Жилье Москвы устало дорожать

После 8−10% ежемесячного роста цены с последней декады сентября c учетом инфляции роста цен не происходит вовсе. Одновременно с этим увеличивается объем выставленных на продажу квартир.

Участники рынка вспоминают, что аналогичная ситуация наблюдалась два года назад в период банковского кризиса 2004 года, когда наиболее активные игроки рынка начали фиксировать прибыль. Тогда цены начали расти спустя полгода. Эксперты уверены, что и на этот раз вялый рост цен — фактически вровень с инфляцией — продолжится еще как минимум полгода.

По данным генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, на рынке наблюдается незначительный рост цен на квартиры эконом-класса (до $ 4 тыс. за 1 кв. м) начиная с последней декады сентября.
«Дешевые» квартиры эконом-класса составляют около 80% общего предложения московских квартир. «За последние семь недель рост цен составил всего 0,5%», — сказал он.

С ним согласен и глава агентства RWAY Александр Крапин.
«Итоговые значения октября 2006 года показали снижение средних цен предложений на московское жилье». По данным исследований RWAY, цена 1 кв. м в новостройках Москвы на начало ноября составила в среднем $ 3366. По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль-недвижимость», без учета элитных объектов средняя цена предложения домов-новостроек в Москве в октябре составила $ 4623 за 1 кв. м (на 2,8% больше по сравнению с сентябрем). При этом весной этого года, напомним, цены ежемесячно росли на 6−10%.

Снижение цен началось на вторичном рынке дорогого жилья (бизнес-класса и выше). Как предполагает Крапин, это объясняется доступом к статистическим данным о реальной динамике числа заключаемых сделок у собственников именно дорогого жилья: они нередко работают в риэлтерских компаниях или имеют в них связи. Затем процесс снижения цен предложения распространился и на первичный рынок.
Величина этого снижения в среднем по городу более чем в три раза превысила аналогичные показатели вторичного рынка (-0,7% на вторичном рынке и -2,3% на первичном рынке).

По словам руководителя проекта «Индексы рынка недвижимости» Олега Репченко, «перелома тенденции неуклонного ажиотажного роста многие участники рынка ожидали в октябре». Впрочем, он не считает, что настал час Х, когда цены пошли вниз. На рынке всегда будут явно неликвидные квартиры, цены на которые продавец вынужден снизить, говорит Репченко.

Вместе с тем, по его же словам, дисбаланс между платежеспособным спросом и ценой предложения городского жилья сегодня стал очевидным. По словам Репченко, в нормальной ситуации «цена доступного коммерческого жилья должна быть таковой, чтобы половина ежемесячного текущего дохода покупателя была равна стоимости 1 кв. м квартиры». И если года два назад московский менеджер среднего звена мог накопить на одно-двухкомнатную квартиру в течение пяти лет, то сегодня при средней московской зарплате $ 2−3 тыс. задача покупки квартиры не под силу даже с помощью ипотеки.

Но крупные застройщики, заинтересованные в наращивании прибыли, говорить о снижении цен на московскую недвижимость просто не хотят. «Разве что в сегменте эконом-класса (панельное домостроение) произошел небольшой „откат“ назад», — комментирует председатель правления корпорации Mirax Group Максим Темников. «Откат» спровоцирован достижением ценового предела в $ 4 тыс. за 1 кв. м в эконом-классе. Зато жилье бизнескласса продолжает постепенно дорожать со скоростью 1−3% в месяц. Более того, Темников считает, что «недвижимость в этих сегментах еще недооценена» и что в дальнейшем стоимость жилья может достичь $ 12 тыс. за 1 кв. м (это утверждение не касается жилья нижнего ценового уровня). Параллельно с торможением темпа роста цен аналитики отметили увеличение объема выставленных на продажу квартир. В октябре 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы вырос на 1,3% и составил 321 объект (дом.- ист.), говорится в обзоре компании «Миэль-недвижимость».

Однако Колокольников из RRG, говоря об увеличении предложения объектов на рынке в целом, сообщает о росте чуть ли не в полтора раза — 45%. Разница в статистических данных уже давно никого не смущает, ибо унифицированной методики их сбора не существует. Выводы делаются в большой степени исходя из ожидания успешности собственного бизнеса.

По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль-недвижимость», прирост цен по итогам октября сохранился лишь в сегменте дорогого жилья — бизнес-класса и элитных новостроек. Так, в октябре 2006 года ценовой прирост на высококачественное предложение жилья составил почти 6%.

