$1.364 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Обзор рынка жилой недвижимости г. Минска за 1 квартал 2012 года. Версия Realt.by

17.04.2012 25 1760

Автор: Артем Сахаревич

Рынок активен, цены стабильны, полет нормальный.

Первый квартал текущего года позади, а посему можно подводить некоторые итоги касательно изменения стоимости «квадрата» за этот период.

Предлагаем вам мониторинг рынка жилой недвижимости за период январь-март 2012.

Так изменялись цены на вторичном рынке:

Как мы видим, цены на вторичном рынке жилья проявили завидную стабильность и на конец марта соответствуют уровню по состоянию на начало года.

Теперь сравним их с аналогичным периодом прошлого года:

Март 2012

Март 2011

Итог:

1298

1369

-5,5%

Сравним их же по типам квартир:

Тип

Март 2012

Март 2011

Итог:

1-комнатные

1343

1449

-7,9%

2-комнатные

1296

1383

-6,7%

3-комнатные

1266

1326

-4,7%

4-комнатные

1249

1297

-3,8%

В большей степени, почти на 8%, цены снизились на однокомнатные квартиры.

Что касается количества сделок, за первый квартал этого года результат по данным Национального кадастрового агентства выглядит следующим образом:

Январь 2012

Февраль 2012

Март 2012

558

825

1112

Комментарий эксперта: Несмотря на серьезные опасения за будущее рынка недвижимости, которые не покидали специалистов весь прошлый год, финансовые проблемы и курсовая свистопляска не смогли уронить рынок недвижимости. Все его участники приобрели за прошлый год бесценный опыт действий в экстремальных условиях и в нынешнем году демонстрируют завидную активность. Количество сделок за март – 1112 квартир. Такого объема сделок не было и в лучшие годы. Ежедневно в Минске в марте продавалось не менее 50 квартир. Отрицательная динамика цен вполне обоснована снижением реальных доходов населения, фактическим отсутствием кредитования сделок с недвижимостью. Но в прошлом году можно было ожидать падения как минимум на 20-30% за год. Получили только -5,5% и этого оказалось достаточно, чтобы покупатели начали действовать и заключать сделки.

Теперь, касательно предложения. Так распределилась статистика по типам квартир:

Более детально:

За три месяца количество квартир в базе Realt.by увеличилось на 21% и к первому апреля их общее число составляет 5 479 квартир. А так распределились средние цены по кварталам в городе:

Что касается первичного рынка, цены в этом году изменялись следующим образом:

Говорить о каких-то серьезных изменениях также не приходится, с начала года стоимость «квадрата» выросла всего на 6$.

Количество объектов в Минске на сайте Realt.by за год изменилось следующим образом:

Март 2011

Март 2012

97

100

Теперь предлагаем вашему вниманию прогноз на ближайшую перспективу от нашего эксперта:

Совершенно очевидно, что на сегодня мы имеем две ярко выраженные тенденции, дальнейшее развитие которых будет иметь решающее значение для рынка долевого строительства жилья. Во-первых, мы имеем дело с постоянно снижающимся платежеспособным спросом населения. Коммерческие застройщики не только потеряли «льготников», финансирование которых осуществлялось за счет государственного кредитования (да, на такой категории дольщиков более 5% не заработаешь, но в долевое строительство они вступали активно, а «Беларусбанк» деньги перечислял исправно), но и столкнулись с тем, что покупатели с реальными деньгами все более предпочитают готовое жилье или жилые дома со сроком ввода в текущем году и не желают принимать на себя риски долевого строительства. Все это является причиной множества акций и скидок, сообщениями о которых пестрят рекламные объявления застройщиков. Цель одна: перехватить немногочисленных дольщиков у конкурентов и получить, по возможности, 100% оплату под будущие квартиры. Стоит признать, пока это работает. Например, со слов представителей застройщика «Маяка Минска», в домах первой очереди квартиры полностью распроданы, а в будущих домах продажи уже составили не менее 50%. Тем не менее, средняя цена предложения на рынке долевого строительства, как показано выше, упала до пятилетнего минимума.

