ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

При любых операциях с недвижимостью важно знать стоимость продаваемого, покупаемого или сдаваемого объекта. Конечно, определить ее можно самостоятельно, достаточно просмотреть цены на аналогичные варианты, скажем, квартиры того же метража, в том же районе, доме и т. д. Но в ряде случаев требуется профессиональная оценка, которую выполняет лицензированный специалист. О том, что она собой представляет и в каких случаях необходима, рассказывает Наталия Сарычева, руководитель Центра оценки корпорации «БЕСТ-Недвижимость» (ООО «Оценка бизнеса и инвестиций»).

— Наталия Владимировна, в каких сделках с недвижимостью обязательно участие профессионального оценщика?

— Если мы говорим о юридических лицах, то оценка имущества необходима при кредитовании под залог объектов недвижимости, внесении этих объектов в уставный капитал организаций, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей. Кроме того, она требуется для отражения стоимости недвижимого имущества в бухгалтерских документах, при операциях купли-продажи или сдаче в аренду, разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также других операциях, связанных с реализацией имущественных прав.

Что касается физических лиц, то им профессиональная оценка нужна для получения ипотечного кредита в московских банках, оформления наследства и договора ренты, а часто и для раздела имущества, когда возникают споры между собственниками. Как правило, если они обращаются в суд, судья отправляет их к оценщику для определения рыночной стоимости недвижимости.

— Другими словами, чтобы заказать профессиональную оценку, требуется веская причина?

— Обычно к нам приходят по направлению банка, нотариуса или судьи. Однако довольно часто к профессионалам обращаются люди, заинтересованные в объективной информации о стоимости имущества при покупке, продаже, аренде или дарении. Мы консультируем клиентов по телефону, объясняем разницу между «прикидкой» стоимости на словах и серьезной оценкой. Помогаем определить, нужны ли человеку услуги эксперта, которые стоят определенных денег, или ему достаточно заказать в риелторской компании бесплатную экспресс-оценку по телефону.

— По результатам проведенной экспертной оценки составляют отчет. Что именно в нем отражено?

— Отчет об оценке любого вида имущества, в частности недвижимости, представляет собой серьезный документ, состав которого жестко регламентирован Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности» и постановлением Правительства РФ № 519. Закон устанавливает форму и содержание отчета, а также три способа (доходный, сравнительный и затратный), которыми определяется рыночная или другая стоимость объекта оценки. Как правило, это объемный труд, включающий в себя не только вычисления стоимости недвижимости всеми способами и итоговую сумму, но и фотографии объекта, подробное описание его состояния, сведения о секторе рынка, к которому он относится, его характеристику и перспективы развития. Кроме того, прикладывают все лицензии оценочной компании и документы, предоставленные заказчиком. Отчет об оценке коммерческой недвижимости больше отчета об оценке жилой, поскольку объекты первого рода сложнее по структуре, составу и методам определения рыночной стоимости.

— Сколько стоит профессиональная оценка? И от чего это зависит?

— Цены на подобные услуги определяются не рыночной стоимостью объекта, а сложностью задачи. Кроме того, коррективы вносит сам рынок. В Москве расценки примерно одинаковые. Если вам обещают выполнить работу гораздо дешевле, значит, скорее всего качество профессионального отчета будет крайне низким. Такие документы зачастую не принимают в кредитных организациях, и клиенту приходится платить еще раз за отчет, подготовленный в другой фирме.

— Существует мнение, что оценочные компании при агентствах недвижимости действуют под нажимом риелторов, а потому не так объективны, как независимые фирмы…

— По закону оценщик не имеет права действовать в интересах агентства недвижимости. Клиентов нам предоставляют в основном банки, а уж они‑то как раз заинтересованы в объективности относительно определения стоимости объектов. Ведь кредиты выдают на основе нашей оценки, и, если она неправильная, банки могут понести убытки. Обманывать их нам невыгодно: мы рискуем потерять доверие, а значит, лишиться клиентов. Поэтому, работая в партнерстве с агентством недвижимости или без него, мы остаемся независимыми.

