Страшная правда о США — на радость потенциальным инвесторам
27.07.2011 708
Анастасия Фалей
Новости, которые доходят к нам из-за океана, сложно назвать радостными. Как правило, рядом со словами «недвижимость в США» встречаются угрожающие сочетания — «обвал цен», «падение продаж», «пустующие дома» и «просроченные кредиты». Однако именно это и должно вдохновить покупателей из России, уверены эксперты Prian.ru.
Пугающие цифры
Со времен пиковых показателей 2007 года дома в США подешевели в среднем на 32%. А например, в Финиксе (штат Аризона) падение цен достигло 56%, в Лас-Вегасе (штат Невада) — 58%. В отдельных случаях стоимость жилья обвалилась даже на 70%. В денежном выражении со времен начала кризиса недвижимость в Штатах подешевела в целом на $ 6,3 трлн.
По данным бюро переписи США, около 13% домов в стране сейчас пустуют. Допустим, в одном из самых популярных у россиян штате — Флорида — 18% коттеджей остаются свободными, что на 63% больше, чем 10 лет назад. А Детройт и вовсе постепенно превращается в город-призрак, где уже более 33 тыс. заброшенных зданий.
Задолженность по ипотечным кредитам в США сейчас в пять раз выше, чем была 20 лет назад. Как свидетельствуют данные Ассоциации ипотечных банкиров США, около 8 млн американцев опаздывают с выплатами по своим кредитам. А доля уже изъятых за долги объектов побила все возможные рекорды — в марте 48,6% от всех сделок на рынке недвижимости Соединенных Штатов прошли с «проблемными» домами.
По сравнению с 2005 годом продажи недвижимости в США упали на 80%. Более того, по результатам опросов, доля американцев, желающих стать домовладельцами, неуклонно снижается. Если в 1996 году 89% жителей страны считали, что лучше иметь свое жилье, чем арендовать недвижимость, то в 2011 году количество потенциальных собственников сократилось до 63%.
Чуть ли не единственным «здоровым» показателем на рынке недвижимости США остается доля зарубежных покупателей. С начала кризиса количество иностранцев, интересующихся жильем в Штатах, стало постепенно увеличиваться. Например, в 2010—2011 годах во Флориде 31% всех сделок прошли с участием нерезидентов.
Управляющий директор компании IT Property Consultants Ивайло Томоф отмечает, что главным движущим фактором для иностранцев являются низкие цены. Американская недвижимость, которая во многих случаях подешевела на 70%, стала лакомым объектом для зарубежных инвесторов. Свою роль сыграло и ослабление курса доллара, благодаря которому жилье в Штатах оказалось еще более доступным для нерезидентов.
Радостные примеры
Ивайло Томоф подчеркивает, что иностранные инвесторы, наслышанные о ситуации на рынке США, сейчас, прежде всего, хотят совершить выгодную сделку. Они не готовы переплачивать за объекты и ищут преимущественно самые экономичные варианты недвижимости. По словам специалиста, наиболее востребованным у иностранцев является жилье в ценовом диапазоне от $ 50 тыс. до $ 100 тыс. В зависимости от расположения за эти деньги можно приобрести 2−4-комнатные апартаменты или небольшую виллу.
Давайте посмотрим, какие предложения сейчас встречаются на рынке недвижимости США, и что можно приобрести за те же деньги в других странах мира.
В Штатах за $ 50 тыс. можно купить коттедж с тремя спальнями. Этот небольшой домик располагается в Атланте и продается сразу со всей бытовой техникой.
В Испании за те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке, например, вот эти 80-метровые апартаменты в Аликанте.
За $ 70 тыс. в Атланте можно найти виллу побольше. Например, площадь этого отремонитированного коттеджа 122 «квадрата»
В Италии за такую сумму можно купить апартаменты в современном комплексе, расположенном в горной местности.
За $ 135 тыс. в Штатах можно приобрести просторную виллу с собственным бассейном, расположенную в солнечном Майами, штат Флорида.
Во Франции за те же деньги можно приобрести небольшую студию в пригороде Парижа или в Ницце.
Рынок недвижимости США, как отмечает Ивайло Томоф, очень разнообразен. Например, во Флориде за $ 50 тыс. вы сможете купить квартиру с одной спальней в приличном жилом комплексе и хорошем районе. По словам специалиста, в этом штате есть и более дешевые варианты, однако они располагаются в плохих с точки зрения инфраструктуры местах. За те же деньги в Атланте (крупнейший деловой центр штата Джорджия) можно приобрести отремонтированный и сданный в аренду местной семье дом с четырьмя комнатами и двумя ванными. При этом ежегодный рентный доход составит 11−14%.
