Обзор рынка жилой недвижимости Минска за февраль 2014 года

Февраль превзошел три предыдущих месяца по числу проданных в столице квартир. По сравнению с откровенно низкими январскими* показателями спрос вырос на 37,8%. Нынешнее значение ниже среднемесячного числа сделок за 2012 и 2013 годы, однако февраль никогда и не отличался высокой сезонной активностью покупателей. Об этом красноречиво свидетельствует тот факт, что за последние 8 лет продажи квартир в феврале были выше лишь однажды и случилось это в прошлом году. В этот раз по сравнению с показателем февраля 2013 года было продано на 6,0% квартир меньше.

*данные по числу совершенных сделок купли-продажи в январе были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки выросла на 2 $/м².

Рост объема предложения в феврале составил весомые 7,2%. В результате число выставленных на продажу квартир достигло рекордного за последние 20 месяцев значения.

Число заключенных сделок купли-продажи выросло в большинстве рыночных сегментов. Максимальный рост активности покупателей был отмечен по 2- и 3-комнатным квартирам, продажи которых выросли по отношению к январскому уровню на 43,6% и 55,8% соответственно. Выбиваются из общей картины лишь 4-комнатные квартиры, которых было продано на 5,9% меньше.

География спроса на квартиры за прошедший месяц также претерпела весьма серьезные изменения. Более чем наполовину выросло число проданных квартир в Советском (+58,3%), Фрунзенском (+60,0%) и Заводском (+69,8%) районах, а в Октябрьском и Партизанском существенных различий с январем выявлено не было. Число желающих купить квартиру в центре города осталось без изменений, в то время как на 55,7% выросли продажи квартир в непосредственной близости к метро.

Несмотря на столь обильное предложение квартир на рынке, стремительное восстановление уровня спроса дало толчок к росту цен. Причем сменила свое направление как динамика цен предложения, так и реальных сделок. В первом случае рост составил 0,6%, во втором — 0,5%.

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в феврале составили:

• 1-комнатные квартиры — 1803 $/м² (+1,3% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1667 $/м² (-0,1%);
• 3-комнатные квартиры — 1603 $/м² (+0,3%);
• 4-комнатные квартиры — 1625 $/м² (+4,9%).

В результате разница с ценами предложения снизилась по 1-комнатным квартирам до уровня в 2,3%, а по 4-комнатным сократилась практически в 2 раза с 10,4% в январе до 5,3% в феврале. В то же время значительно вырос разрыв между средними ценами реальных сделок и предложения по 3-комнатным квартирам, составив 10,7%. К слову, это пока максимальное значение за 2013−2014 гг.

Рост покупательской активности на рынке прибавил определенного оптимизма продавцам — средние цены предложения квартир в Минске росли независимо от числа комнат. В то же время, если рассматривать ценовую динамику с позиции качества жилья, то все выглядит далеко не так однозначно. С начала года цены предложения растут только на современное жилье. Так, в феврале средняя цена предложения квартир в современных панельных домах выросла на 2,1%, в непанельных — на 0,7%.

Что касается хрущевок и брежневок, то их золотое время прошло — 5 месяцев подряд владельцы старого жилья вынуждены постоянно снижать и без того самые низкие на рынке цены.

В большинстве микрорайонов города, как и в целом по Минску, был зафиксирован незначительный рост цен предложения. Максимальные показатели роста на уровне 2−3% были отмечены в м-нах Брилевичи, Красный Бор и Веснянка. Четверть столичных микрорайонов закончила месяц с отрицательной ценовой динамикой с худшим показателем в районе ул. Уральской (-2,4%).

Столицы соседних государств в своем большинстве начали год с роста цен на жилье. Лучшие показатели демонстрируют главные балтийские города, впрочем, во многом этот рост вызван ослаблением доллара. В Киеве, несмотря на происходящие там в последнее время события, цены на вторичном рынке остаются стабильными, чего нельзя сказать о преимущественно гривневом рынке новостроек. Впрочем, местные застройщики довольно быстро реагируют на ослабление национальной валюты и жестче привязывают цены на квартиры к курсу доллара. Единственным городом, где был отмечен отрицательный ценовой тренд, стала Москва. Цены на квартиры в белокаменной снизились с начала года на 3,6%.