Что касается точности оценки, то сотрудничество с риелторской компанией дает дополнительные преимущества. Мы лучше знаем рынок недвижимости и оперируем «живыми» ценами. И при необходимости всегда можем проконсультироваться с профессионалами: узнать, к какой категории отнести объект, уточнить пограничные значения ставок аренды и рыночной стоимости квадратного метра и пр.

— Какова достоверность баз данных на общедоступных сайтах? Ведь ими пользуется большинство независимых оценочных компаний?

— В базах, имеющихся в Интернете, объявлениях, печатных СМИ зафиксирована в основном цена предложения, которая имеет высокую погрешность и может быть завышенной или заниженной. Взаимодействуя с риелторской компанией, оценщики получают данные о ценах совершенных сделок купли-продажи, о расходах по продаже, о величине процента торга (отклонение цены предложения от цены сделки) и др.

Многие оценочные компании, например, при определении стоимости земли за городом берут среднюю цену участков, расположенных в данном направлении и на том же расстоянии от МКАД. Но цена двух находящихся поблизости наделов может быть совершенно разной. На это влияет множество факторов, в частности важно, расположена ли земля в коттеджном поселке элитного класса или в деревне.

Очень немногие компании делают ретрооценку, которая необходима при вступлении в наследство, определяют стоимость недвижимости на дату смерти наследодателя. Как правило, у оценочной компании сведений о рынке недвижимости годичной давности (или даже более ранних) нет. А мы располагаем такой базой благодаря партнерству с давно и стабильно работающим агентством недвижимости.

— На что следует обратить внимание при выборе оценочной компании?

— Проведение оценки требует времени. Если вам предлагают выполнить работу менее чем за день — значит, вас пытаются обмануть. Скорее всего оценку произведут без осмотра, а сбор аналогов и проведение расчетов осуществят спустя рукава. Следовательно, стоимость объекта будет определена с высокой погрешностью. Для профессиональной оценки квартиры и выпуска отчета об оценке требуется в среднем восемь-десять человекочасов.

Обязательно выясните, сколько специалистов работают в компании, какие у них дипломы, как много ими было выпущено отчетов. Следует также поинтересоваться, особенно если требуется проведение оценки в определенном секторе рынка, давно ли фирма занимается этой сферой недвижимости. Узнайте также, были ли нарекания в работе, судебные разбирательства по поводу представленных отчетов.

Но самое главное — это, конечно, добросовестность и квалификация оценщика. В штате должно быть определенное число специалистов с дипломами. Не наемных работников по договору, которых потом не найти, если потребуется что‑то исправить, доделать или призвать к ответственности за непрофессионализм, а штатных сотрудников компании.

До конца 2005 года все оценщики трудятся по лицензии, так что нужно обращать внимание на срок ее выдачи (чем раньше она датирована, тем опытнее компания) и на число специалистов с дипломами, вписанных в нее. Без лицензии сейчас никто не работает.

— Но с января 2006 года лицензирование отменяют. На что тогда ориентироваться?

— Сейчас за спиной оценочных фирм стоит государство, контролирующее их деятельность. А наличие лицензии и дата ее выдачи — это серьезный аргумент при выборе. После отмены лицензирования все оценочные компании и частные специалисты должны вступить в саморегулируемые организации. Их несколько, они будут заниматься проверкой компаний, реагировать на жалобы. Однако потребителю довольно трудно разобраться, хорошо это или плохо, что фирма входит в саморегулируемую организацию. К тому же если одна из таких организаций усомнилась в качестве работы оценочной компании, последняя может обратиться и в другую. Есть предположение, что отмена лицензирования станет стимулом для недобросовестных оценщиков.

«Недвижимость & Цены» № 50 (2005 г.)