Что вынуждает минских застройщиков идти в регионы?
19.02.2015 3967
Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ
В последнее время минские застройщики все пристальнее смотрят за пределы МКАД. В первую очередь ими рассматриваются площадки в городах Минской области. Но не за горами то время, когда они будут вынуждены ехать строить жилье и в более отдаленные от столицы места.
Почему строительные компании вынуждены менять свою стратегию и тактику? Чем обусловлен их выход за пределы столицы? Как выжить в условиях кризиса и не потерять свой бизнес? Эти и другие вопросы журналист портала Realt.by обсудила с членом правления ООО «Монолит Групп» Алексеем Ермашовым.
— Алексей Сергеевич, насколько мне известно, в прошлом году компания «Монолит Групп» приобрела на аукционах несколько земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов за пределами Минска. Чем обусловлено принятие такого решения?
— В течение последних двух лет на разных уровнях власти неоднократно заявлялось о том, что Минск не резиновый, поэтому объемы строительства нового жилья в нем постепенно будут сокращаться. Если присмотреться внимательнее, то можно сказать, что на самом деле свободных площадок в городе практически не осталось. На первый взгляд кажущиеся свободными территории уже проектируются и в скором времени будут застроены.
В Минске остались лишь достаточно сложные площадки, обремененные сносом и отселением частного сектора. Учитывая, что они не проектировались под многоэтажную застройку, такие участки имеют большие сложности и с сетями. Одним словом, все эти площадки очень затратные и имеют высокие риски.
В отличие от столицы, в городах Минской области еще можно найти свободные площадки. Сейчас некоторые из них выставляются на аукционы. Себестоимость строительства на таких территориях гораздо ниже, чем в Минске. В этой связи нашей компанией и было принято решение активно двигаться в регионы.
— Первым городом стал Солигорск?
- Да, в Солигорске мы выступаем заказчиком строительства жилого панельного дома «Сапфир». Генподрядные работы выполняет ОАО «МАПИД». Площадка была предоставлена нам еще по заявительному принципу.
Дом расположен практически в центре города. На сегодняшний день уже начаты работы по монтажу панелей цоколя здания. Открыт офис продаж. Объект планируется к сдаче в июле текущего года.
— Учитывая нынешнюю ситуацию в экономике и на рынке жилья, по какой цене Вы начали реализацию квартир, есть ли обращения граждан?
— На сегодняшний день действует специальное предложение. Двухкомнатные квартиры мы реализуем по цене $ 950/кв.м по курсу Нацбанка, трехкомнатные — по $ 900/кв.м. Однокомнатные квартиры проектом не предусмотрены. Мы пошли на это умышленно. Перед тем, как сделать выбор в пользу данного проекта, провели исследование местного рынка жилья и выявили, что однокомнатные квартиры по сравнению с двух- и трехкомнатными пользуются меньшим спросом.
— Ну, а почему панель?
— Фасад здания разработан проектным бюро ООО «Монолит Групп». Поэтому наш «Сапфир» будет выгодно отличаться от классических домов МАПИДа. К тому же в доме будет произведена улучшенная отделка мест общего пользования, установлен импортный лифт, построен прекрасный детский городок. Каждая квартира будет обеспечена парковочным местом.
Придя в город, не зная рынка, мы не рискнули строить первый дом более высокого качества. Не были уверены в том, что сможем реализовать квартиры. Поработав на рынке и глубоко изучив его, теперь мы знаем его потребности. Поэтому второй наш дом уже будет монолитным, где мы будем выступать одновременно и заказчиками, и застройщиками. В настоящее время ведутся проектные работы. По своим характеристикам дом будет относиться к комфорт-классу. Выйти на рынок с данным проектом планируем уже летом текущего года.
Солигорск — достаточно своеобразный город. Плотность застройки в нем очень высокая. Предложений на рынке жилья мало. Поэтому рассчитываем задержаться здесь надолго.
— Какие факторы повлияли на выбор Фаниполя? Что собираетесь строить в городе?
— Фаниполь — город-спутник Минска, имеющий прекрасные перспективы для развития. Непосредственная близость к столице, удобная транспортная доступность, активно развивающая промышленная зона — все это выгодно выделяет этот город среди других городов Минской области. Потребность в жилье здесь будет только расти.
