13 факторов, которые не дадут подорожать киевской недвижимости
08.01.2007 353
О факторах, вследствие которых цены на киевские квартиры могут расти все выше и выше, сказано много. До недавнего времени информационный простор о ценах на «недвижку» был заполнен исключительно комментариями и прогнозами агенств недвижимости, союзов риэлторов, застройщиков, которые практически единогласно говорят о дальнейшем росте.
Тем не менее, есть и иная точка зрения. Она заключается в том, что цены на киевскую недвижимость достигли своего пика (на нынешнем этапе развития) и далее будет некий спад. Постараюсь на доступном обывателю языке изложить такое мнение. Итак, 13 факторов, вследствие которых дальнейшего роста не будет:
1. Неплатежеспособность покупателей при нынешнем уровне цен: несложный подсчет показывает, насколько сейчас (не)реальна покупка в кредит самой простой «единички"-"двушки» в Киеве (90−100 тыс. долларов США), при реальной ставке кредитования в валюте (если учесть все сопутствующие платежи и расходы, то не менее 14 процентов годовых) при ежемесячном доходе даже в 6000—7500 грн. — весь доход заемщика будет уходить только на уплату процентов, гашение же самого кредита при таком, в общем-то, не плохом даже для столицы доходе невозможно. И даже в течение 20−30 лет до конца жизни при таких заработках НЕ СМОЖЕТ купить квартиру. Хотя 3−4 года назад это было вполне реально даже при меньшем доходе. Можно привести пример: по американским меркам жилье считается доступным, если оно стоит 3−4 годовых доходов, труднодоступным при 5−7, недоступным свыше 7−8. Для большинства украинцев оно недоступно даже при пожизненном суммировании дохода… А значит, неизбежна корректировка цен на т. н. «массовое» жилье, удельный вес которого будет постоянно возрастать в связи с острой нехваткой земли в элитных центральных районах столицы.
2. Падение активности на рынке недвижимости Киева: по оценкам экспертов, за октябрь 2006 года в Киеве зарегистрировано менее 200 сделок (хотя официальных данных по этому вопросу не обнародовано),
3. Фактор политической нестабильности после августа 2006: разбалансированность в работе органов власти, угроза «федерализации», попытки раскола страны, высокая вероятность дальнейшего противостояния в органах власти и пр. Все это снижает удельную составляющую спекулятивного капитала, вливаемого в киевскую жилую (впрочем, как и в коммерческую) недвижимость (в том числе иностранцами). Деньги любят тишину, но не революции и расколы.
4. Падение доверия к новостройкам как объекту вложения средств (фактор «Элиты-Центра»): после разоблачения первой массовой аферы в сфере жилой недвижимости существенно подорвано доверие к вложению в новостройки. Ранее это был весьма простой бизнес: покупка квартиры на стадии котлована гарантировала увеличение ее стоимости на стадии сдачи В РАЗЫ. Значительное количество таких покупок делалось гражданами США, Израиля, даже Японии. После падения «Элиты» этот поток средств от иностранных граждан исчез (по оценкам некоторых специалистов, снизился до совсем не значительного). И стоит рухнуть какой-нибудь «Элите-2» или «Элите-3»… Нетрудно спрогнозировать последствия для и так уже перегретого рынка Киева.
5. Общемировая тенденция: в странах Европы, в США замедлилась тенденция роста цен (вплоть до остановки в Австрии и Германии) на недвижимость. Украина и Киев в частности лишь повторят в этом случае общемировые тенденции. В западной прессе уже появились аналитические материалы, утверждающие, что рынок недвижимости Восточной Европы является «мыльным пузырем».
6. Фактическая заинтересованность агентств недвижимости, риэлторов в увеличении количества сделок на рынке: только падение цен (даже небольшое) может оживить рынок. Нынешний застой на рынке, падение в десятки раз количества сделок невыгодно и посредническим структурам на рынке. Ведь отсутствие сделок им не на руку: нет сделок — нет заработка. Несмотря на некие закрытые «инсайдерские» договоренности, объективно дальнейший рост цен для посредников явно невыгоден. Хотя тут можно заметить, что лобби перекупщиков жилья (которые вложили деньги и хотят роста цен еще и еще) весьма сильно, в том числе и в некоторых СМИ, дающих далеко не всегда мотивированные прогнозы на дальнейший «разогрев» рынка.
7. Перекос в ценах по сравнению со странами ЕС: киевский уровень цен перескочил этот показатель в некоторых странах ЕС (например, 2−3-х комнатная квартира на юге Италии может быть куплена за 75 тыс. евро, аналогичный уровень цен в Польше). И это с учетом более низких ставок кредитования в странах ЕС (4,4−4,8%, что в 2,5 — 3 раза ниже украинских) и более высокого уровня дохода (2000 евро в среднем, что в 5 — 7 раз выше киевских реальных 300−400 евро среднего класса, даже с учетом т. н. «серых зарплат»), более высокого уровня защиты права собственности, более развитой и надежной инфраструктуры того же жилья… Так или иначе, но законы рынка выравнивают такие перекосы, происходит перетекание капитала. Сопровождающегося, к сожалению, эмиграцией далеко не худшей части украинцев.
