Бестселлеры 2013 года. Какие квартиры в Минске выбирали покупатели?
29.01.2014 12 12433
Артем Сахаревич
Структура спроса на квартиры в Минске сформировалась давно и редко подвергается заметным колебаниям. Тем не менее, процессы, протекавшие на рынке жилья в 2013 году, привели к определенным изменениям приоритетов. Мы попытались разобраться в трендах 2013 года и подготовили данные, которые будут полезны как продавцам, так и потенциальным покупателям.
Желательно однокомнатную…
Оглядываясь на рекордное число сделок купли-продажи квартир, зафиксированное в 2013 году, можно решить, что все сегменты вторичного рынка испытывали на себе повышенный интерес со стороны покупателей. Однако это утверждение не совсем верно. Стремительный рост цен и недостаток предложений по продаже квартир на протяжении большей части года вынудили покупателей быть более избирательными и умерить свои аппетиты.
Во-первых, еще большей популярностью стали пользоваться 1-комнатные квартиры. Впервые за последние 5 лет их доля среди всех проданных квартир превысила 40%. Для сравнения, в 2013 году 1-комнатных квартир было куплено на 13,4% больше, чем годом ранее, 2-комнатных — на 5,4%, 3-комнатных — на 3,8%, а квартир с 4 и более комнатами всего на 1,7%.
С другой стороны, отчетливо проявилась тенденция к уменьшению общей площади квартиры. Так, средняя площадь всех купленных 2- и 3-комнатных квартир в 2013 году достигла самой низкой за последние 5 лет отметки. Правда стоит отметить, что у 1-комнатных квартир ситуация была обратной — их средняя площадь обновила исторический максимум за последние 10 лет. Видимо, многие покупатели, которые вынужденно пошли на уменьшение числа комнат в квартире из-за недостатка средств, старались по крайней мере купить более просторную «однушку».
Квартиры с площадью в 33−34 м2 — самые популярные среди всех 1-комнатных. Также всплески покупательского интереса были отмечены у квартир с площадью в 37−38 и 41−42 м2. В сегменте 2-комнатных квартир самые популярные площади — это 45−46 и 49−50 м2. Что касается 3-комнатных квартир, то здесь четко прослеживаются 2 группы квартир с площадью 63−64 и 75−76 м2.
К слову, самым популярным этажом, на котором чаще всего покупали квартиры в 2013 году, оказался второй. Наиболее удобным для себя его посчитали без малого 14% покупателей.
…в панельном доме (можно и хрущевку)…
Обилие предлагаемых вариантов и сравнительно невысокие цены — главные причины повышенного интереса к квартирам в панельных домах. Их доля в структуре спроса за 2013 год значительно выше, чем аналогичный показатель по предложению квартир.
Самым динамичным очагом покупательcкого интереса в 2013 году были столичные хрущевки и брежневки. Причем, материал стен в данном случае особой разницы не играл. Наибольшим интересом такие квартиры пользовались летом и в последние два месяца 2013 года, когда они составили четвертую часть всех купленных в Минске квартир. Именно квартиры в старых 5-этажках стали абсолютным лидером роста цен в 2013 году. Квартиры в кирпичных домах стали дороже в среднем на 28%, в панельных — на 34%.
Соотношение спроса и предложения у квартир в домах современной планировки сильно зависело от материала стен. Панель покупали очень активно, а вот доля более дорогих каркасно-блочных, кирпичных и монолитных домов заметно сократилась. При этом предложение подобных квартир было вторым по массовости после типовых панельных домов советской эпохи.
Минувший год стал апогеем наметившейся еще 5 лет назад тенденции. В 2009 году переток квартир из первичного на вторичный рынок носил массовый характер. Более 20% всех проданных квартир были построены всего 1−3 года назад. В 2013 году этот показатель равнялся 12,7% и был минимальным за последние 5 лет.
…в Сухарево, Каменной Горке или Серебрянке.
Спальные районы ожидаемо стали самыми популярными у покупателей квартир. Лидерами по числу совершенных сделок купли-продажи в 2013 году в порядке убывания стали следующие микрорайоны: Серебрянка, Сухарево, Каменная Горка, Малиновка и Юго-Запад. Здесь расположены 21% всех проданных в Минске квартир. К слову, динамика развития вторичного рынка в Каменной Горке позволяет сделать вывод о том, что по результатам 2014 года именно этот район станет лидером по сделкам на вторичке. А ведь район все еще активно застраивается.
Что касается структуры покупательских предпочтений по микрорайонам города, то она выглядит крайне неоднородной. Среди микрорайонов, где было куплено более 100 квартир, наивысшая доля 1-комнатных квартир отмечена в Шабанах (66%), Ангарской (54%) и в Юго-Западе (52%). 2-комнатные квартиры пользовались повышенным спросом в Чижовке (51%), районе улиц Гикало и Золотая Горка (50%), а также в районе улиц Р. Люксембург и К. Либкнехта (49%). Почти треть (32%) проданных квартир в Брилевичах были 3-комнатными. Также высок этот показатель в районе улицы Захарова (31%) и микрорайоне Красный Бор (29%).
Если сравнивать результаты 2013 года с предыдущим, то они оказались довольно неожиданными. Первое место с показателем +54% занял центр города в районе Немиги. Второе место по росту числа сделок у микрорайона Запад (+47%), третье занял микрорайон Восточный или т.н. Военный Городок (+46%).
Не во всех районах города в 2013 году спрос на квартиры имел положительную динамику. В Уручье и Лошице активность покупателей зашкаливала в конце 2012 года, что моментально взвинтило цены и привело к снижению покупательской активности в 2013 году на 22% и 7% соответственно. Также на 5−10% снизилось число проданных квартир в Курасовщине и районе ул. Харьковской.
Продать побыстрее
Впервые на Realt.by мы публикуем полноценные данные о том времени, которое в 2013 году занимала продажа квартир, начиная с подачи рекламного объявления и заканчивая заключением договора. Как оказалось, разбежка по этому показателю в Минске очень велика, даже несмотря на то, что большую часть года рынок не испытывал недостатка в желающих купить квартиру.
Лучшие показатели среди административных районов города закономерно заняли самые недорогие: Заводской и Фрунзенский. Быстрее всего своих покупателей находили квартиры в Каменной Горке. В среднем, весь процесс занимал там около 7 недель. Не испытывали особых проблем с продажей квартир жители микрорайонов Серебрянка, Запад, Домбровка, Юго-Запад, Шабаны, Ангарская. С другой стороны, высокая конкуренция в центре города привела к тому, что там среднее время «ожидания» покупателя составляло там около полугода. Впрочем, в 2012 году в центре города оно достигало местами 11 месяцев.
Выделяется из общей массы группа районов, где цены весь год были ниже среднегородских, однако квартиры раскупались там не слишком высокими темпами. Связано это с высокой конкуренцией внутри самого района. К таким районам относятся Сухарево, Малиновка, Масюковщина.
На данный момент ситуация для продавцов куда менее радужная и сильно отличается от показанной на карте. Ослабление спроса и рост объема предложения квартир увеличил среднее время позиционирования объектов в 1,5−2 раза в зависимости от района. Тем не менее, проблема быстрого поиска покупателя квартиры практически целиком лежит в плоскости размера скидки, которую готов предоставить ему продавец.