В этом городе мы также провели исследование рынка и выявили, что на сегодняшний день наибольшим спросом здесь пользуется недорогое жилье. Уже в июле текущего года будем выходить на рынок с уникальным предложением. В 10-этажном одноподъездном монолитном доме будут предложены недорогие однокомнатные квартиры-студии по 25−30 кв. м и двухкомнатные — примерно по 45 кв.м. Такое жилье в первую очередь будет востребовано молодыми семьями. Скорее всего, дом будем сдавать с отделкой. Однако с учетом небольших площадей квартира будет стоить дешевле, нежели сегодня предлагает рынок Фаниполя. Перед нами стояла задача создать проект и применить в нем такие решения, которые позволили бы максимально снизить его себестоимость. С этой задачей мы справились.
— В прошлом году компания «Монолит Групп» также приобрела себе участок на аукционе в Жодино. Какие планы у Вас на этот город?
— Пока мы не приняли окончательного решения по выводу на рынок какого-то конкретного проекта. На сегодняшний день с учетом кризиса рынок жилья Жодино — достаточно сложный и непонятный. Поэтому пока мы сконцентрировали свои силы на двух площадках в Солигорске и Фаниполе.
— Планируете ли выходить в другие регионы Беларуси?
— Мы прорабатываем всегда достаточно много площадок. Но не все всегда получается. В настоящее время изучаем другие регионы и готовимся выйти туда на работу.
— Ну, а что же Минск, неужели навсегда уйдете из столицы?
— Мы анализируем все площадки, выставляемые в Минске на аукционы. Но пока в торгах не участвовали. Считаем, что те цены, по которым сегодня предлагаются площадки, и те нагрузки, которые ложатся на плечи застройщиков, носят высокие риски. Поэтому считаем преждевременным покупать площадки с такими нагрузками.
— Как выжить застройщику в кризис и продолжить работать, чтобы не потерять свой бизнес?
— Мы переживаем уже не первый кризис. Никаких уникальных рецептов, как с наименьшими потерями из него выйти, не существует. Каждый бизнесмен в такой сложный период старается перегруппироваться, освободиться от ненужных балластов, сделать свои процессы более эффективными. Если мы сможем найти тот продукт, который будет востребован рынком, то выйдем из кризиса достаточно благополучно.
— Вы хорошо чувствуете себя на рынке как генподрядная организация. Возможно, это поможет Вам выйти из кризиса с наименьшими потерями?
— Безусловно, как генподрядная организация мы постоянно реализуем не менее 10-ти проектов. Постоянно участвуем в тендерах на производство генподрядных работ. Мы, как застройщики, строители и проектировщики, стараемся приобретать опыт и максимально использовать его для развития собственных проектов. У нас есть желание строить быстрее и дешевле. Поэтому надеемся, что накопленный потенциал поможет нам быть на рынке более конкурентными.
— Сегодня многие потенциальные покупатели ждут снижения цены квадратного метра. Они понимают, что в кризис, для того чтобы быстрее продать квартиру, застройщику надо снижать цену. Что сегодня предпринимается компанией, чтобы цена Вашего продукта была более привлекательной для потребителя?
— Мы работаем над решением этой задачи. Как я уже сказал, работая над проектом в Фаниполе, мы вышли на рынок с уникальным предложением. Безусловно, решения, которые будут применяться при реализации проекта, помогут снизить цену квадратного метра.
Сегодня рынок новостроек сокращается, причем не только в части потребления конечного продукта. Но больших обвалов мы не ожидаем. Каждый профессионал, работающий на рынке, прекрасно понимает и видит его перспективу. Потребитель тоже понимает, что ограниченное количество площадок в Минске, большая затратная часть на их освоение — все это и многое другое отражается на себестоимости строительства и конечной цене квадратного метра.
Конечно, компании, не имеющие запаса прочности, не смогут реализовывать такие сложные проекты. Потому что динамика продаж на рынке снижается. Те, кто не может обеспечить быструю реализацию жилья, идут на снижение цены. В ближайшее время подобная тенденция сохранится. Но, повторюсь, это не обрушит рынок, и квартиры на нем не будут продаваться ниже себестоимости.