Наталья Степанова, ведущий менеджер департамента по зарубежной недвижимости компании «Магстр», добавляет, что в США получить рентный доход свыше 10% годовых можно, во-первых, в популярных туристических направлениях (Калифорния, Флорида), и, во-вторых, в ведущих деловых центрах, таких как Нью-Йорк. По словам специалиста, при грамотном управлении недвижимостью у собственника не будет возникать проблем с поиском арендаторов.
Самые высокие цены на недвижимость в США сохраняются в крупнейших мегаполисах страны — Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Бостоне, Вашингтоне, Сан-Франциско. Например, во втором квартале 2011-го средняя цена продажи апартаментов на Манхэттене была на 5% выше, чем в аналогичном периоде 2010 года, и достигла $ 1,39 млн. Высокие цены поддерживаются устойчивым спросом со стороны состоятельных американских и иностранных покупателей. Причем нередко в крупнейших сделках бывают замечены и россияне. Скажем, в начале нынешнего года российский композитор Игорь Крутой заплатил за апартаменты в элитном комплексе Нью-Йорка $ 48 млн.
Наибольшее падение цен на недвижимость, как говорит Ивайло Томоф, произошло в туристических городах США, например, Орландо, и рабочих районах крупных населенных пунктов, например, Атланты. Благодаря этому данные места стали настоящими «горячими» точками для инвесторов. По словам специалиста, именно там сейчас можно найти, с одной стороны, сниженные цены на покупку недвижимости, а с другой, платежеспособных арендаторов, способных принести собственнику хороший доход.
Самые дешевые предложения встречаются среди так называемых «проблемных» домов — объектов, отчужденных банками за долги по ипотеке. Тем не менее, Ивайло Томоф не рекомендует иностранцам приобретать это жилье напрямую у кредиторов. «Это длинный и сложный процесс, который нерезиденту будет непросто пройти самостоятельно, — отмечает специалист. — На рынке существуют компании, которые выкупают у банков долговые объекты, а затем перепродают их покупателям. С их помощью можно приобрести недвижимость очень дешево и в то же время безопасно».
Взгляд в будущее
Стагнация на рынке недвижимости США наблюдается уже несколько лет подряд. С одной стороны, падающие цены на жилье ослабляют экономику страны, но с другой, они же привлекают в Штаты тысячи иностранных инвесторов. Последние, кстати, только за 2010 год потратили на американские дома и квартиры около $ 41 млрд.
Обозреватель CNBC Диана Олик отмечает, что зарубежные покупатели с большей готовностью вкладывают в недвижимость США, чем сами американцы. «Конечно, на стороне иностранцев сейчас слабый доллар. Но кроме этого они заинтересованы в долгосрочной выгоде. Американцы, напротив, очень боятся потерять деньги в краткосрочной перспективе, и не оценивают своих будущих возможностей», — поясняет специалист. По словам Дианы Олик, проблемы в экономике США не останавливают иностранных покупателей, так как они, как правило, имеют достаточно наличности, чтобы совершить сделку. В то время как большинство американцев вынуждены прибегать к кредитному финансированию, которое сейчас ограничено.
Ивайло Томоф также считает, что в долгосрочной перспективе инвестиции в американскую недвижимость неминуемо принесут хорошие дивиденды. «Сейчас рынок США находится на самом дне, поэтому логика подсказывает, что дальше цены могут идти только вверх. Даже если небольшие потрясения будут проявляться в отдельных регионах страны, общий тренд будет идти вверх — об этом сейчас говорят многие аналитики, — добавляет эксперт. — И лучшим признаком восстановления отрасли является тот факт, что сейчас инвесторы со всего мира активно вкладывают средства в недвижимость США».
Специалист напоминает иностранным покупателям, что рынок недвижимости США имеет 100-летнюю историю взлетов и падений, прекрасно изучен и является одним из самых безопасных для зарубежных инвесторов. Процесс приобретения недвижимости можно провести за 2−4 недели, и при этом покупателю не надо приезжать в страну. Оплата происходит через систему ESCROW, которая гарантирует сторонам безопасность расчетов. А в дальнейшем управлением недвижимостью будут заниматься профессиональные компании, которые помогут собственнику избежать различных хлопот, связанных с содержанием жилья в другой стране.
