Экспертное мнение: ценовое дно на квартиры в Минске будет находиться на уровне $ 1000 за «квадрат»
25.06.2015 24 7795
Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ
Как констатирует аналитический центр портала Realt.by, в течение 6 месяцев на минском рынке жилья наблюдается негативный ценовой тренд. Однако с наступлением лета темпы падения цен на квартиры замедлились. В то же время, по сравнению с началом года в июне дельта между средней ценой предложения квартир на вторичном и первичном рынке достигла своего минимального значения.
По данным аналитического центра портала Realt.by, на прошлой неделе индекс цен в Минске с начала года снизился на минимальное значение — 0,3%. Средняя цена предложения квартир установилась на уровне $ 1487/кв.м. Городской индекс цен на квартиры в новостройках опустился еще меньше — на 0,1%, достигнув уровня в $ 1398/кв.м.
В начале текущего года общегородской индекс цен на вторичном рынке находился у отметки $ 1719/кв.м, на первичном составлял $ 1568/кв.м.
Как видим, если в начале года разница в цене между «вторичкой» и «первичкой» составляла порядка $ 150, то в конце июня — практически $ 90.
Будут ли и дальше сближаться цены на вторичном и первичном рынке? Стабилизируются ли они в летний период? Чего можно ожидать осенью, и на какой отметке рынок достигнет своего дна?
Эти вопросы журналист портала Realt.by обсудила с экспертами рынка.
Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):
— На самом деле, сегодня мы наблюдаем интересную ситуацию: сближение цен на первичном и вторичном рынке. Хотя сами по себе эти два рынка очень серьезно отличаются друг от друга.
Цены на вторичном рынке снижаются гораздо быстрее по сравнению с рынком новостроек. По всей видимости, это связано с переизбытком предложения. С другой стороны, за полгода значительно снизилась платежеспособность покупателей. И к продавцам, наконец, пришло осознание, что для того, чтобы хоть что-то продавать, надо снижать цены. Не дождавшись стабилизации цен, часть продавцов сняли свои квартиры с продажи. Они решили повременить до осени.
На сложившуюся ситуацию первичный рынок отреагировал гораздо раньше. Это было связано в первую очередь с тем, что после корректировки валютного курса затратная часть — себестоимость строительства — снизилась. Застройщики попытались откорректировать цены в соответствии с курсом. Но так как инструмента для поддержания спроса на рынке не было, такая инициатива была воспринята рынком отрицательно. Пришлось устраивать различные акции, распродажи или просто снижать цены в валютном эквиваленте до уровня прошлого года. Это создало иллюзию, что цены падают. Потенциальные покупатели решили дожидаться более низких цен. В таком состоянии рынок находился всю зиму и весну. В начале лета мы стали наблюдать, что вместе с падением покупательской активности стали снижаться и темпы падения цен на квартиры.
В отличие от вторичного рынка, который постоянно пополняется новыми предложениями, на первичном рынке появились лишь единичные новые масштабные проекты. В основном квартиры предлагаются в домах, начатых строительством два-три года назад. Этих объектов становится все меньше и меньше, да и новые участники не приходят на рынок. Поэтому хорошую недорогую новостройку в Минске сейчас купить достаточно сложно. Приходится «входить» в немногочисленные проекты, которые стартовали в этом году. Но они находятся на стадии котлована, и в сложившейся ситуации желающих вступать в строительство не много. Слишком большие риски. Нет уверенности в том, что при минимальных ценах застройщик сможет вовремя построить объект и успешно ввести его в эксплуатацию. Думаю, что дальнейшее сближение цен на первичным и вторичном рынке вряд ли будет таким же динамичным. В летний период оно и вовсе прекратится.
Конечно, всем, особенно девелоперам, хотелось бы, чтобы цены выровнялись и произошел массовый отток покупателей со вторичного рынка на первичный. Но это невозможно по той причине, что покупателей с деньгами на вторичном рынке тоже не много. Сделки в основном совершаются в структуре так называемых цепочек, и людей с деньгами на руках мало.
