Генадзь Калёнаў, эксперт ЖКГ: «Глабальна сам уласнік не зэканоміць»

Як зменшыць жыроўку? Што можа зрабіць уласнік, а што застаецца на водкуп уладам? Сваімі думкамі і ўласным прагнозам дзеліцца эксперт у сферы ЖКГ, дырэктар Міжнароднай асацыяцыі менеджменту нерухомасці Генадзь Калёнаў.

— Самае актуальнае зараз пытанне — як зменшыць суму жыроўкі, асабліва ў графе «ацяпленне»?

— Глабальна сам уласнік сітуацыю змяніць не зможа. Ён можа уцяпліць вокны, выконваць шэраг парадаў: не ставіць мэблю каля прыбораў ацяплення і г. д. Але ўцяпліць фасад, дах ці падвал ён не можа. Тут большая частка залежыць ад кіраўнікоў дома. Ці то ЖЭСа, ці то таварыства ўласнікаў.

Для таго, каб была істотная эканомія ў межах усяго жыллёвага фонду, які ў нас складаецца пераважна з дамоў савецкай пабудовы, патрэбна комплексная санацыя энергазатратных шматпавярховых дамоў: уцяпленне фасадаў, падвалаў, дахаў. А таксама пераход на іншую сістэму ацяплення — двухтрубную.

Такая сістэма існуе ў Еўропе, у прыватнасці, у Германіі. У кожным пад’ездзе маецца дзве трубы, якія ідуць вертыкальна, а ў цеплавузле дома — помпа, якая ажыццяўляе цыркуляцыю цяпла па гэтых трубах. Ад іх гарызантальна да кожнай кватэры падводзіцца дзве трубы, якія злучаюцца ў форме пятлі.

Таму ў кожнай такой кватэры можна ўсталяваць індывідуальныя лічыльнікі цяпла. А на кожным ацяпляльным прыборы — па тэрмарэгулятары. Тэмпературу можна ставіць розную ва ўсіх пакоях. Па падліках спецыялістаў, у кватэрах з двухтрубнай сістэмай і тэрмарэгулятарамі магчымая эканомія цяпла ў два разы ў параўнанні з тымі дамамі, дзе гэтая сістэма адсутнічае.

— А калі проста ўсталяваць цеплалічыльнікі без замены самой сістэмы?

— Калі проста ўсталяваць прыборы ўліку цяпла ў кожнай кватэры з існуючай сістэмай ацяплення, то гэта не дасць ніякага эфекту. Прычына — няма магчымасці рэгуляваць тэмпературу (адсутнічаюць тэрмарэгулятары). Нават калі іх усталяваць, змена тэмпературы пры аднатрубнай сістэме абмежаваная — можна «адрэгуляваць» цяпло ў суседзяў. Ім гэта наўрад ці спадабаецца.

Тым больш што па законе для таго, каб перайсці на індывідуальны ўлік, трэба, каб мінімум 75 працэнтаў кватэр былі абсталяваны аднолькавымі лічыльнікамі.

— Дык чаму тады сістэма ацяплення не мяняецца падчас капітальнага рамонту?

— Магчыма, таму што гэта досыць дорага. Між тым, ніхто не пралічваў акупнасць устаноўкі двухтрубнай сістэмы пры пераходзе на бездатацыйную аплату за ацяпленне (2014 год).

Спробы заахвоціць саміх жыльцоў праводзіць санацыю рабіліся. Быў распрацаваны ўказ аб льготным крэдытаванні на такія мэты: энергаэфектыўная санацыя старых дамоў пад кантролем эксплуатуючых арганізацый. На жаль, указ не быў прыняты (не прайшоў узгадненне ў Міністэрстве фінансаў).

Каб ён запрацаваў, то тады жыхары старых дамоў змаглі б замяніць старую сістэму на новую двухтрубную пры адначасовым уцяпленні ўсяго дома. Эканомія энергіі для іх склала б — 3−4 разы. Гэтага амаль хапіла б на зварот крэдыту. А ў выпадку 100-працэнтнай аплаты энергарэсурсаў спажывец нават выйграў бы.

— І ў чым выйгрыш?

— Напрыклад, плата за цяпло складае 100 тыс. Гаспадар бярэ крэдыт, робіць санацыю, замяняе інжынерную сістэму. І ў выпадку высокіх коштаў на энергарэсурсы, за кошт эканоміі энергіі, ён плаціць 90 тыс., пры гэтым сюды ўваходзіць і плата па крэдыце. І дзяржаве гэта больш выгадна, чым з бюджэту фінансаваць.

Вядома, сама выдача крэдыту для дзяржавы не будзе выгаднай (працэнт за карыстанне досыць нізкі). Але большая частка грошай усё ж вернецца. Таму што зараз кошт кв. м капітальнага рамонту — 300−400 тыс. руб. Але гэта не поўная санацыя. Яна не дае максімальнага эфекту.

У 2007-м нямецкія спецыялісты праводзілі разлікі санацыі (па нямецкіх стандартах, але з беларускіх матэрыялаў) 60-кватэрнага пяціпавярховіка 1991 года ў Жодзіне. І аказалася, што з улікам крэдыту на 20 гадоў пад 3−3,5 працэнта гадавых кошт камуналкі для двухпакаёвай кватэры ўзрастаў на 15−30 тыс. рублёў у месяц. Зараз, вядома, кошты змяніліся, але ў любым выпадку, сума невялікая. Аднак гэта магчыма толькі ў выпадку льготнага крэдытавання. Таму што пры звычайным крэдыце гэта абсалютна нявыгадна.

