Квартирные цены демонстрируют сплоченность

В ожидании роста цен в жилищном строительстве квартиры на вторичном рынке жилья во многих городах Беларуси продолжают дорожать.

И это при том, что за 2006 год вторичное жилье в Минске и регионах подорожало в среднем на 20−25%, а за 5 последних лет — в 2,5−3,8 раза.

Такому активному росту способствовало развитие системы кредитования и увеличение доходов населения. В нынешнем году в связи ростом цен на энергоносители ожидается заметное смещение спроса в пользу малогабаритных жилых помещений и, как следствие, увеличение разницы между стоимостью квадратного метра одно-, двухкомнатных и многокомнатных квартир.

В белорусской столице за прошлый год средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла на 22,5% - с 1020 до 1250 долл.США. Причем основной прирост пришелся на сентябрь — декабрь, когда цена единицы площади предлагаемых на продажу квартир еженедельно увеличивалась на 5−15 долл.США. При этом удорожание в первую очередь коснулось одно- и двухкомнатных квартир. За последние четыре месяца, включая первую неделю нынешнего года, однокомнатные подорожали на 17% (с 1155 до 1350 долл. США/кв. м), двухкомнатные — на 12,4% (с 1107 до 1245 долл. США/кв. м), трехкомнатные и четырехкомнатные — на 9% (с 1081 до 1178 долл. США/кв. м) и 7% (с 997 до 1070 долл. США/кв. м) соответственно. В целом же за 2002−2006 годы средняя цена квадратного метра минского жилья на вторичном рынке увеличилась в 3,84 раза, начав отсчет с 325 долл. США (в 2002 г. рост составил 16,3%, в 2003-м -- 25,8, в 2004-м — 32 и в 2005-м — 57%).

В других городах Беларуси — аналогичная динамика. Причем если в предыдущие годы цены в регионах в отличие от Минска были менее «подвижны», что обусловлено меньшим спросом и более низкими по сравнению со столицей доходами населения, то прошлый год стал исключением. Можно сказать, что почти везде «вторичка» подорожала на 20−25%.

Пусть небольшая, но своя
Для регионов и особенно для районных центров характерна более существенная, чем столице, зависимость цен на вторичные квартиры от стоимости жилищного строительства и влияние коммунальных платежей на структуру спроса и предложения.

Например, в городе Солигорске для продавцов «вторички» уже давно, а в прошлом году особенно, главным ориентиром при установлении цены на товар являются договорные цены в долевом строительстве. Например, у местного домостроительного комбината квартиры в строящихся домах стоят около 690 долл. США/кв. м (без отделки). Вторичные квартиры — чуть дороже. И эта разница сохраняется на протяжение нескольких лет.

В целом же первая половина прошлого года выдалась для рынка жилья в Солигорске довольно спокойной. В августе активность покупателей увеличилась и достигла пика в декабре, в результате чего средняя цена однокомнатных квартир улучшенной планировки (кухня более 8 кв. м) увеличилась на 4 тыс. долл.США (примерно на 20−22%) и составляет на сегодня около 22,5−23,5 тыс. долл.США. Двухкомнатные подорожали на 2−3 тыс. — до 28−29 тыс. долл.США. Цена предложения трехкомнатных квартир увеличилась на 500−1500 долл. и достигла отметки 35−36 тыс. долл.США (максимум — 42 тыс.). Но рост в этом сегменте риэлтеры объясняют исключительно увеличением количества квартир с качественной отделкой.

Основная доля спроса в Солигорске, как и в других районных и областных центрах, приходится на 1−2-комнатные квартиры. Причем, однокомнатные расходятся буквально на глазах, потому что число покупателей в разы превышает предложение. На втором месте по популярности — двухкомнатные. Спрос на трехкомнатные, как заметили риэлтеры, определяется в основном размерами кредита, который готов предоставить банк исходя из платежеспособности покупателя. Средняя же сумма платежа, которую способно оплатить собственными деньгами большинство покупателей, не превышает 5−8 тыс. долл.США.