Однако падение спроса и, соответственно, цен на «долевку» не единственная головная боль девелоперов. Серьезную тревогу вызывает непрекращающийся рост себестоимости строительства жилья. На сегодняшний день себестоимость строительства каркасно-блочного дома по индивидуальному проекту составляет порядка 750-800 дол/кв.м. и это при условии отсутствия у застройщика обременений в виде сноса различных объектов с пятна застройки или необходимости прокладывать магистральные сети. По ряду объектов расчетная себестоимость строительства уже превышает 1000 дол/кв.м. К сожалению, очевидно, что в ближайшее время себестоимость строительства будет только расти – зарплаты строителей необходимо поднимать (иначе очередной массовый отъезд на работу заграницу) и ожидаемый дефицит ряда отечественных строительных материалов по приемлемым ценам (прежде всего цемента, солидные объемы которого будет поглощать строительство АЭС в Остравце).

Как мы видим, запас прочности (разница между себестоимостью и продажной ценой) в среднем составляет не более 20%. Но при этом не стоит забывать, что надо учитывать и непредвиденные расходы, и коммерческие риски на ближайшие год-два, и проценты по кредитам и привлеченным средствам, да и, в конце концов, налоги придется уплатить с полученной маржи. Уже сейчас по отдельным объектам застройщики балансируют на грани нулевой рентабельности. Именно экономическая нецелесообразность стала одной из основных причин разрыва отношений между «Итерой» и Мингорисполкомом. Было бы сверхприбыльно строить – росли бы дома как грибы после дождя на территории «Минск-Сити».

Будущее долевого строительства во многом зависит от решения проблемы с кредитованием (снижением процентных ставок и развитием реально работающей ипотеки и системы стройсбережений). Ну а пока застройщикам остается только демпинговать в конкуренции друг с другом и искать пути удешевления себестоимости строительства (в том числе переходя на строительство панельных домов), а потенциальным дольщикам обстоятельно размышлять - вступать ли в долевое строительство и если да, то какой из объектов и кого из застройщиков выбирать.

В условиях, когда в избытке предложения построить квартиру по цене 1000-1100 дол/кв.м., цены на вторичном рынке также проявили тенденцию к некоторому снижению. Сегодняшний уровень средних цен в диапазоне 1200-1300 дол/кв.м. выглядит вполне обоснованным. Достаточно активный спрос со стороны покупателей (особенно четко он проявился в марте) не позволяет ценам продолжить падение, а низкие цены на первичном рынке способны урезать аппетиты большинства продавцов готового жилья. Во многом сценарий развития событий на рынке жилья будет зависеть от экономической ситуации и в Беларуси, и в России, да и во всем мире. Будет стабильность в постепенном экономическом росте и в финансово-денежной системе – цены могут зафиксироваться на текущем уровне на достаточно продолжительный период. Можно бесконечно долго говорить о том, что средняя зарплата должна соответствовать стоимости квадратного метра. Может в целом для страны это и справедливо, но мой собственный анализ соотношения среднего размера зарплаты к средней стоимости квадратного метра в столицах европейских государств позволяет вывести коэффициент 3:1 (за исключением Германии – в Берлине традиционно невысокие цены на недвижимость). Такой баланс наблюдаем мы сегодня и в Минске.   

Мой прогноз: средняя цена предложения на вторичном рынке жилья в г. Минске во II кв. 2012 года составит 1250 дол/кв.м.

Наш эксперт:

Вайнилович Артем Олегович. 33 года. Юрист по образованию. Аттестованный риэлтер. На рынке недвижимости - 15 лет. Специализируется в сегменте элитного жилья и долевого строительства. Участвовал в реализации более 30 проектов-новостроек, в том числе таких значимых, как жилой дом премиум-класса «У Троицкого» и бизнес-центр класса А «Royal Plaza». Предпочитает начинать работу с застройщиком на стадии разработки концепции застройки. Идейный вдохновитель будущего нового проекта совместно с порталом Realt.by – DOLEVKA.BY (форум о новостройках).

E-mail: artuls(собачка)tut.by

При использовании материалов статьи ссылка на первоисточник (интернет-портал Realt.by) обязательна.


(скоро открытие)
Есть что сказать?

Другая аналитика

Комментарии к новости

Вы должны авторизоваться!

