$1.221 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Июль 2016: спрос на квартиры в Минске остаётся высоким пятый месяц подряд

16.08.2016 18 6561

Автор: Артём Сахаревич, Артём Сахаревич

К середине лета покупатели квартир в Минске столкнулись с проблемой ухудшения выбора. Одни решили повременить с проведением сделки, другим пришлось доплачивать за качество, а кто-то стал пристальнее следить за предложениями на первичном рынке. Пятый месяц подряд в Минске проводится более 1000 сделок купли-продажи квартир, что не даёт ценам на них опуститься.

Спрос перестал быть рекордным, но держится на очень высоком уровне

Недостатка в покупателях столичный рынок жилья не испытывает уже полгода. По меркам прошлых лет количество сделок купли-продажи квартир в июле можно считать очень высоким. Но на фоне предыдущих месяцев активность покупателей всё же немного ослабла. Спрос по сравнению с июнем снизился на 9,1%, но на 20% превысил уровень июля 2015 года.

За 7 месяцев 2016 года в Минске было совершено на 30% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.

То, что число сделок в июле начало понемногу снижаться, проявилось и в скорости сокращения объема предложения. Выставленных на продажу квартир в июле стало меньше на 4,6%. Для сравнения: в апреле и мае предложение «ужалось» на 10−12%, в июне — на 6,4%.

Влияет на происходящие летом процессы и сезонный фактор. Как правило, в разгар отпускного сезона активность продавцов падает. Часть из них забывает поддерживать свои объявления актуальными, что способствует сокращению предложения. С приближением осени начинается обратный процесс. Если покупательский ажиотаж утихнет, уровень предложения в августе на некоторое время может стать локальным минимумом.

В июльских сделках рекордное количество готовых новостроек

Важным фактором, который повлиял на всю июльскую статистику, стал рост доли готовых новостроек в общем объёме спроса. Каждая четвёртая купленная в июле квартира была новой (дом введён в эксплуатацию не более года назад). Таким высоким этот показатель в 2016 году еще не был. Последний раз доля новостроек была схожей (28%) лишь в январе 2015 года, когда ряд застройщиков некоторое время не индексировали рублёвые цены после девальвации.

Ещё в апреле на готовые новостройки приходилось лишь 8% сделок.

Если исключить из анализа новое жильё, то сокращение спроса на «чистую вторичку» оказалось куда более существенным (-19% от июньского уровня). При этом, сделок с хрущевками стало меньше сразу на 24%.

Структура проданных квартир по числу комнат претерпела значительные изменения из-за обилия готовых новостроек. Среди последних преобладали 2- и 3-комнатные квартиры. Неудивительно, что их доля в июле оказалась максимальной за последние 16 месяцев. Что касается 1-комнатных квартир, традиционно пользующихся у покупателей наибольшей популярностью, то их по сравнению с июнем купили на 20% меньше.

Такие кардинальные изменения в структуре проданных квартир нашли отражение в динамике средней цены сделок. Продолжения роста, который мы наблюдали в мае и июне, не произошло. Впрочем, снижения также не последовало. Средняя цена на квартиры, рассчитанная по данным зарегистрированных сделок купли-продажи, не изменилась и остаётся на уровне 1105 $/м2. При этом, цены на 1- и 2-комнатные квартиры в июле увеличились, а 3-и 4-комнатные показали негативную динамику.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1178 $/м2 (+1,0% за месяц) — $ 41 500;

· 2-комнатные квартиры: 1092 $/м2 (+1,4%) — $ 56 000;

· 3-комнатные квартиры: 1014 $/м2 (-3,2%) — $ 71 000;

· 4-комнатные квартиры: 977 $/м2 (-3,4%) — $ 75 750.

Положительная динамика средних цен предложения сохранялась на протяжении каждой июльской недели. Продавцы квартир до минимума сократили скидки, подавляющее большинство тех, кто не продал квартиру в июле, не корректировали цены в объявлениях. А таких собственников, которые решили переписать «ценник» в сторону повышения, по сравнению с маем и июнем стало больше.

По темпам роста цен в июле лидировали кирпичные хрущевки и брежневки (+1,2%). У современных каркасно-блочных и кирпичных домов рост был самым незначительным и составил 0,4%.

Три четверти столичных микрорайонов отметились в июле ростом среднего ценового уровня. Более того, 40% всех жилых зон Минска завершили месяц с показателем +2% и выше. Снизились цены в таких микрорайонах, как Лошица, Юго-Запад и Ангарская.

Помимо Минска, положительная динамика цен на квартиры была зафиксирована в Москве. За последние полгода долларовые цены в столице России выросли на внушительные 18%. В Киеве, в отличие от Москвы и Минска, снижение цен продолжается и летом. За июль квартиры в украинской столице подешевели на 1,6%, а всего с начала года падение превысило 10%.

Июльских данных из Варшавы и прибалтийских столиц еще нет, но укрепление национальных валют будет способствовать там росту долларовых цен на квартиры.

