Горячая весна в Доминиканской Республике
19.04.2010 498
Это маленькое карибское государство заставляет много о себе говорить в кругах экономистов и инвесторов. Возможности для иностранных капиталов обширны, начиная от туристического сектора, который двигает горы денег, и заканчивая импортом товаров. На «зеленой» волне поднимается строительство, особенно в моде офисные здания с магазинами внизу, так называемые бизнес-центры, уходящие влет — и в собственность, и в аренду.
Многолетняя практика приема в стране иностранного капитала показывает, что многие инвесторы рано или поздно склонны приобретать жилье в Доминиканской Республике, даже если их бизнес напрямую с недвижимостью не связан. Отчасти из-за необходимости непосредственного присутствия, а в основном — ради удовольствия иметь «дачу» в тропических широтах. Въезд состоятельных иммигрантов, даже не на постоянное проживание, дает стране дополнительные доходы и автоматически порождает новые рабочие места в обслуживающем секторе. Большая часть этих заграничных благ приходится на долю промоутеров и агентств недвижимости. Строительные компании зачастую занимаются прямым маркетингом, избегая агентских накруток, и сами предлагают свои объекты на целевых рынках. Одним из потенциально интересных сегментов являются «новорусские» капиталы. Инвестиции российских предпринимателей в Доминиканской Республике с каждым годом набирают обороты, в частности в отельном деле и смежных туристических отраслях. Район курорта Пунта Кана представляет собой тому пример. Русская речь там не редкость, и, по словам местных комерсантов, покупательная способность делает россиян основными потребителями предметов роскоши.
Экспансия иностранцев на этом островном государстве (а точнее, на половине острова, который оно делит с Гаити) вполне объяснима. Карибский архипелаг, несмотря на свою обширность, в реальности не настолько доступен для свободного развития бизнеса. Пуэрто-Рико — это «царство янки», как пренебрежительно говорят на Кубе — коммунистическом лагере, где о свободном бизнесе все еще только мечтают. Мелкие острова тоже поделены на зоны влияния стран Большой Восьмерки. Гаити после землетрясения попала под контроль США, так что, по большому счету, остается Доминиканская Республика. Здесь присутствие американского капитала разбавляют испанские предприниматели, а в последнее время также инвесторы из Венесуэлы и России. Законодательная база Доминиканской Республики относится к пришельцам с благосклонностью, инвестиции в страну открывают многие двери, в частности для получения вида на жительство.
Само собой, иностранцы повышают спрос на более дорогое и качественное жилье, а также желают иметь комфортные и выгодно расположенные офисы. Эта тенденция со временем усовершенствовала рынок недвижимости страны, не говоря уже о подъеме, который с 1995 года наблюдается в сфере частных инвестиций в строительство (см. график).
Двигатель
Строительный сектор — это один из самых сильных в доминиканской экономике. На его долю выпадает 6% национального валового продукта страны, а также порядка 300 тысяч рабочих мест. В смежных со строительством отраслях работает около 10% населения. Влияние его таково, что в Доминиканской Республике данные по строительству используются как индикатор роста экономики в целом. Правительство создало специальные органы, контролирующие этот сектор, как Национальный банк жилья и Институт жилья. Обе эти организации имеют целью удовлетворение нужд населения в жилплощади, и, как правило, затрагивают интересы среднего класса. Политика Национального банка жилья разделяется на две области — городское и туристическое строительсво. Нужно отметить, что городские территории, 90% которых приходятся на Санто Доминго, Сантъяго де лос Кабайерос, Сан Франсиско де Макорис, Бани и Ла Романа, постепенно исчерпывают свои площади. Это привело к расширению строительства в высоту — возведению небоскребов, относительно небольших, до 40 этажей, но ставших решением для растущего спроса в коммерческом секторе.
Что касается жилого сектора, в основном это первое жилье, то есть предназначенное для проживания в нем самого покупателя. За исключением небольшой прослойки обеспеченного населения, этот сегмент рынка в основном рассчитан на средний класс, могущий получить ипотечный кредит. Спрос на жилье в более бедных слоях населения (около миллиона семей) в общем удовлетворяет государственное строительство. Для подрядчиков в этой области бюджетный заказ всегда был как манна небесная, потому что означал стабильную работу даже в периоды спада строительства в целом.
Туристический сектор, напротив, получает большой приток частных инвестиций, и строительство направлено в основном на резиденции в прибрежных зонах, жилье высокого класса с сервисом внутри закрытых урбанизаций, что называется «второе жилье», для проведения каникул. Это — малоэтажное и крупногабаритное жилье с собственными бассейнами, спортивными сооружениями (гольф — наиболее распространенный) и отличной инфраструктурой. Отели (hotel-resorts) этого направления также отличаются своей роскошью и широким спектром услуг.