8. Проблема окончания срока эксплуатации «хрущовок» и «панели»: платить $ 60−80 тысяч за 5 ж/б панелей, которые возводились как временные — для многих уже психологически сложно. «Хрущевки» и «панельки» возводились как временное решение жилищной проблемы, и нормативный срок окончания их эксплуатации — в обозримом будущем. Отсутствие нормативной регламентации для переселения жителей «хрущевок» в построенные на их месте дома делает покупку упомянутого жилья сомнительной инвестицией.
9. Провал курса в ЕС: непосредственно перед вступлением в ЕС в ряде стран-кандидатов наблюдался взлет цен на недвижимость в связи с тем, что вхождение в самую мощную экономическую зону мира однозначно обуславливает подтягивание общего уровня цен до уровня цен ЕС. Именно после прихода оранжевой команды, задекларировавшей этот вектор движения, был взлет цен в ожидании евроинтеграционной перспективы (и если бы Украина получила такую перспективу — был бы оправданный взлет). Современные внутренние политические реалии такого вступления пока никак не предполагают. Ожидания многих вложивших средства перекупщиков жилья не оправдались.
10. Изменившиеся соотношение «депозит — аренда — стоимость покупки квартиры»: например, помещенные на депозит 100 тысяч долларов дают в виде процентов по депозиту 10 процентов годовых в валюте. Купленная на те же средства квартира дает за счет аренды всего около 3 процентов годовых (из расчета аренды в 500 долларов в месяц). Накопившему 50 тысяч долларов часто легче поместить их на депозит и арендовать на проценты от депозита квартиру за те же $ 500 в месяц (возможно, даже 350−400, при этом за эти самые 50 тыс. купить что-либо для проживания на нынешнем рынке фактически невозможно). На данный момент рост цен остановился,
И расти ценам на аренду в Киеве дальше некуда — платежеспособность арендаторов на пределе (что подтверждается выросшим в разы спросом на аренду комнат, а не квартир). Хотя еще в 2002 купленная и тут же сданная в аренду квартира на том же проспекте Победы могла дать до 20 процентов годовых (полностью «окупала» себя только за счет аренды за 6−7 лет).
11. Поворот в публикациях СМИ от воззваний «хватайте, что есть сегодня, завтра будет еще дороже» к трезвым всесторонним оценкам реальной ситуации на рынке недвижимости: за ноябрь 2006 целый ряд СМИ разместил комментарии аналитиков, статьи о грядущем снижении цен. Хотя ранее в информационном пространстве присутствовали только прогнозы о росте, и найти желающих «на камеру» сказать о грядущем снижении цен среди экспертов найти было весьма сложно.
12. Остановка роста цен в Москве: психологическая привычка ориентироваться на московские тенденции цен сыграет свою роль — в российской столице эксперты также констатируют стагнацию на рынке недвижимости.
13. Вытягивание (перетягивание) капиталовложений рынком пригородной земли и коттеджного строительства в Киеве: на данный момент инвестпулы устремили свои средства на покупку киевской земли, рост которой в дальнейшем, так или иначе, неизбежен. На рынке есть ряд примеров, когда игроки «выходили деньгами» из жилой недвижимости, покупая земельные участки. Рост цен на них по некоторым районам киевского пригорода за последние 4 года составил от «сотки за сотку» (100 долл.) до 3 тысяч долларов за сотку (рост в 30 раз). Проще говоря, перекупщики оставили отыгранный рынок жилой недвижимости и перешли на землю. Да и прослойка среднего класса, понимающего преимущества загородного экологически чистого жилья перед все более загрязняющимися спальными микрорайонами, постоянно растет. Общеевропейская тенденция такова, что с ростом доходов среднего класса — главного игрока на любом цивилизованном рынке недвижимости, его основным местом проживания становится именно пригородная зона мегаполиса. А такие, пока близкие сердцу большинству киевлян, тихие микрорайончики в черте города постепенно превращаются в своего рода «гетто» для неудачников.
Можно еще приводить и иные факторы: и неминуемый рост числа продаваемых квартир вследствие удорожания услуг ЖКХ, и отсутствие реального роста ВВП в дальнейшем («надуваемый» для фиктивного возмещения НДС — не в счет, а связь роста ВВП и цен на недвижимость — доказанная тенденция), «выплеск» на рынок купленных в кредит квартир в связи с ростом невозвратов по ипотечным кредитам с начала 2006, весьма вероятное налогообложение сделок купли-продажи недвижимости
Каков прогноз? Есть все основания полагать, что на киевском (по крайней мере) рынке недвижимости уже в ближайшее время произойдет постепенное и спокойное снижение цены на 20−30 процентов. И это будет абсолютно объективным фактом.
