к жилой среде эконом-класса. Я не удивлюсь, если в «Минск-Мир» часть жилого комплекса будет запроектирована в соответствии с данной тенденцией, — рассуждает эксперт.
Подобную точку зрения поддерживает и Вадим Тачкин. Эксперт считает, что такой формат жилья должен прижиться в Минске. «Во многих странах строятся дома с маломерными квартирами-апартаментами, не требующие обустройства придомовой территории детскими площадками или парковками для автотранспорта. Такое жилье очень востребовано одинокими людьми или семьями без детей, которые в нынешней ситуации более платежеспособны по сравнению с остальными категориями потребителей. Здесь также может сработать фактор стремления белорусов к показной роскоши, когда в съемной квартире на окраине города проживают квартиранты, паркующие во дворе автомобиль стоимостью, сопоставимой с ценой этой квартиры. Собственное жилье по цене подержанного премиального внедорожника заинтересует очень многих одиноких и бездетных. При этом мало кто будет обращать внимание на завышенную стоимость квадратного метра в этих трендовых бизнес-малосемейках», — добавляет Вадим Тачкин.
- Новая Боровая
— Строительная отрасль сегодня как никогда зависит от внешних факторов, поэтому прогнозировать конечные точки выхода из сложившегося кризиса невозможно, — говорит Юрий Жарков. — Возможно, стоит перестраиваться и принять, что если недвижимость располагается в Беларуси, то она должна в большей части оцениваться в национальной валюте. Квартира, столичная или в ином населенном пункте Беларуси — это в первую очередь товар внутреннего потребления, созданный преимущественно за счет внутренних средств и ресурсов. Безусловно, новые подходы в ценообразовании не являются популярными и приемлемыми для всех — снизится инвестиционная привлекательность жилищного строительства, и не только для иностранных инвесторов. Однако это позволит приблизиться к решению проблем неравномерного сбыта и кассовых разрывов, сбалансирует рынок и создаст предпосылки для разрешения кризиса неплатежей в строительной отрасли, снизит риск долгостроев и дефолта строительных проектов.
