Обзор рынка недвижимости Италии на апрель-2010

Время покупать продолжается — так можно охарактеризовать состояние рынка недвижимости Италии весной текущего года. На какие условия покупки могут рассчитывать российские покупатели и что ожидать в дальнейшем — в нашем обзоре.

В кризис снижение цен на недвижимость не было однородным — как по регионам, так и типам недвижимости. Например, в Милане (Ломбардия) за период 2008—2009 годов оно было весьма ощутимым: от 14,1% до 20,2%. По данным компании Immobildesign, хуже всего себя чувствовала вторичная недвижимость старше сорока лет, особенно в районах, удаленных от центра. Цены на нее продолжали падать вплоть до конца 2009 года. А вот новостройки в центре за прошедший год прибавили 0,9%.

В Тоскане кризис «съел» 10−12% от стоимости недвижимости. Однако, по словам Марины Косолаповой, ассистента агентства недвижимости Leader real estate srl, снижение коснулось в основном недорогого сегмента. Причем цены на такие объекты продолжают снижаться до сих пор. Стоимость элитного жилья практически не падала.

В целом рынок недвижимости Италии пережил кризис достаточно уверенно. В основном это объясняется некоторой инертностью, консервативностью в экономике страны. Темпы роста экономических показателей у Италии не такие высокие, как в некоторых других европейских странах (например Великобритании), но именно это позволило итальянской недвижимости выстоять и в кризисные времена.

Ситуация на рынке сейчас

Текущую ситуацию на рынке недвижимости эксперты оценивают осторожно. Отмечается некоторая стабилизация, однако на интересные условия покупки по-прежнему можно рассчитывать. Например, в Тоскане реально в ходе переговоров получить дополнительную скидку процентов десять. Даже продавцы элитной недвижимости, если видят серьезно заинтересованного покупателя, готовы вести переговоры. Такая их уступчивость объясняется тем, что в 2009 году продажи фактически замерли и сейчас до сих пор на рынке можно встретить объекты, которые были выставлены на продажу еще год или даже полтора назад.

Иностранные покупатели заняли выжидательную позицию. Те, которые раньше являлись активными игроками на рынке — в первую очередь американцы и немцы — сейчас отошли в тень. Одной из причин стало ужесточение требований по кредитованию. Если прежде получить его было пусть и непросто, но можно, то теперь условия выдачи кредита банк обговаривает с заемщиком практически индивидуально. Чтобы россиянин мог получить ипотеку, российский банк должен выступить его поручителем.

Интерес россиян присутствует, но неравномерно по регионам и ценовым сегментам. Например, на севере российские покупатели проявляют интерес к элитным объектам: как виллам на море, в горах, на озерах, так и апартаментам в престижных районах Милана. Есть интерес наших соотечественников и к недвижимости Тосканы, однако, он большей частью ознакомительный, а нечастые сделки находятся в основном в пределах ?150 тыс. В то же время один специалист по недвижимости, специализирующийся на Тоскане и Лигурии, отмечает почти стопроцентное снижение спроса со стороны россиян. Если раньше заявки на подбор объектов начинали поступать с февраля и нормальной суммой сделки было ?500−600 тыс., то сейчас, в середине апреля, по запросам полный штиль.

Где покупать и за сколько

Каждый из регионов Италии при покупке недвижимости оценивается не только с точки зрения комфортности отдыха и проживания, но и по инвестиционной привлекательности. Например, несмотря ни на какие финансовые перипетии, по-прежнему престижны северные регионы — озера Гарда, Маджоре и Комо, столица итальянской моды Милан, легендарная Венеция. Причем если хочется приобрести недвижимость именно на статусном севере и одновременно не переплачивать, можно остановиться на небольших городках неподалеку от Милана — Монца, Лиссоне, Сереньо. Из них удобно добираться до Милана, аэропорта и озер, а цены ниже.

Двуспальные апартаменты на самом севере региона, неподалеку от горнолыжных спусков, продаются за ?200 тыс. Студия в Милане, со свежим ремонтом, распложенная в малоэтажном жилом комплексе, стоит ?130−140 тыс. Аналогичное жилье на озере Маджоре, если с него открывается вид на озерную гладь, обойдется в сумму не менее ?95 тыс. В Венеции цены достигают заоблачных высот. К примеру, для апартаментов в историческом здании с видом на Большой канал и ?2,7 млн не предел. В то же время качественная студия на берегу моря в паре десятков километров от Венеции обойдется в ?120 тыс.

