Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июль 2015 года
14.08.2015 21 6833
Артём Сахаревич
Второе полугодие началось для минского рынка жилья довольно оптимистично. Поток покупателей немного сократился из-за начала сезона отпусков, но сделок с квартирами по-прежнему проводится много.
В отличие от регионов, где в 2015 году спрос на квартиры заметно сократился, уже во II квартале столица вышла на тот уровень сделок, который наблюдался до декабрьских событий. Всё первое полугодие в Минске активность покупателей поступательно возрастала. По сравнению с январем, число заключенных сделок купли-продажи квартир в июне выросло в 2 раза, достигнув уровня лучших месяцев 2013—2014 гг.
В июле дальнейшего роста спроса не произошло — количество сделок сократилось на 9,4%. Тем не менее, это можно считать очень высоким показателем, ведь за последние 10 лет больше квартир в июле купили лишь в 2013 году. К слову, это применимо не только к отчетному месяцу, но и ко всему промежутку с мая по июль.
Высокая частота совершения сделок на фоне периода отпусков нашла отражение в динамике объёма предложения квартир. Четвёртый месяц подряд он снижается, причем с каждым месяцем базу покидает всё больше объектов. В июле общее предложение сократилось на внушительные 7%. Последний раз такой массовый отток объектов наблюдался в разгар «кредитного окна» — в мае-июне 2013 года.
Итогом этих процессов стал возврат предложения к уровню конца 2014 года. Несмотря на столь стремительное вымывание объектов из базы, текущая ситуация всё ещё характеризуется переизбытком жилья на вторичном рынке, создавая предпосылки для снижения цен.
Предпочтения покупателей в июле сместились в сторону 1-комнатных квартир. Их доля в общей структуре сделок была максимальной за последние 12 месяцев. Высокий спрос также держится и на 3-комнатные квартиры. Что касается квартир с двумя и четырьмя комнатами, то по сравнению с июнем число сделок с ними снизилось на 11% и 25%, соответственно.
Важным отличием июля от остальных месяцев стала сравнительно небольшая «примесь» новостроек, которые попадают в общую базу сделок купли-продажи квартир. На долю готовых квартир, которые реализуются застройщиками, в июле пришлось всего 15,6% - это минимум с начала года.
Сталинки в центре в два раза реже фигурировали в сделках, чем в июне. На 27% меньше квартир было продано в кирпичных домах 70−90 гг. постройки. Два сегмента окончили месяц с небольшим (+3−5%) ростом спроса. Это типовые панельные дома и квартиры в кирпичных хрущевках и брежневках. Среди районов города худшая динамика была в Центральном (-27% к июньскому уровню). В Партизанском районе спрос немного вырос (+5%), во Фрунзенском остался неизменным, а у остальных районов совпадал с общегородской отрицательной динамикой.
Средняя цена м2 по данным реальных сделок снизилась в июле на 1,7%. Впервые с апреля скорость снижения выросла и это при том, что цены на 1-комнатные квартиры в июле практически не изменились. Общая негативная динамика была связана с другими типами квартир, которые завершили месяц с ощутимым снижением. Примечательно, что 3- и 4-комнатным квартирам не хватает всего 2−3%, что достичь минимального значения 2012 года.
Средние цены (м2) квартир по результатам сделок купли-продажи в июле составили:
· 1-комнатные квартиры — 1425 $/м2 (-0,3% за месяц);
· 2-комнатные квартиры — 1319 $/м2 (-3,1%);
· 3-комнатные квартиры — 1235 $/м2 (-2,1%);
· 4-комнатные квартиры — 1123 $/м2 (-6,3%).
В июле разбежка между средними ценами сделки и предложения составила (по мере увеличения числа комнат) 7%-8%-16%-20%.
Разрыв между двумя основными ценовыми индексами вырос впервые за три месяца, достигнув 8,9%. Наметившееся в середине весны сближение остановил отпускной сезон, во время которого продавцы не так оперативно обновляют цены в объявлениях. Средняя цена предложения квартир в Минске в июле снизилась на 1,2%, что является самым незначительным месячным изменением в 2015 году.