Что касается четырехкомнатных квартир, которые у жителей небольших городов почти не пользуются спросом, то они по стоимости мало отличаются от трехкомнатных. Цены на них не растут, и эта тенденция сохранится и в дальнейшем, полагают риэлтеры. Квартиры с большим количеством комнат пользуются спросом все меньше, в первую очередь из-за роста коммунальных платежей, что жители регионов ощущают сильнее, чем минчане, в силу более низких доходов.

Есть, правда, и небольшие исключения из правил. Например, в городе Лида, если имеется возможность выбора между одно- и двухкомнатными квартирами, покупатели отдают предпочтение «двушкам». При этом трехкомнатные «хрущевки» примерно одинаковы по цене с двухкомнатными улучшенной планировки. Общим является то, что разница в цене между старыми типовыми квартирами и современными составляет 7−10 тыс. долл.США.

В Лиде одно-, двух- и трехкомнатные «хрущевки» предлагаются сегодня в среднем в пределах 20, 23−24 и 30−31 тыс. долл.США соответственно. Однокомнатные улучшенной планировки стоят 23−25 тыс. долл.США (год назад — 20 тыс.), двухкомнатные — до 30 тыс., трехкомнатные — 38−40 тыс. долл.США. Удорожание за прошлый год составило примерно 20−25%, и пока цены не останавливаются.

Соблюдая традиции
На столько же выросли цены в Могилеве. Если в начале 2006 года однокомнатные квартиры улучшенной планировки предлагались в среднем за 20−22 тыс. долл.США, то сейчас — за 26−28 тыс. долл.США. Двухкомнатные подорожали с 26−28 тыс. до 33 тыс., трехкомнатные — с 36−38 до 43−45 тыс. долл.США. В редких случаях, например, если требуется серьезный ремонт, — «трешку» могут предложить за 39−40 тыс. долл.США. Типовые могилевские квартиры в домах, построенных до 1986 года, включая «хрущевки», стоят на 2−6 тысяч меньше в зависимости от количества жилых комнат.

Риэлтеры также отмечают, что активнее всего цены на могилевские квартиры росли в октябре — ноябре. В декабре активность рынка в областном центре в отличие от Минска и других городов, снизилась. В таком состоянии могилевский рынок пребывает и сегодня, что объясняется традиционным для этого периода снижением и спроса, и предложения.

В Могилеве и в пригороде (в радиусе 15 км) за последний год заметно увеличился спрос на дома, в том числе и недостроенные. Привлекательными их делает то, что они дешевле квартир. Риэлтеры также заметили некоторую активизацию покупателей, приезжающих из России и Казахстана. Правда, основной контингент желающих обзавестись могилевской жилплощадью — люди пенсионного или предпенсионного возраста. Такая тенденция, кстати, отмечается и в Минске. По мнению столичных чиновников, бывшие жители Беларуси возвращаются на родину, потому что здесь легче прожить за российскую пенсию.

В ожидании очередного скачка
Динамика цен на вторичном квартирном рынке Витебска примерно такая же, как и на могилевском. Квартиры за год подорожали в среднем на 20−25% и продолжают дорожать. Больше всего выросли цены на одно- и двухкомнатные квартиры. В частности однокомнатные подорожали с 14−15 тыс. долл. США до 18−20 тыс. Есть и более дорогие варианты. В среднем же сегодня покупателю такое жилье обходится на 4−6 тыс. долл.США дороже, чем в начале 2006 года. Примерно на столько подорожали и двухкомнатные квартиры. Сегодня они предлагаются в среднем за 22 — 30 тыс. долл.США в зависимости от местоположения и площади.

