Покупка квартиры: откуда берутся «обиженные» наследники и как с ними бороться
24.05.2010 3 1050
Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ
Среди квартир, продаваемых на рынке, есть немало тех, что переходили по наследству. Это достаточно специфические объекты, и при их покупке надо быть особенно внимательными.
В принципе, сказать точно, сколько на рынке продается и покупается квартир, которые перешли по наследству, невозможно. Такого учета специально в нотариальных конторах никто не ведет. По всей видимости, таких квартир чуть меньше, чем приватизированных, новостроек. Потому что пожилые люди еще при жизни стараются распорядиться своей квартирой и передают ее наследникам то ли по договорам дарения, то ли по завещанию, сказал в беседе с корреспондентом «НБ» заместитель заведующего государственной нотариальной конторы № 2 Советского района г. Минска Сергей Серафимович.
Но такие квартиры продаются, поэтому покупателям надо очень внимательно изучать их «историю». И дело тут не в привидениях. Тот факт, что продающий вам квартиру наследник говорит, что он — единственный, и других претендентов нет, как выясняется, ничего не значит. Представьте: вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг появляется человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Причем, как пояснил С. Серафимович, спустя время может объявиться и другой человек, не входящий в круг наследников, и попытаться оспорить сделку.
Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел VI Гражданского кодекса Республики Беларусь, он называется «Наследственное право», включает статьи с 1031 до 1092. Главы 70 и 71 посвящены вопросам наследования по завещанию и по закону. Выражаясь более понятным языком, это означает, что человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет, тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило, как выясняется, не незыблемое: ст. 1064 ГК РБ очерчивает круг лиц, имеющих право на наследование так называемой обязательной доли. Она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Поэтому всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников. Потому что, как правило, эти наследники, не зная своих прав, пропускают срок для принятия наследства. И судьба их иногда заставляет обращаться в суд. К обязательным наследникам согласно ст. 1064 относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители. Их доля составляет не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Если же завещания нет, или суд признал его недействительным, то тогда наследование происходит по закону. Есть понятие «очередность наследства» — наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1057−1061 ГК РБ. Первая очередь — это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая — полнородные и неполнородные братья и сестры. Третья — дед и бабка умершего как со стороны отца, так и со стороны матери. И так далее, до шестой очереди. Чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Если, к примеру, имеются в наличии вдова и сын наследодателя — они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат — наследует только сын, а брату (его очередь дальше) не причитается ничего.
Берегитесь детей и родителей
На практике же самой многочисленной категорией являются дети наследодателя — от других браков, внебрачные. Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью. Это означает, что если наследство перешло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него не живет внебрачный сын.
Иногда встречаются и такие ситуации: отцы совершенно не интересуются своими детьми, не платят алиментов. А потом, если дети умерли раньше их, предъявляют права на их имущество.
Хотя, как пояснил С. Серафимович, чтобы по максимуму исключить такие случаи (скрытие других наследников), нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство проверяет круг наследников. При написании заявления с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство наследник пишет, что ему разъяснены последствия выявления иных наследников. И если никто из других наследников не объявится в течение 6 месяцев со дня открытия наследства, нотариус выдает свидетельство о праве на наследство объявившимся своевременно одному или нескольким наследникам.
Он может явиться и через 10 лет
С тем, что неожиданные наследники могут появиться, мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно? Бывает, что и через 5−6 лет после продажи квартиры. Тут дело в том, что ст. 1071 ГК РБ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства». Но уже следом идет ст. 1072, где говорится, что «по заявлению наследника, пропустившего срок для принятия наследства (ст.1071), суд может признать его принявшим наследство, если найдет причины пропуска срока уважительными, в частности, если установит, что этот срок был пропущен потому, что наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства, и при условии, что наследник, пропустивший срок для принятия наследства, обратился в суд в течение 6 месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».
В качестве уважительных причин суд может признать тяжелую болезнь, беспомощное состояние, неграмотность
Но самый «железный» аргумент — «не знал». Представим себе ситуацию: у умершего в Минске гражданина где-нибудь в укромном уголке живет внебрачный ребенок, которому на момент смерти отца было 8 лет. Узнать о том, кем был его отец, и то, что от него осталась квартира, этот ребенок может и через 10 лет. И тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Минск и заявить свои права на наследство отца.
Поэтому срока, по истечении которого покупатель квартиры может утереть со лба нервный пот и сказать, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе, не существует. Можно говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3−5 лет вероятность такого случая резко снижается. Но теоретически ничего нельзя исключать ни через 10 лет, ни через 20 лет.
Хотя, уточнил С. Серафимович, «такие случаи единичные и в моей практике не встречались». «Бывает, конечно, что гражданин проживает где-то далеко и не может знать, что наследодатель умер. А спустя время приезжает, обращается в суд и доказывает, что у него была причина для пропуска обращения за наследством», — сказал заместитель заведующего государственной нотариальной конторы № 2 Советского района г. Минска.
Почему трясут того, кто купил жилье
Ладно, имеет наш неожиданный наследник права на наследство. Но почему претензии свои он адресует к сегодняшнему владельцу квартиры? Не разумнее ли «трясти» собственных недобросовестных родственничков — тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму…
Но в жизни все, к сожалению, иначе. Предъявить претензии к нынешнему собственнику — это для обманутых наследников зачастую единственный шанс что-то получить.
Что делать покупателю?
В целом на все 100% защититься непросто при совершении любой сделки и в том числе при покупке квартиры, перешедшей по наследству, тем более что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. Зачастую между наследниками существует настоящий сговор, говорят нотариусы. Но, покупая квартиру у наследника, защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить как можно больше информации и гарантий от продавца.
