Действительно ли выгодны инвестиции в недвижимость?

Чтобы объективно оценить, насколько покупка квартиры может быть выгоднее других вариантов сохранения и преумножения средств, мы решили их сопоставить с точки зрения обычного человека, который хочет минимальными усилиями, но при этом максимально надежно обезопасить себя от финансовых потерь и заложить некий фундамент получения дохода на будущее.

Итак, поговорим о вариантах инвестирования. И первое, что приходит в голову, это «положить деньги в банк». Однако, во-первых, история показывает, что возврат депозитов в реальности никто не может гарантировать — ни сам банк, ни даже государство. А во-вторых, чтобы не платить подоходный налог и получить максимальные дивиденды, нужно выбирать долгосрочные безотзывные депозиты, а это «замораживает» средства как минимум на 2 года и при этом добавляет риски «съедения» процентов инфляцией.

Справочно: наилучшие ставки по безотзывным депозитам по состоянию на январь 2022 г. в белорусских рублях — 24% годовых, в иностранной валюте — 5%.

Альтернативой депозитам для многих выступает хранение капитала «на руках». Сторонники подобного варианта сбережений рассуждают так: куда уж надежнее, чем хранить «при себе». Спорить не будем, а скажем лишь, что основной риск все равно остается, а именно обесценивание денег от инфляции. При этом даже «разновалютная» структура сбережений не является панацеей. В стабильной экономической ситуации это бы помогло, но в «штормящее» кризисное время, в той или иной степени, все валюты одинаково не защищены.

Справочно: по данным НацБанка РБ, в декабре 2021 г. годовой прирост потребительских цен составил 9,97%.

Рассмотрим еще один, исторически сложившийся, вариант сохранения средств — покупка драгоценных металлов.

Так сложилось, что наибольшей популярностью среди драгоценных металлов пользуется золото. Но здесь важно различать инвестирование в золотые слитки и приобретение ювелирных изделий. В случае покупки ювелирных украшений — это не инвестиции.

А вот золотые слитки, несмотря на также имеющуюся разницу в цене приобретения и продажи, вполне можно рассматривать как объект инвестирования. Но следует понимать, что банки продают золото дороже, чем покупают его обратно, и эта разница составляет порядка 10% от стоимости приобретения для слитков малого веса и может доходить до 20% для слитков весом 500−1 000 гр. Поэтому, чтобы не потерять при последующей продаже золота, это надо делать как минимум через несколько лет после его покупки. В этом случае за счет инфляции будут нивелироваться потери в разнице цен покупки и продажи.

То есть, если бы условная аккуратная однокомнатная квартира общей площадью 34 кв. м. (а именно такой формат наиболее популярен среди инвесторов, поскольку востребован при последующей сдаче в аренду) была приобретена в конце 2019 г. по цене 1 430 USD/кв. м. (48 620 USD), то при продаже ее в конце 2022 г. потери инвестора от снижения цены кв. м. составили бы 3 400 USD. Однако, за счет того, что она 22 месяца из 24 возможных сдавалась в аренду по 250+ USD (отняли 2 месяца на сопутствующие купле квартиры и последующей сдаче ее в аренду, вопросы), то за это время она принесла инвестору гораздо больше — 5 500 USD. Знающие люди заметят, что из них надо вычесть ежемесячный налог (36,8 BYN/мес. или 809,6 BYN / 313 USD за 22 мес.) и проведение минимального косметического ремонта либо дооснащения квартиры мебелью и/или техникой (условно 800 USD — поскольку была приобретена изначально аккуратная квартира). Но все равно, в результате всех форс-мажорных (рост курса доллара и вызванное им снижение цен), налоговых и эксплуатационных вычетов, чистая выгода инвестора составит 987 USD.

— Покупка квартиры не является самым доходным и безрисковым вариантом инвестирования, но он однозначно самый понятный, а риски — известны и потому предсказуемы. В среднем, при грамотном выборе квартиры и последующей сдаче в аренду, можно рассчитывать до 7% годовых уже после уплаты налогов, — отмечают в «Твоей столице». — При этом не стоит забывать, что помимо арендного дохода, у инвестора сохраняется на руках и сама квартира — высоколиквидный и высоко востребованный объект — который можно оперативно продать и вернуть вложенные средства. Спрос на жилье в Минске был и будет стабильным еще не один десяток лет — потому что это столица, и потому, что обеспеченность жильем по-прежнему в Минске низкая. Все это позволяет говорить о том, что в ближайшие годы покупка квартиры будет оставаться одним из самых популярных способов, не только сохранения средств от инфляции, но и создания пассивного дохода.

Если подытожить, у потенциального инвестора достаточно вариантов для вложения средств и помимо покупки квартиры. Однако альтернативные варианты предполагают гораздо более высокие риски и необходимость с нуля детально вникать во все тонкости инвестирования. При этом в ряде случае, вернуть вложенные (инвестированные средства) просто не получится.

В этом отношении покупка жилья выглядит куда более простым, и главное понятным механизмом. Даже несмотря на отмечающиеся раз в пять лет колебания цен, жилая недвижимость, это то, что на что всегда будет повышенный спрос, независимо от того, какие в текущее время на рынке времена — процветания или кризиса. Бумажные деньги могут обесцениться, а золото — потерять свою значимость, но жилье в любое время будет являться ликвидным активом, потому что является объектом удовлетворения базовых потребностей человека — организации жизни.

К рискам инвестирования в недвижимость в теории можно отнести возможное перенасыщение ею рынка — например, как это было в Испании. В этом случае недвижимость начинает обесцениваться за счет ее переизбытка. Но белорусским реалиям такая ситуация не грозит, потому как средняя обеспеченность жилплощадью в Минске на душу населения составляет 22,8 кв. м., в то время как в Санкт-Петербурге этот показатель составляет почти 25 кв. м./чел., а в Стокгольме вообще 40 кв. м./чел. С учетом того, что обеспеченность населения жильем в Минске растет, однако очень малыми темпами (за последние 10 лет он прирос только на 14%), потенциал для роста у белорусского рынка недвижимости еще есть не на один десяток лет.

Также вы можете получить профессиональную консультацию по инвестициям в недвижимость, позвонив по одному из этих номеров:

+37 517−336−77−30;

+37 529−371−01−01;

+37 529−771−01−01.