При этом минимальная сумма, которая потребуется для приобретения самой плохонькой двухкомнатной, — 19 тыс. долл.США. А тому, кто намерен купить очень хорошую квартиру, состоящую из двух жилых комнат, нужно иметь около 33−38 тыс. долл.США. Хотя риэлтеры считают, что это завышенная цена даже для элитных витебских «двушек». Тем не менее покупатели идут и на такие расходы, потому что не сомневаются в том, что в связи ростом цен на энергоносители жилье будет дорожать. По этой же причине несколько уменьшилось предложение выставляемых на продажу жилых помещений. А те продавцы, которые решили не дожидаться очередного скачка цен в ближайшем будущем, активно играют на повышение сегодня. Причем увеличивают цены и продавцы трехкомнатных квартир, несмотря на то что их товар менее востребован, чем менее габаритные квартиры. Например, трехкомнатные, которые в начале осени прошлого года предлагались за 38−40 тыс. долл.США, что далеко не дешево для витебского рынка, сегодня уже выставляются за 42−43 тыс. долл.США. И владельцы таких квартир нисколько не сомневаются, что и на такую цену найдутся покупатели.

В менее выгодном положении находятся продавцы четырехкомнатных квартир. Такое жилье мало кто покупает, и в первую очередь из-за коммунальных платежей. В то же время растет число собственников, которые опять же из-за «коммуналки» стараются переселиться в менее габаритные апартаменты. Все это приводит к тому, что цена квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир значительно выше, чем многокомнатных (в 3 и более раз). И эта разница продолжает увеличиваться.

Исключение из правил
Среди региональных городов особо выделяется Бобруйск, где вот уже год цены на квартиры стоят на месте, а если и увеличились, то совершенно незначительно: на 500−1000 долл.США. В течение всего этого периода отчетливо отмечалось превышение предложения над спросом, причем по всем типам квартир. Такое затишье явилось следствием ажиотажного спроса и небывалого за последние несколько лет роста цен на квартиры во второй половине (особенно в последние месяцы) 2005 года. Это был период, когда, по словам риэлтеров, на рынке разметалось все — и однокомнатные, и четырехкомнатные квартиры. Причем основными покупателями были жители других городов, в том числе Могилева и Минска. А поводом для активной скупки жилья послужила слишком большая разница в цене между бобруйскими и, например, могилевскими квартирами (скажем, по однокомнатным она доходила до 10 тыс. долл.США). Сейчас эта разница вдвое меньше.

Но специалисты не исключают, что когда цены в других городах поднимутся еще больше, а в Бобруйске останутся на прежнем уровне, спрос со стороны иногородних снова увеличится и тем самым повторится сценарий, имевший место в 2005 году. То есть разница в цене повышает привлекательность жилья с точки зрения вложения денег в недвижимость и защиты средств от обесценивания. Безусловно, местные жители тоже покупают квартиры. Но их активность недостаточна, чтобы послужить толчком к росту цен.

Не очень-то влияет на спрос в Бобруйске и банковское кредитование. Доля сделок, осуществляемых с привлечением кредитов, невелика, что, возможно, связано с невысокими доходами местного населения. Также не исключено, что обеспеченность жильем в городе находится на приемлемом уровне, а запасаться излишками квадратных метров, когда растут коммунальные тарифы, местные жители не рискуют.

В настоящий момент в Бобруйске средняя цена однокомнатных квартир улучшенной планировки составляет около 17−18 тыс. долл.США («хрущевок» — 13−14 тыс.), двухкомнатных — 24−25 (19−20), трехкомнатных — 28−30 (24−25), четырехкомнатных — 33−34 тыс. долл.США. Как видим, разница между могилевскими и бобруйскими квартирами еще не достигла той величины, при которой жителям областного центра станет выгодно вкладывать средства в недвижимость Бобруйска.

Каким станет нынешний год для квартирного рынка Беларуси, специалисты не берутся давать каких-то четких прогнозов. Но предполагают, что цены в любом случае не снизятся, за исключением разве что четырех- и пятикомнатных квартир. Жилье этой категории может несколько подешеветь в случае увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В целом все будет зависеть от состояния экономики и от тех шагов, которые предпримут власти в связи с удорожанием энергоносителей.

(Обзор подготовлен при информационной поддержке филиалов Центра торговли недвижимостью «Пакодан», расположенных в Витебске, Могилеве, Солигорске, Лиде, Бобруйске).

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ. nb.by