На протяжении нескольких последних недель покупатель побеждает продавца. Разумеется, пока нет оснований уверенно заявлять о чудесном превращении рынка продавца в рынок покупателя. Причиной окончания ажиотажного роста цен на московском рынке жилья Крапин из RWAY считает начало фиксации прибыли крупными игроками рынка. А как считает Репченко, сыграло свою роль несоответствие выставляемых на продажу квартир классу, заявляемому продавцами.

Еще один фактор — наблюдаемое снижение мировых цен на нефть, к которым привязаны все прогнозы развития российской экономики, в том числе и состояние рынка недвижимости. Как недавно говорил в одном из интервью глава компании «Миэль-недвижимость» Григорий Куликов, «понижение цен на нефть через два-три, иногда четыре месяца влечет за собой понижение цен и на рынке недвижимости».

Кроме того, в конце года игроки фондового рынка приступают к фиксации прибыли. Прибыль, полученная на фондовом рынке, как правило, проявляется на рынке недвижимости через инвестиции в ликвидные квартиры.

Наконец, застройщики начали переориентироваться с покупателей, приобретающих квартиры с инвестиционными целями, на непосредственных потребителей. «Квартиры должны перестать быть финансовым инструментом. Квартиры будут покупать те, кому они нужны для жизни, — заявил порталу Realestate.ru глава компании „Крост“ Алексей Добашин.- Как только прибыльность на квартирах упадет до 12−15% годовых, люди перестанут в них инвестировать в таком объеме».
Однако сегодня доходность спекулятивных операций, основываясь на данных большинства аналитиков, составляет примерно 100% по прогнозным итогам 2006 года.

Переоценивать известия о стабилизации цен на московские квартиры не стоит. Например, прогнозы аналитиков, данные ровно год назад, о том, что рынок в 2006 году рухнет на 30−40%, теперь просто смешны. ВМоскве годовой прирост цен уже на октябрь составил на вторичном рынке 75% и на рынке новостроек — 105%, в Подмосковье — 114% и 89% соответственно.

Кроме того, если стоимость аренды жилья будет повышаться столь же высокими темпами, какие наблюдаются сейчас, то, по мнению аналитиков, и цены на жилье — прежде всего бизнес-класса — будут расти.

Жилье эконом-класса с большой степенью вероятности расти в цене не будет, настаивает Крапин. Он считает, что более высокими темпами будут снижаться цены предложений на жилье первичного рынка, поскольку вопросами ценообразования на московском рынке занимаются девелоперы и инвесторы, круг которых невелик. Вторичный рынок представляет собой неорганизованную массу продавцов и покупателей квартир. И в начальный период снижения цен, полагает Кранин, большинство граждан в вопросе ценообразования будет придерживаться консервативной политики. Они предпочтут переждать, нежели продать квартиру по более низкой цене.
Делая прогнозы на следующий год, аналитики утверждают, что цены продолжат рост с темпом 1−3% в месяц. Олег Репченко, правда, предсказывает на обозримое будущее не более 1% в месяц.

Поддержит рост цен неудовлетворенный спрос на жилье и худо-бедно стимулирующая этот спрос ипотека. Партнер управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Оксана Карма заметила увеличение доли ипотечных сделок: «По отдельным проектам доля сделок с использованием ипотеки доходит до 30%». В среднем же по объектам этой компании пятая часть квартир покупается с использованием ипотечных займов.

Однако в высоких ценах на жилье заинтересованы и сильные игроки федерального уровня, поскольку это отвечает их интересам по получению высокой прибыли. С большой степенью вероятности процесс снижения цен только начинается, поскольку рынок жилья становится так называемым рынком покупателя, а не рынком продавца. Основная причина этого качественного перехода — завышенные цены предложений, которые были достигнуты за период с конца 2005 года до начала осени 2006 года.

На сегодняшний день в Москве построено около 3,5 млн. кв. м жилья из 4,7 млн. кв. м, запланированных стройкомплексом столицы. Объем вводимого социального муниципального жилья по итогам девяти месяцев составил 488 тыс. кв. м (из 979 тыс. кв. м, запланированных к вводу). В Московской области на конец октября введено в эксплуатацию около 3,3 млн. кв. м жилья. Средний объем предложения коммерческих новостроек на рынке Москвы в 2006 году составил около 450−500 адресов.

http://realtynews.ru