Основные туристические центры Доминиканской Республики — Баваро-Пунта Кана, Ла Романа, Самана, Пуэрто Плата-Сосуа (почти полностью иностранный), Хуан Долио.
Планы урбанизма в Санто Доминго
Столица Доминиканской Республики занимает около 92 кв. км и, с большим спросом на центральную часть, становится очевидно, что земельных участков взять неоткуда. Деловая жизнь Санто Доминго весьма бурная, и с нею растут, как грибы, высотки офисных зданий, которых уже более 12 тысяч. Это явление заставляет власти приступить к срочному пересмотру требований к строительству. На сегодняшний день необходимо провести исследования почв и инфраструктур под городом во избежание осадки пород и перенасыщения коммуникаций. Столичная мэрия разработала План стратегической переквалификации территории Санто Доминго, включающий помимо подземных работ экологическую адаптацию крупных строений (энергосбережение и очистка стоков). Работы по этому плану могут продлиться до тридцати лет, хотя большинство дальновидных строительных компаний уже проводили эти исследования и усовершенствования за свой счет.
Экологический аспект высоток сейчас рассматривается инвесторами наравне с их технической безопасностью. План правительства предусматривает также расширение и облагораживание зеленых зон, трущобных кварталов, установка новых культурных объектов (скульптур, знаковых пространств и даже привлечение художников граффити), повышение гражданской безопасности и интеграцию маргинальных субкультур.
Деньги, и откуда они берутся
Для финансирования части бюджетных затрат доминиканское правительство выпустило ценные бумаги на сумму $ 1 млрд, которые представило на международном рынке. Эта сумма покроет около трети предусмотренного на 2010 год госбюджета. Внутри страны есть противники этой акции, говорящие, что деньги могут уйти вместо инфраструктуры в политические игры или затыкание дырок в недоделках прошлых лет.
Тем не менее, эти ценные бумаги нашли хороший прием в Великобритании и США, и Citibank и Barclays направят своих представителей в Доминиканскую Республику для наблюдения за использованием полученных денег (debt diligence).
Помимо этого в 2010 году местное правительство имеет договор с Венесуэлой в $ 80 млрд на строительство жилья для пострадавших от ураганов в 2008 году, а также на восстановление одного из акведуков.
По последним данным Ассоциации производителей цемента Доминиканской Республики, производство этого незаменимого для строительства материала превзошло все ожидания. В 2009 году отсюда экспортировалось больше цемента, чем из большинства крупных стран Латинской Америки. Собственный рынок едва ли потребляет половину производимого продукта, а остальное — 3,2 млн. тонн идет заграницу. Объем иностранных инвестиций в этот сектор перевалил за миллиард долларов. По этим показателям производители прогнозируют рост доминиканского строительства в этом году на 4−5%.
Решения на всех уровнях
Некоторые строительные компании берут рынок объемом продаж, а не дороговизной. Например в районе Вийа Мейя сейчас строится жилой комплекс Майами-2 для граждан, получающих минимальный оклад, со средней ценой в 14 000 долларов за апартаменты. По словам представителей Ассоциации промоутеров и строителей жилья (Acoprovi), этот проект станет революцией на рынке экономичного жилья. Потому что еще никто, даже в государственном строительстве, не предлагал жилье в расчете на малообеспеченные слои. Будущие апартаменты расположены вблизи метро, имеют 1−2 комнаты плюс салон. Месячная квота за однокомнатную квартиру в 30 кв. м ожидается в $ 110, и за двухкомнатную в 54 кв. м — в 220. Запланированы и более дорогие трехкомнатные квартиры за $ 27 000−47 000.
С другого конца строительного рынка — элитных коммерческих зданий в центре Санто Доминго — продолжается борьба за освоение уже воздушного пространства. За нехваткой горизонтальной площади архитекторы изыскивают способы использовать по максимуму подземный и надземный «коридор». Здания этого типа все чаще приобретают функции коммерческих центров с офисами наверху и магазинами внизу, и паркингами, конечно, под ними. Инвестиции в такие макропроекты приносят значительные прибыли (6−9% годовых), а при умном маркетинге и более. Строительная фирма, как правило берет на себя затраты на предварительные исследования и позволяет, помимо полного финансирования, частичное участие в проекте на правах пайщика. Как вариант, возможно деление объекта по системам или секторам среди инвесторов (например, все инфраструктуры, все интерьеры, только офисная или только коммерческая часть