Логин:
Пароль:
Войти через соц.сети
Еще не зарегистрированы?
Евгений 25.05.2012 в 12:26
0
Эксперт пишет: "К сожалению, очевидно, что в ближайшее время себестоимость строительства будет только расти – зарплаты строителей необходимо поднимать (иначе очередной массовый отъезд на работу заграницу)...". Уважаемый эксперт, какой же удельный вес заработной платы рабочих в полной себестоимости дома? Об этом так часто говорят, этим так часто прикрываются, складывается такое ощущение, что в себестоимости: 95% - зарплата рабочих, 5% - строительные материалы и техника. Сил уже нет слушать этот бред. Зарплаты строителей надо поднимать, но это капля в себестоимости, которая никак не скажется на окончательной стоимости квартиры. А если себестоимость 750 долл. США, тогда почему продают по 1200? Рентабельность почти 40% не зажирно? А что говорить про панельки, где себестоимость менее 750 долл. США?
Минчанин 24.04.2012 в 11:13
0
>Ваши родители(деды) в надежде на то что хоть внуки нормально поживут пахали 24часа в сутки.

А я их просил об этом? Минск здоровья не прибавляет, а лекарственные травки выращивать негде. Порою я думаю, что лучше бы родители оставались там, где родились.
113 36
31
cust1923 24.04.2012 в 00:26
0
Cлушайте, Минчане. Сколько из вас коренные? Ваши родители(деды) в надежде на то что хоть внуки нормально поживут пахали 24часа в сутки. А вы сейчас фраеритесь. Вы станьте на место того провинциала и попробуйте выбиться из каких-нибудь ебеней.
Maks 20.04.2012 в 00:08
0
2 black angelica

В рублях.
А в уях (другое направление) остался тот же за последние несколько лет.
black angelica 19.04.2012 в 23:47
0
А Вы, Maks, ценник подняли на 25% в рублях или в уях? Похоже, квартиры продаёте, уж больно ценник-то приятный. За год на 25% поднялся всего лишь. Чудеса! Думаю, что только строители могут позволить себе так слабенько цены поднять.
Maks 19.04.2012 в 22:13
0
>мусульман в мире 1,3 ярда (100 лет стройки не хватит, чтоб всех разместить, благо китайцы себе сами построят),

Вы хотите их именно в Минске разместить, что ли?

>а где Вы видели недорогие рублёвые кредиты? Так берите, тем более, если ума не надо.

Мне дают, увы. Но они есть.Чиновники и приближенные их получают.

>И почему это у Вас, провинциалов, много денег?

Мало. Столица себе много забирает акцизами, налогами, импортом.
Я из Минска.

>Потому что Вы имеете возможность брать недорогие рублёвые кредиты и скупаете жильё в Минске, а нам, минчанам, жить негде.

Это, потому что в Минске мёдом намазано. Например, решил какой-нибудь провинциал водочки попить. Он платит акциз в бюджет, который столица делить будет, себя не обидит. Провинциал акциз платит, а в столице на эти деньги метро строят, детсады содержат - всё это убыточно. А за самогоноварение наказывают жестоко.
black angelica 19.04.2012 в 21:07
0
мусульман в мире 1,3 ярда (100 лет стройки не хватит, чтоб всех разместить, благо китайцы себе сами построят), а где Вы видели недорогие рублёвые кредиты? Так берите, тем более, если ума не надо. И почему это у Вас, провинциалов, много денег? И я отвечу: Потому что Вы имеете возможность брать недорогие рублёвые кредиты и скупаете жильё в Минске, а нам, минчанам, жить негде.
Maks 19.04.2012 в 20:45
0
2 black angelica

>каждый 2-й покупатель в Минске - иногородний провинциал. Солигорец, полочанин, мозырянин. А также русский человек и и конечно же, мусульманин.

Вот и подумайте, какие перспективы у минского рынка жилья через 10-20 лет.
Maks 19.04.2012 в 20:33
0
2 black angelica

>Деньги РБ у РФ берёт в основном (через сырьё и сбыт c/х), т.к. в провинции их особо нет.

Берет РБ, а достаются Минску.

>Десятилетние американские, японские, итальянские и русские пузыри надуваются всё больше и больше, потому что сделаны из добротного эластичного материала, почему белорусская резина должна быть хуже?

Японский пузырь недвижимости в своё время всё-таки сдулся.

>Спорно всё. Выигрывает тот, кто из любого положения (пузырь, кризис и т.д.) выжмет больше денег. Тот и выйграет.