Положительная динамика цен была отмечена у 4-комнатных квартир и сталинок. Впрочем, подобный рост является техническим и связан с пополнением базы более дорогими объектами при вымывании дешевых.
В шестой части микрорайонов города по результатам июля отмечены положительные изменения цен. Максимальный рост (порядка 2%) зафиксирован в районе улиц Багратиона и Кабушкина. Что касается остальной части города, где превалировала негативная динамика, то наиболее существенная коррекция произошла в Грушевке (-5%).
Минск лидирует по темпам снижения цен с начала года, но в минувшем месяце наиболее высокая скорость наблюдалась в Киеве и Москве. В украинской столице цены на вторичном рынке жилья снизились за июль на 1,8%, а в Москве коррекция превысила 5%. Долларовый индекс цен на квартиры в Москве просел уже на 32,6% по сравнению с июлем 2014 года, когда началось активное снижение цен. Что касается балтийских столиц, то там колебания цен в июле были незначительными. На данный момент цены на квартиры в Минске по-прежнему наиболее близки к историческому максимуму.
Во втором полугодии люди чаще покупают квартиры, чем в первом. Статистика последних 10 лет говорит о том, что в среднем за вторую половину года совершается на 17% больше сделок, чем за первые 6 месяцев. Исключения наблюдались трижды и всякий раз были связаны с определёнными аномалиями. В 2007 году цены поднялись до уровня в 2000 $/м2, в 2011-м лишь к концу октября удалось победить двойственность курсов, а в 2013 году падение спроса было связано с высокими ценами и прекращением льготного кредитования.
Сегодня на вторичном рынке очень активно приобретают недорогие 1-комнатные квартиры. Последний раз такое количество «однушек» по цене от 40 до 45 тыс. USD покупали в декабре 2012 года. Не резкое, а плавное снижение цен создаёт благоприятную среду для формирования обменных цепочек. В условиях высокого предложения, сегодня разменные сделки можно совершать используя минимальную сумму доплаты. Вряд ли на рынке найдется много покупателей с «живыми» деньгами, которые способны оплатить полную стоимость 3-комнатной квартиры. Тем не менее, сделок с 3-комнатными квартирами сегодня так же много, как в последнем квартале 2014 года, когда ситуация для разменов была особенно благоприятной.
Результаты июля совпадают с теми предположениями, которые были озвучены раньше. Соотношение спроса и предложения стремится к своему равновесному состоянию, при котором цены на квартиры стабилизируются внутри определенного диапазона. Но сейчас на это может уйти больше времени, чем предполагалось раньше.
За последние 30 дней девальвация российского рубля составила около 14%. Такие темпы наблюдались в последний раз в ноябре-декабре 2014 года. Тогда это привело к девальвации белорусской валюты и сопутствующему снижению доступности жилья, что в свою очередь стало триггером для падения цен на квартиры.
Фундаментальных изменений, вызванных очередным витком девальвации рубля в РФ, не стоит ждать в одночасье. Вариантов развития событий множество, и всё будет зависеть от того уровня, на котором стабилизируется курс у соседей. В любом случае, необходимо время, чтобы это сказалось на минском рынке жилой недвижимости. Пока же основной негативный фактор — эмоциональный.
Покупатели жилья, имеющие необходимую для совершения сделки сумму, в такие моменты откладывают планы и ждут прояснения ситуации. Нервничают и продавцы, предлагая более существенные скидки. В первую неделю августа, в самый разгар отпускного сезона, когда цены в объявлениях меняются крайне незначительно, снижение городского индекса цен на квартиры неожиданно набрало ход. Это можно объяснить лишь тем, что часть продавцов испугалась происходящего у соседей. Профессиональные участника рынка, по-видимому, также озабочены ситуацией: темпы снижения цен на новостройки выросли сразу после начала очередного ослабления рубля в России.
Начало учебного года и окончание сезона отпусков, широкий выбор объектов и значительно «просевшие» цены создают благоприятную среду для того, чтобы рынок жилья оставался активным в ближайшие месяцы. Но ситуация в России может негативным образом сказаться на подобных перспективах. Средняя цена сделки снижается уже 12 месяцев подряд и, судя по всему, пока это еще не предел.
