Цены на квартиры в первом квартале снизились во всех городах Беларуси
06.05.2015 20 15490
Артем Сахаревич
Если в прошлом году квартиры дорожали в абсолютном большинстве белорусских городов, то в первом квартале ценовой тренд резко сменил своё направление. Последствия наступившего кризиса в ряде городов были настолько ощутимыми, что по сравнению с ними даже снижение цен в столице может показаться заурядным.
2015 год начинается для белорусского рынка жилья очень сложно. По важнейшему показателю — количеству совершенных сделок купли-продажи квартир, в первом квартале был зафиксирован антирекорд. Таким низким спрос на квартиры в начале года не был последние 5 лет.
Ситуация в Минске и других городах Беларуси развивается по схожему сценарию. Если сравнивать спрос за первые три месяца с аналогичным показателем 2014 года, то активность покупателей сократилась по стране в среднем на 15%.
Общая статистика выглядела бы еще более удручающей, если бы в начале января не установилась двойственность курсов, с «дорогим» долларом в обменниках и «дешевым» по курсу Нацбанка. Ряд застройщиков продолжили продавать квартиры в готовых новостройках по официальному курсу и, как показывают данные, в регионах люди активно пользовались этой возможностью.
Если в Минске на долю новостроек в январе пришлось около четверти заключенных договоров купли-продажи квартир, то в некоторых региональных центрах их доля достигала половины от общего объема сделок. Наиболее ярко эти процессы проявились в Гродно и Бресте, где в январе на новостройки пришлось 2/3 всех сделок купли-продажи.
Регионы по-настоящему прочувствовали отсутствие спроса в феврале, когда на рынке наступил настоящий штиль. Продажи сократились почти в два раза по сравнению со средним показателем последних двух лет. На областные центры (без Минска) в феврале пришлось всего 450 сделок купли-продажи квартир, в то время как в 2014 году этот показатель колебался от 700 до 1100 сделок за месяц.
В марте в регионах наметилось некоторое оживление со стороны покупателей, и все же число заключенных договоров по-прежнему остается значительно ниже показателей прошлых лет.
Среди областных центров сильнее остальных почувствовали сужение спроса продавцы квартир в Витебске, где по сравнению с I кварталом прошлого года количество сделок сократилось на 37%. В Могилеве этот показатель составил 16%, в Бресте 13%. В Гродно и Гомеле число сделок отличалось от уровня 2014 года не столь значительно: -9% и -4%, соответственно.
Что касается других городов страны, то тройка наиболее пострадавших от падения спроса выглядит так: Новополоцк (-53%), Орша (-41%), Полоцк (-28%). Примечательно, что именно Витебскую область мы выделяли в обзоре по результатам 2014 года, отмечая там неадекватный рост цен, который не был подкреплен увеличением спроса.
Если сравнивать покупательскую активность в I квартале относительно численности жителей конкретного города, то в Витебской области этот показатель был в среднем в два раза ниже, чем в Солигорске и Барановичах, единственных городах Беларуси, где продажи квартир не снизились к уровню 2014 года.
Резкого изменения покупательских предпочтений не произошло. По традиции, много 1-комнатных квартир покупали на Полесье. В Гомеле, Пинске и Мозыре на однушки пришлось почти 50% всех заключенных сделок. Первенство по сделкам с 2-комнатными квартирами в очередной раз досталось Гродно (46% от общего числа). Более четверти всех сделок пришлось на 3-комнатные квартиры в Гродно, Лиде и Молодечно.
Динамика цен на квартиры в городах Беларуси была исключительно негативной. Не осталось ни одного города, где по результатам I квартала не было бы зафиксировано снижение цен. При этом разбежка между городами была внушительной и составила от 3% до 18%. Примечательно, что Минск, который традиционно является локомотивом всех процессов, с показателем -10% с начала года на этот раз находится в середине списка.
Максимальное снижение цен среди областных центров пришлось на Брест. Здесь за три месяца средняя цена квартир по результатам заключенных сделок опустилась на 15%. Немногим меньше было снижение в Витебске и Могилеве (-13,5%). В Гомеле средняя цена на квартиры опустилась на 9%, в Гродно на минимальные 5,4%. Среди других крупных городов наиболее серьезное снижение цен зафиксировано в Мозыре (-18%), Полоцке (-16%) и Молодечно (-11%).
Сравнив изменение цен на квартиры за последние два года, мы можем проследить насколько инертными являются рынки жилья в зависимости от ранга города. В Минске общее изменение составляет +5%, в областных центрах оно колеблется от +5,3% до +10,4%. Совершенно иной порядок цифр в других городах страны. Здесь за два года средняя стоимость квартир выросла от 15,7% в Солигорске, до 40,6% в Мозыре.
Во втором квартале мы с высокой долей вероятности продолжим наблюдать негативный ценовой тренд по всей стране. Те города, где цены на квартиры достигли пика в конце 2014 года, по темпам снижения вполне могут обогнать столицу. В Минске цены снижаются с разной скоростью на протяжении уже 18 месяцев, в то время как в регионах ощутимый спад наблюдается лишь последние 3 месяца. Эта тенденция имеет все шансы на продолжение, если в конце весны — начале лета мы не увидим восстановления покупательской активности.