Недвижимость в Лигурии, Тоскане и Риме также практически является синонимом стабильности. Шик Итальянской Ривьеры (Лигурии), особая атмосфера Флоренции, многочисленные виноградники — все это гарантирует популярность регионам, а значит, устойчивое положение сферы недвижимости. На средиземноморском курорте Сан-Ремо (Лигурия) жилье попроще — односпальные апартаменты в удалении от берега — стоят ?179 тыс. Вилла с уникальными фресками, для которой более подходящим определением будет «дворец», предлагается за ?5,1 млн. В Тоскане, неподалеку от Пизы, апартаменты в современном малоэтажном доме предлагаются за ?120 тыс. Реконструированный сельский дом в традиционном стиле, расположенный у моря, стоит около ?370 тыс.

Рынок недвижимости Рима также предлагает множество вариантов. Например, цена за крошечную студию с небольшими окнами в удалении от центра составит ?65 тыс., в центре — уже ?133 тыс. Односпальные апартаменты в тихом районе столицы стоят ?280 тыс., цены на виллы за границей самого города, но у моря начинаются от ?450 тыс.

«Младшим братом» для всех итальянских рынков недвижимости является Калабрия, расположенная на юге полуострова, на «носке» итальянского «сапога». Она успешно сочетает высокий статус итальянской недвижимости и демократичные цены на жилье. Как уверяют застройщики, качество строительства достойное, поскольку в Италии действуют единые строительные стандарты. Правда, справедливости ради следует отметить, что не все эксперты согласны с инвестиционной привлекательностью Калабрии и считают этот развивающийся регион Италии все еще достаточно проблемным.

Остров Сардиния — один из немногих регионов Италии, обладающих особым статусом. Жители острова и зарегистрированные здесь компании пользуются различными льготами, установленными местными властями. Например, пользуются льготными билетами на морские и авиарейсы до материковой части страны. Недвижимость здесь классически дорогая. Цены начинаются от ?83,9 тыс. за небольшие апартаменты и достигают ?12 млн за виллы класса «люкс».

Наиболее ценная недвижимость на острове Сицилия — это традиционные домики, хотя современных таунхаусов здесь также множество. Дом в классическом сицилийском стиле площадью 120 кв. м можно прикупить за ?1,2 млн.

Рынок аренды

Реальный доход от сдачи недвижимости в аренду составляет 10%, не более. Что бы некоторые недобросовестные игроки рынка ни обещали владельцу. Это чистый максимально возможный доход, за вычетом налогов.

Стоимость аренды зависит от типа недвижимости, ее расположения и сезона. К примеру, арендуются апартаменты площадью 100 кв. м в городке Авола (юг острова Сицилия). С марта по апрель неделя проживания составит ?650, в пиковый сезон, июль и август, — ?1,3 тыс. Двуспальные апартаменты в двухэтажных виллах в Калабрии сдаются по ?265−765 в неделю, так же в зависимости от сезона. Долгосрочная аренда обойдется дешевле. Например, снять апартаменты можно за ?500−600 в месяц, однако цена, опять же, зависит от региона и продолжительности аренды.

Прогнозы

Дальнейшее развитие событий эксперты прогнозируют с разной степенью пессимизма. Среди мнений есть и такое, что кризис не только не закончен, а вполне возможна его вторая волна. По худшим оценкам, цены в 2010 году вполне могут упасть еще процентов на 5−10%, а кризис затянется на несколько лет.

В том, что цены в 2010 году не вырастут, уверена и Марина Косолапова. По словам эксперта, для этого в стране все еще нет экономической стабильности. Несмотря на то что итальянские экономисты ожидают стабилизации экономики, на рынке пока не отмечается признаков оживления.

И все-таки можно ожидать, что худшее позади. Светлана Лисица, генеральный директор компании Immobilesign, уверена, что 2010 год покажет себя лучше 2009-го. В то же время специалист признает, что текущий год будет все еще достаточно проблематичным и делать оптимистичные прогнозы на 2011 год трудно.

Prian.ru