Застройщик: «Рентабельность коммерческого жилья в Бобруйске 5−7%. Ценам падать некуда»

«„Однушки“ не востребованы»

Начиная с 2017 года в Бобруйске установился тренд на двухкомнатные квартиры. На долю «двушек» приходится около 70% рынка, порядка 20% покупателей присматриваются к трехкомнатным квартирам и только 10% — в «однушкам». Об этом Realt.by рассказал директор Бобруйского завода крупнопанельного домостроения Сергей Власик:

— Учитывая площадь современных «однушек», разница в цене между однокомнатными и двухкомнатными квартирами не такая существенная. Люди предпочитают доложить, взять больший кредит и въехать в полноценную «двушку». Кроме того, часть жилья реализуется по очереди нуждающихся, в том числе многодетным семьям, которые, конечно, предпочитают раздельные комнаты. Именно поэтому еще в 2017 году спрос акцентировался на двухкомнатных квартирах, до сих пор ситуация не изменилась. На многих наших коммерческих объектах вакантными остались лишь однокомнатные квартиры.

2017-й поменял не только направление спроса, но и сильно ударил по кошельку застройщика. Финансовые перипетии привели к тому, что цемент, арматура и прочее сырье, необходимое на стройке, подорожали более чем на 20%. Рост себестоимости повлиял и на финальную цену объекта для потребителей:

— В Бобруйске установились практически самые низкие цены на жилье во всей республике. Застройщики работают близко к себестоимости, никто не накручивает сумасшедшей прибыли на квадратных метрах. Рентабельность коммерческого жилья 5−7%, не больше. Поэтому о снижении цен говорить не приходится. Минимальная цена, по которой мы продавали жилье в 2018 году, была 720 рублей за «квадрат», максимальная — 890, при том что это сложный проект с непростой геологией, свайным фундаментом и прочим. Строящиеся дома реализуются по 850 рублей за квадратный метр для нуждающихся, это чуть дороже, но и объекты сложнее и интересней.

«Уходим от типовых серий»

Со слов директора, завод уходит от типового строительства. Конструктивные принципы прежние, но в отделке и планировочных решениях похожих объектов нет. Для некоторых заказчиков разрабатывался проект с расширенными до 20 «квадратов» жилыми комнатами, для каждого объекта разрабатывается уникальный фасад. Квартиры сдаются как с отделкой, так и без — все зависит от требований заказчиков.

— По стране взят курс на более комфортное жилье, и мы стараемся соответствовать: строить дома с инфраструктурой, интересными фасадными решениями, современными планировками. Здесь стараемся быть гибкими и давать потребителю то, что ему интересно. Хотя пока, на мой взгляд, не все проектные организации готовы к этим работам. В 2018 году основной объем строительства мы начали только в III квартале, все потому, что возникли задержки у проектировщиков. На сегодня есть проблемы с задержками сроков проектирования нетиповых объектов.

Из-за задержек, связанных с проектированием, Бобруйский завод КПД в 2018 году построил только 54 тыс. квадратных метров жилья; для сравнения, на 2019-й запланировано 93 тыс. «квадратов». Вместе с тем год считается прибыльным, прирост организации составил 127% к уровню 2017 года. Завод закрыл обязательства по привлеченным в 2010 году средствам для модернизации, подписал много договоров для нового строительства. Что касается перспектив, то Сергей Власик не видит причин для резких скачков цен, максимум рынок изменится на 5−10%:

— В 2019 году цены на «первичку» в Бобруйске сохранятся примерно на том же уровне, возможно, будет рост на 5−10%, не больше. Связано это с конъюнктурой рынка, так как, повторюсь, застройщики работают близко к себестоимости. В этой связи понижений ждать не приходится. В декабре некоторые банки приостановили кредитные программы, другие сильно ужесточили условия. Однако мы успели «сыграть на опережение» и еще в ноябре подписали с «Беларусбанком» партнерскую программу. Благодаря чему наши клиенты могли получать кредиты даже в декабре.

«Кухни увеличены до 9 кв. м, первые этажи — с террасами»

Того же мнения придерживаются и другие застройщики. Так, директор ООО «БелКитСтрой и Ко» Анатолий Березкин отмечает, что цены на «первичку» в 2019 году могут подняться до 10%:

— Возможный рост цен связан с принятием решения об увеличении заработной платы строителей. Работникам подняли зарплаты на 30%, что подтянет и увеличение цены квадратного метра жилья. Думаю, что цены в 2019 году могут вырасти в пределах 10% только исходя из роста зарплат.