— Гэта значыць, каб была істотная эканомія ва ўсёй краіне, заканадаўцы павінны паварушыцца?

— Наконт эканоміі ў межах дзяржавы, усе высновы ўтрымліваюцца ў Канцэпцыі рэфармавання ЖКГ да 2015 г, зацверджанай Саветам Міністраў. Чаму гэтая канцэпцыя не рэалізуецца — пытанне для цэлага навукова-даследчага інстытута. Дарэчы, у Расіі маецца такі і завецца «Інстытут горада». У Беларусі адсутнічаюць падобныя «мазгавыя цэнтры», якія распрацоўваюць рэкамендацыі па мадэрнізацыі гарадоў на прынцыпах устойлівага развіцця (а значыць — эканоміі рэсурсаў). Хоць запатрабаванасць у іх відавочная. І было б мэтазгодна стварыць штосьці накшталт нямецкага «цэнтра кампетэнцыі» на базе аднаго з нашых інстытутаў павышэння кваліфікацыі.

— Пра рэформы сістэмы ЖКГ сёння кажуць усе. А вось на ваш погляд, якая сістэма камунальнай гаспадаркі ідэальна падыходзіць для Беларусі?

— Ідэальнай сістэмы кіравання жыллёвым фондам, напэўна, не існуе. Мне здаецца найбольш пераважнай і перспектыўнай сістэма кіравання па прынцыпе сістэмы ў Германіі. Яна спалучае ў сабе самакіраванне на ўзроўні сумеснага домаўладання з высокім прафесіяналізмам прыватных кіруючых кампаній. А таксама наяўнасць велізарнай колькасці грамадскіх арганізацый, саюзаў і асацыяцый, што ўладжваюць канфлікты паміж насельніцтвам, кіраўнікамі, і ўласнікамі кватэр (дамоў).

Трэба адзначыць, што ў эканомных немцаў дзейнічае правіла — «купляць без неабходнасці штогадовага рамонту», а не «купляць як мага танней», чым карыстаюцца нашы камунальнікі.

Розніца ў наступным. Калі ў ФРГ купляецца і ўсталёўваецца дзіцячая горка, то канструктыўна гэта драўляны брус з глыбокім ахоўным прамочваннем і нержавеючая сталь. Горку паставілі. А праз 25 гадоў без рамонту дэмантавалі і выкінулі.

У Беларусі кожную вясну па дварах ходзіць войска маляроў і зафарбоўвае алейнай фарбай іржавае жалеза і не апрацаванае антысептыкам дрэва на дзіцячых пляцоўках. У выніку, калі палічыць за 25 гадоў, рэсурсаў марнуецца значна больш.

Аналагічна і з энергавыдаткамі. Для значнай эканоміі на закупках вуглевадародаў неабходна велізарныя сродкі (дзясяткі і дзясяткі мільярдаў еўра) укласці ў энергаэфектыўную санацыю шматпавярховікаў забудовы мінулага стагоддзя. І стварыць стымулы для эканоміі энергіі самімі спажыўцамі.

— Колькі каштуюць камунальныя паслугі ў тым жа Берліне?

— У Берліне агульны кошт камунальных паслуг прыкладна 7 еўра на м 2 агульнай плошчы кватэры, што ў сярэднім складае прыкладна 22% сукупнага прыбытку сям'і.

Варта адзначыць, што ў пакет паслуг у Германіі ўваходзяць іншыя чым у Беларусі, дадатковыя паслугі — хаўс-майстар, супрацьшумавая паліцыя, адмысловыя паслугі для пажылых людзей і інвалідаў і іншыя.

Каб нешта падобнае было ў нас, неабходныя інфармаванасць насельніцтва, канкурэнтнае асяроддзе і празрыстасць фарміравання тарыфаў. Пакуль гэтых умоў у Беларусі няма, і ўсё пабудавана на савецкім прынцыпе «скарга — прыняцце мер (ці непрыняцце)».

— Вашы прагнозы, што нас чакае, калі рэформаў так і не будзе?

— Без рэфармавання сістэмы кіравання жыллём, уключаючы нефармальную адукацыю сталага насельніцтва і ўкараненне «жыллёвых урокаў» у школьныя праграмы, Беларусь ніколі не зможа інтэгравацца ў эканоміку ЕС і ўсходніх суседзяў. Бо гэта адна з базавых галін. У кароткатэрміновай перспектыве — так, яшчэ некалькі гадоў можна нічога не змяняць. Але як паказаў нядаўні маніторынг грамадскай думкі, праведзены Адміністрацыяй Прэзідэнта, большасць скаргаў насельніцтва звязана менавіта з дзяржаўнымі арганізацыямі, падведамнымі міністэрству ЖКГ. А гэта ўжо трывожна само па сабе.

Даведка «Звязды»

Генадзь Калёнаў — выканаўчы дырэктар Міжнароднай асацыяцыі менеджменту нерухомасці (МАМН), сем гадоў працуе галоўным інжынерам таварыства ўласнікаў «Ачаг». Удзельнік праектаў дапамогі Беларусі федэральнага ўрада Германіі «Распрацоўка праграмы павышэння кваліфікацыі для кіраўнікоў ТУ і ЖБК» (2008), праекта ЕС «Жыллёвыя рэформы з удзелам насельніцтва, дыялог з мясцовымі органамі ўлады» (2009—2010) і «Стварэнне міжнароднай асацыяцыі менеджменту нерухомасці» (2010−2011).

Звязда