Тут большого ума не нужно. Достаточно иметь возможность брать недорогие рублёвые кредиты на жильё.
black angelica 19.04.2012 в 20:31
0
забыла самое главное для Maks: каждый 2-й покупатель в Минске - иногородний провинциал. Солигорец, полочанин, мозырянин. А также русский человек и и конечно же, мусульманин. Неспроста самая большая часть белфлага - зелёная, говорящая о мусульманских основах РБ. И внешнеполитический вектор РБ тоже об этом свидетельствует. Не так ли, Maks?
black angelica 19.04.2012 в 20:04
0
вообще-то законы движения капитала раскрыл Маркс, и с тех пор они не изменились, т.е. если есть возможность подняться в цене в 2 раза, то капитал это делает безоговорочно, а если конкуренция или нет спроса, то это - иное дело. В нашем деле минималка поднялась в 3 раза, следовательно з/п ещё поднимется в 1,5 -2 раза, как минимум. Деньги РБ у РФ берёт в основном (через сырьё и сбыт c/х), т.к. в провинции их особо нет.

Что касается пузырей. Десятилетние американские, японские, итальянские и русские пузыри надуваются всё больше и больше, потому что сделаны из добротного эластичного материала, почему белорусская резина должна быть хуже? (Сегодня Белшина уже конкурирует на рос.рынке). Тем более, что наш пузырь только начали надувать снова.

Спорно всё. Выигрывает тот, кто из любого положения (пузырь, кризис и т.д.) выжмет больше денег. Тот и выйграет. Я на этой девальвации не потеряла ничего или возможно, штук 5 не более. Но и не заработала ничего. А сейчас есть небольшая возможность наверстать упущенное. Что я и делаю.
Maks 19.04.2012 в 19:36
0
2 Black Angelica

>Я не знаю, где эти люди берут деньги, но такое впечатление, что не иссякают у них эти денежные средства.

Столица у провинции берет деньги, и у этого источника не только поток может быть ограничен, но и сам поток иссякнуть может.

>Я им говорю: идите и купите слитки, зачем Вам эта третья уже квартира? Но они упорно вкладываются в жильё. И один дядька сознался: оказывается, квартиры - это теперь называется "АКТИВЫ".

Это признаки пузыря.

>А как выросла Ваша зарплата за 12 месяцев, уважаемый?

Мои доходы на 25%. Это я на столько поднял ценник. Мог бы и в два раза поднять, но я ж не хапуга какой-нить.
Ох, хорошо бы!
Black Angelica 19.04.2012 в 13:35
0
to Миша Жид...ко:

а можа яны - дурнi?
Black Angelica 19.04.2012 в 13:32
0
А с чего она раньше росла, достигнув в конце 2010г. астрономических величин, когда рабочие на МТЗ по $2000 получали?

подруга на заводе в Минске работает. Инженер-химик. Уже 6млн. К концу года будет 8. Как и было $1000 в 2011г. Да и у меня (я риэлтор) з/п растёт. И в магазине я это вижу, когда к кассе не подойти в Биггсе и Гиппо. И на заправках я вижу, как растут доходы граждан, и по закупкам жилья я это вижу. Я не знаю, где эти люди берут деньги, но такое впечатление, что не иссякают у них эти денежные средства. Я им говорю: идите и купите слитки, зачем Вам эта третья уже квартира? Но они упорно вкладываются в жильё. И один дядька сознался: оказывается, квартиры - это теперь называется "АКТИВЫ". Т.е., оказывается, "активы" эти люди приобретают.

А как выросла Ваша зарплата за 12 месяцев, уважаемый? Моя: в 2 раза в бел.рублях (помимо иных доходов).
Maks 19.04.2012 в 13:07
0
2 в око и в очко петрухи
>устала говорить: вырастет з/п и вырастет ЖКХ, а значит вырастет и аренда. Взаимосвязанные это вещи.
Насчет ЖКХ понятно. А з/п с чего расти будет?
Миша Жидовченко 19.04.2012 в 11:47
0
Чувствуется пагубное влияние безграмотности, безденежья, алкоголя и недочеловечности. На всей этой территории. И кто-то же здесь покупает и вкладывает! Это не инвесторы, это - ГЕРОИ.
в око и в очко dfc 19.04.2012 в 11:26
0
а здесь только квалифицированное медицинское вмешательство сможет исправить ситуацию, слишком уж всё запущено... Слишком...
устала говорить: вырастет з/п и вырастет ЖКХ, а значит вырастет и аренда. Взаимосвязанные это вещи.
ОкО 18.04.2012 в 22:40
0
Во многом сценарий развития событий на рынке жилья будет зависеть от экономической ситуации и в Беларуси, и в России, да и во всем мире.

