Обзор рынка жилой недвижимости Минска за октябрь 2014 года
14.11.2014 3 7347
Артем Сахаревич
Рынок жилья остается активным вопреки пессимистичным прогнозам. Последние месяцы параллельно росту числа продавцов, увеличивалось и количество покупателей, что удерживало цены на одном месте. Тенденция остается в силе: спрос на квартиры в Минске в октябре показал небывалые в 2014 году показатели и снова вырос, компенсируя прирост предложения.
Динамика заключения сделок с квартирами в столице последние полгода демонстрирует исключительно рост. Спрос на жилье в октябре стал максимальным за 10 месяцев 2014 года. По сравнению с сентябрем количество сделок выросло на 6,6%, прирост к уровню октября 2013 года составил внушительные 29,7%.
Начиная с августа месячный спрос на квартиры превышает психологическую отметку в 1000 сделок. За последние 10 лет зафиксировано 6 случаев, когда покупательская активность держалась на таком уровне три и более месяца. В 2013 году этот отрезок лежал целиком в пределах «окна» льготного жилищного кредитования, в 2012 — пришелся на активизацию роста цен после долгого периода затишья.
* данные по числу совершенных сделок купли-продажи в сентябре были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки выросла на 1 $/м2.
Общее предложение квартир в октябре выросло на 4,0%, 2- и 3-комнатных стало больше на 6,0%. Текущее соотношение спроса и предложения на первый взгляд кажется вполне нормальным — на 1 проданную квартиру в октябре приходилось 7 выставленных на продажу. В истории есть отрезки, когда соотношение составляло и 1 к 10, и 1 к 12.
Предпосылок для массового снижения объема предложения в ближайшее время нет, в то время как спрос не может долго оставаться на таком высоком уровне. Если ежемесячное число сделок снизится до привычных 800−900, то в такой ситуации быстро продать жилье не снижая цены будет крайне сложно.
В октябре пользовались высоким спросом 1- и 2-комнатные квартиры. В то же время на квартиры с тремя и более комнатами пришлось меньше покупателей, чем в предыдущие месяцы. Этот факт во многом определил отсутствие ощутимых изменений в средней цене квартир по данным реальных сделок.
Цены на квартиры с одной и двумя комнатами в октябре снижались, с тремя и четырьмя комнатами росли. Ввиду упомянутого выше изменения структуры спроса, средняя цена квартир по результатам реальных сделок изменилась на минимальные 0,1%.
Средние цены (м2) квартир по результатам сделок купли-продажи в октябре составили:
- 1-комнатные квартиры — 1772 $/м2 (-0,6% за месяц);
- 2-комнатные квартиры — 1639 $/м2 (-1,1%);
- 3-комнатные квартиры — 1597 $/м2 (+3,7%);
- 4-комнатные квартиры — 1489 $/м2 (+0,6%).
Цены предложения квартир в Минске снизились в октябре на едва ощутимые 0,1%. Подобные изменения встречаются и у большинства рыночных сегментов. Единственное, на что стоит обратить детальное внимание, это динамика цен на сталинки и квартиры в современных непанельных домах. Оба сегмента продемонстрировали рост цен предложения в октябре, что стало следствием повышенного спроса на квартиры в этих сегментах. Так, число сделок со сталинками в центре Минска выросло за прошлый месяц на 25%.
Следует также отметить, что на момент публикации обзора за две ноябрьские недели продавцы квартир снизили цены в объявлениях в среднем на 0,5%.
В октябре рост цен на квартиры преобладал в центре города и в зоне шаговой доступности к метро. Спальные районы в большинстве своем завершили месяц с негативной ценовой динамикой.
Цены на квартиры в соседних столицах снижаются уже несколько месяцев подряд. В Прибалтике и Польше цены в местной валюте находятся в состоянии стагнации, но их долларовый эквивалент из-за колебаний курса постоянно снижается. В Киеве за октябрь городской индекс «потерял» еще 1,7%.
Динамично развиваются события в Москве. Рынок недвижимости российской столицы испытывает максимальное снижение долларовых цен на квартиры с 2008 года. В октябре цены упали на 4,0% - это в два раза больше, чем снижение в Минске за 10 месяцев 2014 года.