На мой взгляд, летом ситуация на рынке начнет стабилизироваться. Падение цен будет сводиться к нулю. Осенью, возможно, мы все-таки дождемся от нашего правительства каких-то инструментов, которые позволят активизировать рынок. Причем эти инструменты сейчас уже нужны не столько потребителям, сколько строительной отрасли. Здесь мы наблюдаем кризис неплатежей и в первую очередь потому, что квадратные метры не продаются, но строятся. Генподрядные организации, крупные строительные тресты сейчас находятся в достаточно сложном положении. Вот уже несколько месяцев заказчики не могут рассчитаться с ними. Нет возможности своевременно платить зарплату, авансировать будущие стройки. Проблема с каждым месяцем усугубляется. Поэтому если у людей не появится возможности покупать квадратные метры, осенью может случиться патовая ситуация. Это понимают и в отраслевом министерстве, и в банковской сфере. Самый ожидаемый инструмент — это ипотечное кредитование.
Артем Вайнилович, эксперт рынка:
— Разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» вполне объяснимая, потому что на изменение ценовой ситуации застройщики реагируют гораздо быстрее, чем частные домовладельцы. Застройщикам надо продавать не одну и не две квартиры, а намного больше, поэтому они вынуждены быстрее снижать цены. В свою очередь продавцы на вторичном рынке, видя, что по ценам прошлого года квартиры не только не покупают, но даже не смотрят, стали активнее снижать цены. Я думаю, что в дальнейшем дельта между первичным и вторичным рынком составит $ 100, как это было всегда в Минске.
Другое дело, что не совсем корректно сравнивать среднюю цену предложения на вторичном рынке с ценой предложения на первичном. Ведь в Минске на формирование средней цены на «вторичке» большое влияние оказывают квартиры низких потребительских качеств — «хрущевки», «брежневки». За счет этих жилых помещений средняя цена становится ниже. На первичном рынке как минимум присутствуют квартиры стандартных потребительских качеств. Присутствует много квартир улучшенных потребительских качеств, которые также участвуют в формировании средней цены.
Было бы разумнее сравнивать цены на новое готовое жилье на вторичном рынке, построенное примерно 5 лет тому назад, с ценами на строящиеся новостройки. Здесь дельта как минимум составила бы порядка $ 200. Средняя цена на первичном рынке должна быть по определению ниже по сравнению с «вторичкой».
Я думаю, что как только на рынке будет минимальная разбежка между ценой предложения и ценой реальных сделок, тогда рынок стабилизируется. Пока же я вижу, что большинство людей на обывательском уровне вообще перестали интересоваться рынком недвижимости. У них в жизни есть много других проблем: как сохранить свой бизнес, свое рабочее место, будет ли проиндексирована заработная плата, которая осталась на уровне прошлого года. У людей нет уверенности в завтрашнем дне, поэтому сегодня, особенно летом, рынок недвижимости их не интересует. А если он их не интересует, то говорить о том, что он начнет стабилизироваться, нельзя.
Думаю, что к началу осени интерес к жилью проявится. По крайней мере, мы это наблюдали всегда. Только в этой ситуации можно будет говорить о стабилизации рынка. Но опять же, когда проявится интерес к недвижимости? Когда цены будут находиться на уровне $ 1000/кв.м или на уровне $ 1300−1400/кв.м?
Кризис, который мы наблюдаем сегодня, отличается от всех предыдущих кризисов тем, что нынешние покупатели готовы ждать, причем долго. Конечно, рынок не дойдет до цены квадратного метра $ 600−800. Основная масса потенциальных покупателей ждут психологической отметки в $ 1000−1200/кв.м. Вот когда на рынке будет достаточно большое предложение жилья средних потребительских качеств по такой цене, тогда спрос вырастет, и рынок стабилизируется.
Думаю, что этой осенью баланс, по крайней мере, между спросом и предложением будет найден. Та часть покупателей, которая ждет цены ниже $ 1000−1200/кв.м, будет ждать и дальше. Но не факт, что к концу текущего года и даже следующего она опустится ниже $ 1000/кв.м. На мой взгляд, ценовое дно будет находиться на уровне $ 1000/кв.м.
