Минские земли переоценили. Куда выгоднее инвестировать и что ждет плательщиков налогов?

После того, как было объявлено о начале производства работ по кадастровой оценке земель г. Минска и Минского района, общественность не на шутку взбудоражилась. Многих взволновал вопрос, во что же она выльется? И это объяснимо. Ведь сегодня кадастровая оценка земель используется в самых разных целях.

Учитывая, что земля является основным богатством страны, она должна иметь свою ценность. С другой стороны, после предыдущей кадастровой оценки земель г. Минска, которая была выполнена в 2007 году, прошло 5 лет. За это время столичный рынок недвижимости существенно изменился. И это не могло не отразится на результатах оценки.

Как же основные факторы повлияли на кадастровую оценку земли? Какие результаты получены? C этими и иными вопросами журналист Портала Realt.by обратился к Дмитрию Ритвинскому, начальнику управления оценки Национального кадастрового агентства (НКА).

Сколько зон оценивалось?

По сравнению с предыдущей оценкой в г. Минске уменьшилось количество оценочных зон. И это несмотря на то, что сама территория города увеличилась. Если в 2007 году в городе оценивались 283 оценочные зоны, то в 2012 году — 125 зон. Зоны стали крупнее, стало удобнее пользоваться результатами в виде схем оценочного зонирования.

Что легло в основу оценки?

Для проведения работ по кадастровой оценке использовалось более 200 тысяч записей о рыночной информации по рынку недвижимости за 5 лет (сделки, предложения, аренда). Вся рыночная информация анализировалась, использовалась в индивидуальной оценке типичных объектов по различным сегментам рынка (сделано более 140 индивидуальных оценок).

Отметим также, что изменение кадастровых стоимостей (рост и снижение), о которых пойдет речь ниже, рассчитано в долларах США.

Жилая многоквартирная зона

При расчете стоимости квадратного метра земли под жилую многоквартирную застройку учитывались такие основные факторы, как местоположение объектов в городе, количество предложений на рынке, цены сделок купли-продажи и др.

По отношению к 2007 году стоимость квадратного метра земли в данной зоне снизилась в среднем на 6%. А за вторым транспортным кольцом еще больше — в среднем на 12%. А вот в центре города земля подорожала. Максимальный рост стоимости квадратного метра составил 7%.

Жилая усадебная зона

На формирование кадастровых стоимостей земель жилой усадебной застройки непосредственное влияние оказали цены на объекты жилой усадебной недвижимости, которые в разных районах города менялись по-разному.

По сравнению с 2007 годом в среднем по городу стоимость земель выросла на 30%. Например, в микрорайоне Радужный стоимость увеличилась в 2,26 раза, в микрорайоне по ул. Филимонова — на 86%. В микрорайоне по ул. Ангарской кадастровая стоимость практически не изменилась. А вот в Озерище снизилась на 38%.

Производственная зона

В целом по г. Минску уровень полученных кадастровых стоимостей соответствует уровню 2007 года. Лишь в некоторых районах наблюдается их перераспределение.

Так, кадастровые стоимости в центре г. Минска снизились до 10%. А вот в зонах большой промышленной застройки, наоборот, выросли. Например, рост стоимости в микрорайоне Шабаны составил около 20%, в районе тракторного завода — 5−10%. За последние 5 лет большое развитие промышленной недвижимости наблюдалось в районе ТЭЦ-4, где рост кадастровой стоимости по сравнению с 2007 годом составил около 60%.

Общественно-деловая зона

Поскольку рынок незастроенных земельных участков для размещения объектов общественно-деловой недвижимости в г. Минске не развит, оценка земельных участков производилась с учетом расположенных на них объектов административного и торгового назначения.

В целом по г. Минску уровень полученных кадастровых стоимостей получился ниже уровня 2007 года на 14%. Как и по производственной застройке, здесь произошло некоторое перераспределение стоимостей. Так, кадастровые стоимости в центре города выросли до 19%. В зонах на окраинах столицы максимальное снижение стоимости составило 37%. Наиболее существенное снижение стоимости произошло в п/у Колядичи, в районе ТЭЦ-4, в районе улиц Хмаринская — Йодковская — Абрикосовая — Сосновый Бор.

Как изменились цены на земельные участки, зарегистрированные в ЕГРНИ

Жилая многоквартирная застройка

Основным фактором, который повлиял на конечную стоимость земельного участка, явилось его местоположение относительно центра города.

В этой связи наиболее дорогие земельные участки расположены в кварталах, расположенных вдоль пр. Независимости от пл. Независимости до пл. Якуба Коласа, вдоль пр. Победителей до ул. Игнатенко, в районе ул. Немига, Клары Цеткин, Ульяновской, Первомайской.

Наиболее дешевые земельные участки расположены в районах Новинки, Шабаны, Ангарская, Чижовка.

Жилая усадебная застройка

Цены на участки в Центральном, Советском, Первомайском, Фрунзенском и Московском районах выше по сравнению с ценами в Заводском, Ленинском, Партизанском и Октябрьском районах города.

Производственная застройка

При расчете стоимости земельных участков производственной зоны, кроме местоположения участка, учитывался среднерыночный уровень цен производственно-складских объектов в том или ином районе.

Наиболее дорогие земельные участки расположены в центре г. Минска — кварталах, расположенных вдоль пр. Независимости до ул. Кульман, Гикало, в районе ул. Немига, Клары Цеткин, Ульяновской, Первомайской.

Наиболее дешевые — в северной части г. Минска в районе МКАД, микрорайонах Сокол и Сосны.

Общественно-деловая застройка

Основными факторами, которые повлияли на стоимость земельных участков общественно-деловой зоны, стали местоположение участка, а также среднерыночный уровень цен объектов административной и торговой недвижимости в данном районе.

Наиболее дорогие земельные участки расположены в центральном ядре г. Минска — кварталах, расположенных вдоль пр. Независимости до ул. Кульман, Гикало, В. Хоружей, в районе ул. Немига, Клары Цеткин, Романовская Слобода, а также в районе улиц Свердлова, Ульяновской, Ленинградской.

Наиболее дешевые земельные участки: в северной части г. Минска в районе МКАД, микрорайонах Сокол и Сосны, в п/у Колядичи и в районе ТЭЦ-4.

При расчете кадастровых стоимостей в белорусских рублях, во всех зонах произошел их рост.