Вместе с тем специалист отмечает, что сегодня покупатели заняли выжидательную позицию. Летом рынок сильно упал, к осени спрос оживился, но люди все еще недостаточно активны. Хуже всего продаются однокомнатные квартиры, от них застройщик и вовсе планировал отказаться, однако не получилось — конструктивные особенности панельного жилья не позволили запроектировать дом без «однушек»:

— В отличие от многих других городов, в Бобруйске своеобразный спрос. Однокомнатные квартиры людей не интересуют, спрос сконцентрирован на «двушках» и «трешках». В данный момент люди ждут послаблений от банков по процентным ставкам, а потому спрос достаточно умеренный.

Сейчас застройщик начал строительство нового жилого комплекса в районе санатория Ленина. В планах на 2019 год построить два 76-квартирных дома из трех. Большинство квартир в новостройках «двушки». Сдать первый дом планируется летом:

— На площадке уже ведутся подготовительные работы, вот-вот мы приступим к строительству. Комплекс состоит из трех панельных домов с улучшенными планировками. Кухни, где семьи, как правило, собираются за завтраком и ужином, мы расширили до 9 «квадратов». Первые этажи в качестве бонусов дополнили просторными террасами. Все балконы в доме имеют витражное остекление, в комнатах увеличенные окна. Одна из изюминок проекта — двор в виде солнечной системы.

Новостройка на базе военного штаба

Один из самых необычных объектов в Бобруйске возводит ООО «Бобруйский инвестиционный центр». На базе старого кирпичного военного штаба застройщик реализует жилье премиум-класса. Жилой комплекс «Цитадель» — трехэтажный дом повышенной комфортности, его планируется сдать в июне 2019 года. Из особенностей проекта: кирпичные стены толщиной 0,6 метра, трехметровые потолки, свободные планировки и собственные участки у владельцев первых этажей. Проект предполагает французское остекление и необычно большие лоджии. Территория комплекса будет закрыта для посторонних и под видеонаблюдением. Каждый собственник получит гарантированное парковочное место.

—От старого здания остались только кирпичные стены и бетонные армированные межэтажные перекрытия. Все остальное новое: лоджии, кровля и сети, — рассказывает директор компании Александр Бровко. — По качеству это здание несравнимо лучше панельных домов. Тот же кирпич, который делали раньше, очень крепкий. Это вам подтвердит любой профессиональный строитель. Кроме того, у нас будет собственная трансформаторная подстанция, централизованные сети.

Сейчас проект на завершающей стадии строительства, до лета дом должны сдать. Со слов представителя застройщика, зимой были задержки в сроках:

— Связано это было с демонтажем старой котельной и с тем, что до морозов не успели закрыть конкурс по окнам. На сегодня остекление здания практически произведено, вовсю ведутся внутренние работы. В мае-июне дом будет готов.

Квартиры с собственными выходами на первом этаже

Еще одну интересную новостройку возводит ООО «ЕвростройАлиза». По завершению работ это будет самое высокое здание города — в 19 этажей.

— Дом очень похож на монолитный, но это «панель». Аналогичные объекты сейчас строятся в Минске в районе Каменной Горки. Конструкция Мозырского ДСК из модернизированной серии, которая уже поставляется в Европу, — рассказывает руководитель проекта Алексей Терехов. — Объект возводится хоть и в центре, но место здесь тихое, комфортное для проживания: минимальное движение, хорошая обзорность, богатая инфраструктура.

Всего высоток будет три. Первую планируется сдать в декабре 2019 года. Проект предполагает современные планировки, квадратные кухни, французское остекление и закрытый двор с круглосуточным видеонаблюдением. Все квартиры в доме достаточно просторные: площадь «однушек» начинается от 48 кв. м, «двушки» по 62 «квадрата», площадь трехкомнатных квартир — 81 квадратный метр. На сегодня проект освоен на 17%, уже в апреле начнется монтаж панелей, в марте — установка крана для высотных работ.

Изюминка проекта — квартиры с собственными выходами на первом этаже. По проекту это жилые помещения, но при желании собственник имеет возможность вывести объект в нежилой фонд. Однако идея застройщика в другом:

— Мы хотели сделать максимально удобное жилье для людей с ограниченными возможностями, поэтому квартиры на первом уровне обустроили собственными выходами, а в подъездах установили электроподъемники для колясок. Это дает людям возможность передвигаться без помощи посторонних.