Результаты июля вписываются в канву происходящих в последние месяцы процессов. Общее качество предложения продолжает ухудшаться, что во многом определяет поведение покупателей. Некоторые из них, имеющие ограниченный бюджет, решают повременить с покупкой и дожидаются появления объектов, соответствующих их требованиям. Это прослеживается на примере самых бюджетных сегментов — хрущевок и типовых панельных домов советской эпохи, где сделок стало ощутимо меньше.

Другая группа покупателей, которых интересует более качественное жильё, продемонстрировали готовность доплачивать за привлекательное предложение. В июле стало больше сделок с квартирами, построенными в последнее 10-летие, с ценой на 5−10% выше средней для этого сегмента во II квартале.

Наконец, третья группа покупателей всё пристальнее обращает внимание на ту часть первичного рынка, которая представлена готовыми квартирами. С апреля резко сокращается предложение на «вторичке», и с тех пор доля новых квартир в общем объёме сделок растёт. Июль стал апогеем этого процесса. Интерес к одной из столичных новостроек, которая была сдана перед самым стартом продаж, стал лакмусовой бумажкой текущего состояния спроса. Рынок «проглотил» привлекательное предложение за очень короткий временной отрезок.

Если активность покупателей в августе продолжит снижаться, можно будет говорить о том, что ажиотаж постепенно спадает. Несмотря на то, что рынок находится в минимальной ценовой нише за последние 10 лет, даже она в конце концов будет заполнена. Главный вопрос заключается в том, как будет происходить возврат к норме.

Для резкого обвала спроса необходимы внешние шоки, которых пока не прослеживается. При размеренном сокращении числа сделок, ещё несколько месяцев рынок будет находиться в условиях повышенного спроса. В такой ситуации дальнейший рост средней цены реальных сделок не должен стать неожиданностью.

Есть что сказать?

Комментарии к новости

Для комментирования нужно авторизоваться Войти

Павел 12.09.2016 в 11:31

Комментарий удален согласно пункту 3 правил размещения комментариев

19 47
11
Бетонный тролль 20.08.2016 в 15:29
-1
Усе непрауда! Риэлтары вруть, што бы неликвид прадать!! Квартиры не беруть, папяццот скора настане!!
691 667
209
Yahor 16.08.2016 в 21:22
+5
По мне так с таким содержанием статьи логичнее давать заголовок Интерес покупателей к вторичному рынку жилья стремительно падает: за июль число сделок обвалилось на 20 процентов.
Включение во вторичные сделки готового новостроя-- от лукавого. Это те сделки, которые раньше в основном проходили как долевое (по причине большего доверия долёвке в предыдущие годы). Такое включение части первичного рынка во вторичку делает плохо сравнимым цифры из таких отчётов за разные годы. Если бы тот свежесданный в июле (Салей?) раз в 10 больше был-- это на мой взгляд не значит, что логичный заголовок был бы про хапун до небес.
При этом вся информация по-честному в обзоре есть, в тексте. Но сдаётся мне не так уж много кто смотрит дальше заголовка и графика, они же сами по себе ИМХО отражают ситуацию искажённо.
316 575
145
Lesha 16.08.2016 в 19:51
-5
Ну нормально, жизнь идет - люди тратят деньги, все отлично ведь. Бедные дальше ждут когда родственник дуба даст или по 1000 станет.
6.4K 1.4K
628
Судья Дредд 16.08.2016 в 17:46
+5
galaxier в 14:22 16.08.2016:
galaxier в 14:15 16.08.2016:
Артём, как-то великовата у вас медиана по однокомнатным получилась, я как не кручу выше 40 000$ не выходит, а по двушкам выше 52 000$...
Просто в предыдущие месяцы было плюс/минус одинаково. Что там такое в базе есть, чего простым смертным не видно?

P.S. Например, по однухам я беру к расчетам только сделки от 25000$.
Я особых расхождений по медианным ценам квартир не заметил. В июле они подросли, так как была очень велика доля новостроя с большими метражами. Поэтому медианная цена метра снизилась по сравнению с июнем.
Я отбрасывал однухи дешевле 25 тыс долларов, двухи дешевле 30 тыс, трёхи и четырёхи дешевле 40 тыс.
Насчёт деноминации - НКА показывет только одну квартиру дороже 100 миллинов белок, и та трёшка.
Похоже в август продажи Салея не попали, и медианные цены квартир пошли вниз.
По щелчку крупно:

мiхась 16.08.2016 в 17:26
-1
Почему никто не говорит про огуречных\томатных и прочих баронов, которые летом покупают деткам-выпускникам кватэры. Три фуры огурцов загнал в Питер, можно хруща в Минске купить.
757 1.6K
293
privet_ 16.08.2016 в 17:22
-4
Я ждал, смотрел, начиная с февраля. Взял в июле двушку по 1200/м2. И очень этому рад. Сейчас иногда захожу смотрю предложения, хороших вариантов почти нет (соотношение цена/качество).
1K 299
193
Артём Сахаревич 16.08.2016 в 17:09
+2
galaxier в 15:46 16.08.2016:
Вот это вот и удручает, платные услуги оказывают по предоставлению информации, а сами не могут обеспечить её валидность. У вас хоть есть какая-нибудь обратная связь с ними, вы им своё "фе" высказываете?
Вы знаете, мне в кайф копаться в этих сделках и находить такие "косяки". Поэтому претензий не имею (Справедливости ради, качество данных от НКА заметно выросло за последние год-два.)
4.1K 1.3K
744
galaxier 16.08.2016 в 15:46
+8
Артём Сахаревич в 15:39 16.08.2016:
Я насчитал 26 однушек, где указано BYN, а на самом деле BYR, и наоборот.
Вот это вот и удручает, платные услуги оказывают по предоставлению информации, а сами не могут обеспечить её валидность. У вас хоть есть какая-нибудь обратная связь с ними, вы им своё "фе" высказываете?
1K 299
193
Артём Сахаревич 16.08.2016 в 15:39
+1
galaxier в 14:51 16.08.2016:
Артём Сахаревич в 14:44 16.08.2016:
Деноминация. Есть и "новые" цены, и "старые".
Странно, я конечно понимаю, что инфа через pr.nca.by далеко не полная, но там, например, по однушкам, получается в июле только 10 квартир в до-деноминационных ценах.
Я насчитал 26 однушек, где указано BYN, а на самом деле BYR, и наоборот.
4.1K 1.3K
744
galaxier 16.08.2016 в 14:51
+3
Артём Сахаревич в 14:44 16.08.2016:
Деноминация. Есть и "новые" цены, и "старые".
Странно, я конечно понимаю, что инфа через pr.nca.by далеко не полная, но там, например, по однушкам, получается в июле только 10 квартир в до-деноминационных ценах.
1K 299
193
Артём Сахаревич 16.08.2016 в 14:44
+1
galaxier в 14:22 16.08.2016:
Просто в предыдущие месяцы было плюс/минус одинаково. Что там такое в базе есть, чего простым смертным не видно?
Деноминация. Есть и "новые" цены, и "старые".
Лейбниц 16.08.2016 в 14:27
0
galaxier в 14:15 16.08.2016:
Артём, как-то великовата у вас медиана по однокомнатным получилась, я как не кручу выше 40 000$ не выходит, а по двушкам выше 52 000$...
В статье указана средняя цена. Если автор сможет подсчитать и медиану, это повысит информативность.
4.1K 1.3K
744
galaxier 16.08.2016 в 14:22
+3
galaxier в 14:15 16.08.2016:
Артём, как-то великовата у вас медиана по однокомнатным получилась, я как не кручу выше 40 000$ не выходит, а по двушкам выше 52 000$...
Просто в предыдущие месяцы было плюс/минус одинаково. Что там такое в базе есть, чего простым смертным не видно?

P.S. Например, по однухам я беру к расчетам только сделки от 25000$.
4.1K 1.3K
744
galaxier 16.08.2016 в 14:15
+4
Артём, как-то великовата у вас медиана по однокомнатным получилась, я как не кручу выше 40 000$ не выходит, а по двушкам выше 52 000$...
Tolstik 16.08.2016 в 14:03
+3
Падать дальше не будет, но и расти не из чего. Если не горит - сидите ровно и ждите осени-зимы.
Про внешние шоки спорно. 18 декабря 2014 я еще баксы менял на корпоратив.
1.3K 1K
250
по400 16.08.2016 в 13:56
+8
Для резкого обвала спроса необходимы внешние шоки, которых пока не прослеживается.
Артем уже стал политологом и военным стратегом, который предугадывает ВНЕШНИЕ ШОКИ?
Шок может наступить очень быстро. Буквально ЗА ОДНУ НОЧЬ,
так быстро, что не будет даже смысла рыпаться в банк или выставлять бетон на продажу ...
23.5K 14.3K
4850
Евгений 16.08.2016 в 13:14
+6
Евгений в 13:11 16.08.2016:
"Остается высоким"?
Хорошая попытка реалт)))
Ничего что это минимум за последние 4 месяца?
Мапид перешел на маломерки-муравейники по 33 метра. Шувалов в себя прийти до сих пор не может. Посмотрим как будут расхватывать по 25-30к$.
Август будет показательным.
Авторизация глюканула) минусы можете ставить на мой привычный аккаунт.
43 12
8
Евгений 16.08.2016 в 13:11
+7
"Остается высоким"?
Хорошая попытка реалт)))
Ничего что это минимум за последние 4 месяца?
Мапид перешел на маломерки-муравейники по 33 метра. Шувалов в себя прийти до сих пор не может. Посмотрим как будут расхватывать по 25-30к$.
Август будет показательным.

Индексы цен на 27.11.2021

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $38 000 $1 229 ↑ +1
2 комн. $64 800 $1 295 ↑ +19
3 комн. $77 900 $1 172 ↓ -1
4 комн. $92 000 $1 149 ↓ -7

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Ноябрь 2021 1101
Октябрь 2021 1342
Сентябрь 2021 1341

* Число сделок купли-продажи квартир с учетом долей и комнат в Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 28.11.2021

Опрос