Вот она правда,да если нефть будет стоить 120 в раше все будет гуд и она и дальше будет кормить нас,то да цены будут медленно снижаться.А сколько еще нефть будет 120? сколько еще экономика продержится до очередного 2оо8г? Хз вот янки через месяц снова напечатают под выборы Обамки бабла типа ку3 ну хватит его до конца 2о12,а может и не будут печатать,а устроят ВОЙНУ нападут на ИРАН.
Если не война,то 2о12 будет спокойным,а вот что будет в 2о13 вопрос интересный.
Наступит момент когда ФРС начнет поднимать ставки,а не печатать бабло,вот тогда и начнется самое интересное,багс полетит в космос,а все остальное вниз.
5 8
1
петя 18.04.2012 в 11:00
0
Наш народ будет ждать до упора. Квартиры приносят хоть маленький 200 уе в аренде, а многим наследникам квартир людям ленивым и пьющим и не маленький для них, доход. Осенью квартплата подымется раза в 2 и доход уменьшится и тд, ВОТ ТОГДА И ЗАШЕВЕЛИТСЯ рынок вторички. По другому никак.
интересующийся 18.04.2012 в 09:57
0
Мне наши "рыелцеры" постоянно напоминают Мавроди: "белорусы вот-вот поддадутся панике и заберут свои деньги. вводим в Беларуси режим спокойствия."
Главный Строитель 17.04.2012 в 23:19
0
Ну в общем и целом акценты расставлены правильно. Во многом этот обзор совпадает с моим прогнозом который был дан ещё в конце ноября - в начале декабря.(хотел скопировать его из архива мониторигов и выложить ещё раз на обсуждение, но почему-то его не обнаружил. Видимо кому-то понравился или наоборот))))))))))Ну да ладно второй раз уже не соберусь на токой обёмный труд. Ну а факт вызывающий тревогу//радость (нужное подчеркнуть))) это увеличение предложения квартир за три месяца на 21% ... Очень большой навес из квартир висит над рынком и могу добавить что за первые две недели апреля ещё +4,5%(по данным портала Realt.by) Итого увеличение на четверть..... есть над чем подумать.... Быстро такой запас не "рассасётся" но при стабильном внешнем фоне всё может так же балансировать на уровнях сегодняшнего дня, а вот в случае ухудшения? во внешней и внутренней конюктуре... как показывает жизненный опыт и ухудшения тож бывают...Увы
интересующийся 17.04.2012 в 17:24
0
Ну и нахер это читать? Основной фактор повышения цены на недвижимость в беларуси - это коррупция. Там изменений никаких - в телевизоре всё те же рожи, ну так чего рыпаться с покупкой.
Иоанн500 17.04.2012 в 12:26
0
Грядут времена $500/м2 по всему спектру рынка, начиная от складской и заканчивая офисной недв. Об этом, в частности, свидетельствует Книга Апокалипсис:
«...и услышал я из храма громкий голос, говорящий семи Ангелам: идите и вылейте семь чаш гнева Божьего на землю..." Имеется в виду прежде всего РБ - обитель лжи, жадности и стяжательства.

Витрина

Жилой комплекс ПРОМЕНАД.

Променад в Лебяжьем. Готовые квартиры. Отличная подготовка под чистовую отделку. Возможно в лизинг. Лучшие условия - от 9% в белорусских рублях, на срок до 20 лет

От 9% в BYN до 20 лет!

Контакты: +375 44 561-86-18

Новостройка на Тимошенко

Пока еще есть выбор квартир оптимальной площади , метр от 2163 рублей!

Программа «Доступное жилье»:

Контакты: +375 17 290-09-01

"Евротрёшка" по цене двушки!

Успейте приобрести квартиру по приятным ценам в комфортных домах! 3км до метро, школа, детский сад. Поможем с перепланировкой и ремонтом.

"Евротрёшка" по цене двушки!

Контакты: +375 44 577-77-15

Квартиры в рассрочку от 30%

Квартиры площадью от 29 до 90 кв. метров в рассрочку с первым взносом от 30% на I-III секцию!

ЖК «Гранд Хаус»

Контакты: +375 17 336-73-88

Индексы цен на 20.09.2019

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $58 100 $1 471 ↑ +1
2 комн. $74 100 $1 384 ↑ +4
3 комн. $96 500 $1 298
4 комн. $119 500 $1 252

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года