Переоценка оценщиков

Когда в Беларуси закончится «кризис качества» оценочной деятельности? «Черная пятница» — так вспоминает председатель Белорусского общества оценщиков (БОО) Николай ТРИФОНОВ о дне выхода указа № 615 от 13 октября 2006 года «Об оценочной деятельности». Появление документа, ставшего фактически первым нормативным актом, призванным регулировать эту сферу деятельности, в свое время «нашумел». Так, «благодаря» указу в Беларуси резко сократилось число оценщиков, а банки на время оказались лишены возможности выдавать кредиты — из-за дефицита специалистов их не успевали обеспечить залогом.

Как так? Ведь к этому времени рынок белорусской оценки насчитывал уже не меньше десятка лет независимой истории, и множество специалистов на нем работали довольно активно. Суть вопроса, как оказалось, сводилась к необходимости получать аттестат на право проведения оценки — эту обязанность указ № 615 вменил каждому профессиональному оценщику. Приходилось срочно повторять «матчасть» и получать аттестаты.

Сегодня на рынке оценки специалистов столько, что можно смело говорить о конкурентной борьбе за клиента. И все-таки кадровый вопрос так и остался не решенным до конца. Об этой и других проблемах современного рынка белорусской оценки говорили участники «круглого стола"-конференции «Новые положения и методы оценки стоимости объектов в Беларуси», организованного компанией EventMedia.

— Свои аттестаты оценщики получают, решая тесты, для чего надо знать только стандарты оценки и иметь нужное высшее образование: юридическое, экономическое или техническое. Но никакого опыта может не быть, — рассуждает Николай ТРИФОНОВ. — Довольно странно все это и в корне противоречит всей мировой практике, где оценщик должен иметь надлежащий опыт, этические устои, знать рынок и выполнять еще множество требований.

— Несколько последних лет наша оценка переживает кризис качества, — подчеркивает он. — В Беларуси сегодня выдано порядка 900 аттестатов на право проведения оценки. Учитывая, что некоторые специалисты имею по два-три аттестата на разные виды оценки, можно говорить о том, что несколько сотен оценщиков — думаю, порядка 600 — активно присутствуют на рынке. Но качеством их работы зачастую крайне недовольны и потребители, и банки, и судебные органы.

Как сделать лучше?

Поисками ответа на этот вопрос и занимались участники «круглого стола».

Указ № 615 за последние почти четыре года изменялся и дополнялся неоднократно. Только в 2008 году было издано три указа «вдогонку» спорному нормативному акту. Последние изменения и дополнения увидели свет вместе с указом № 410 от 6 августа 2010 года. Он вступит в силу только в будущем феврале, но уже сегодня у специалистов есть возможность оценить влияние документа на рынок оценки.

Главное изменение, которое пришло вместе с указом, по мнению Николая Трифонова, — это введение понятия экспертизы достоверности внутренней и независимой оценки.

— Идея простая: давайте проверять то, что сделал оценщик. Это и повысит качество его работы. Эта проверка может быть как обязательной, так и проводиться по желанию оценщика. Но повлияет ли она на качество оценки? Кто будет выступать в роли эксперта? У нас есть еще шесть месяцев до того, как мы об этом узнаем: пока механизм проведения экспертизы не прописан окончательно, им занимается Совет министров, — размышляет Н.Трифонов.

Не исключает специалист и того, что экспертиза, став дополнительной статьей расходов в работе белорусских оценщиков, приведет к удорожанию их услуг примерно на 20%. Во всяком случае, аналогичной была реакция соседнего российского рынка, где этот этап уже позади.

— На мой взгляд, еще более кардинальное решение известно всем — это саморегулирование, — подчеркивает председатель БОО. — Но наша страна еще не готова идти по этому пути развития.

Пока мы не готовы идти, к нам вроде и хотели бы попасть, но…

— Сегодня действительно наблюдается некоторое недоверие у международных компаний, работающих на белорусском рынке или планирующих выход на него, к документам, которые готовятся местными экспертами, — рассказывает ООО «Коллиерз Интернешнл Консалтинг» (Colliers International) Андрей ПАВЛЫШКО.

Главное, чего ждет инвестор от любого документа, — это достоверности конечного результата, подчеркивает специалист. Понятно, что сегодня можно рассчитать все по правильным формулам, использовать все разрешенные коэффициенты и допустимые ставки, но на выходе получить результат, который не будет соответствовать поставленной задаче. Так, например, в случае оценки это будет не та искомая рыночная стоимость, по которой настоящий покупатель будет готов купить такой объект, а скорее ожидания продавца, правильно оформленные в соответствии с существующей методологией.

И дело не столько в кадрах, наличии рыночной информации, методологии, системе контроля качества, как говорят участники «круглого стола», сколько в… этических устоях наших профессионалов. Например, не секрет, что сегодня некоторые белорусские заказчики, планирующие привлечь инвестора, практикуют проведение тендера среди специалистов. А выиграть его больше шансов не у того, кто предложит наименьшую цену и хорошие сроки исполнения за свои услуги, а у того, кто пообещает большую стоимость объекта на выходе… Парадокс в том, что для серьезного инвестора, который знает и понимает рынок недвижимости, будет очевидно, что эта стоимость завышена. Такую оценку он в лучшем случае использовать не будет, а в худшем — она просто его отпугнет от рассмотрения белорусского проекта как возможности для последующего инвестирования.

Так стоит ли действительно ожидать радикальных изменений на рынке белорусской оценки вместе с появлением очередной редакции указа № 615?

Информация по делу

Президент Беларуси Александр Лукашенко указом № 410 от 6.08.2010 г. утвердил в новой редакции положение об оценке стоимости объектов. Согласно ему, расширен круг заказчиков оценки: в их качестве помимо юридических и физических лиц, индивидуальных предпринимателей и суда могут выступать органы уголовного преследования или органы, ведущие административный процесс, вынесшие постановление (определение) о необходимости проведения оценки. Положение дополнено нормой о проведении экспертизы достоверности независимой оценки, которая может быть обязательной и инициативной. Она может быть проведена в случае передачи в ипотеку различных капитальных строений, в том числе законсервированных и не завершенных строительством, в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, в случае внесения неденежного вклада в уставный фонд юридического лица.

Ej.by