Инвестиции в недвижимость Турции. Почему Бодрум?
03.04.2010 476
Купить дом для проживания или с целью инвестирования средств — это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Инвестиции — не просто вложение средств в какие-либо активы, а получение прибыли на затраченную сумму. Тем, кто заинтересован в инвестиционной покупке в Турции, можно порекомендовать присмотреться к недвижимости одного из регионов страны — Бодрума.
Высококлассный курорт
Бодрум — название полуострова на юго-западе Турции, на Эгейском море. Бодрумом именуют также главный город полуострова и весь регион в целом, со множеством курортных поселений. Это место идеально для летнего отдыха — при высокой температуре воздуха постоянно дует бриз с моря, и из-за него, а также из-за низкой влажности жара переносится хорошо, нет утомительного зноя. Здесь очень зелено, богатая флора — от невысоких сосновых лесов, покрывающих горы, до оливковых рощ в долинах, множество плодовых деревьев, миндаль, душистые цветы и травы.
Интересны объекты архитектуры этой местности, не сохранившиеся в таком количестве практически нигде: небольшие белые, без лишних украшений домики высотой в два-три этажа, спускающиеся каскадом с гор к морю. Если смотреть на бухту сверху, то эта застройка кажется белоснежными клочьями ажурной пены морского прибоя. Чтобы сохранить своеобразие архитектуры, правительство запретило здесь (в единственном месте страны) возводить высокие здания, разрешено только сооружение небольших белых домов в том же стиле, а потому тот, кто поселится в этих краях, может не опасаться, что вид из его окон на море будет закрыт со временем каким-нибудь новомодным архитектурным монстром.
Набережная главного города полуострова начинается у древнего замка Святого Петра и тянется вдоль причалов для яхт от одной мечети к другой. Здесь множество уютных уголков, беседок, клумб, тут же торгуют жареными каштанами и только что выловленной рыбой.
Бодрум — один из самых фешенебельных курортов Турции, сюда стекаются и местные знаменитости, и звезды мирового масштаба. Именно в Бодруме сосредоточены пятизвездочные отели международных операторов, брендовые бутики, центры ювелирных изделий
Обслуживающий персонал в Бодруме по-европейски спокоен и вежлив, без характерной восточной навязчивости. «Бывает, что даже сами турки, обычно горячие парни, здесь ведут себя настолько холодно и сдержанно, что их можно спутать с какими-нибудь норвежцами», — шутит Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate.
Главным критерием для инвестора должна быть ликвидность выбранного объекта, то есть возможность при необходимости продать его, вернув себе деньги. Но кому можно продать дом в Турции? Главные покупатели недвижимости — европейцы: англичане, голландцы, немцы. Все они предпочитают другим турецким курортам именно Бодрум, а приобретают объекты потому, что квадратные метры почти круглогодично приносят доход от аренды.
Сюда ежегодно приезжают 2 млн туристов, из которых русских, к слову сказать, всего порядка 100 тыс. Европейцы очень охотно пользуются услугой по аренде апартаментов и вилл, потому что по сравнению с проживанием в отеле это зачастую выгоднее в разы. Например, если семья из четырех человек купит на две недели тур в четырехзвездочном отеле, то это обойдется ей в 4800 евро, а вариант с арендой — всего в 1370 евро: 650 евро будут стоить на две недели апартаменты с двумя спальнями уровня четыре звезды плюс четыре билета на самолет по 180 евро. Поскольку европейцы — люди экономные, а кризис вынудил их быть еще бережливее, нетрудно догадаться, какой из вариантов они предпочтут.
«Еще одной хорошей мотивацией снимать жилье в Бодруме можно считать наличие здесь аэропорта, принимающего все дискаунтеры Европы. Для европейца перелет до Турции стоит около 50 евро, а иногда и меньше», — добавляет Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.
Доходность от аренды в Бодруме может достигать 12%. Для сравнения: в Европе она 6−7%. Такая разница объясняется достаточно просто: недвижимость в Турции пока еще относительно недорогая — 1000−1300 евро/кв. м, а ставки довольно высоки. Если аренда на европейском курорте составляет 300−400 евро, то на турецком — 250−300 евро, зачастую при лучших условиях проживания и инфраструктуре.
Привлекает состоятельных европейцев и марина, ведь мест для стоянки яхт в Европе катастрофически не хватает и они там дороги — содержание судна обходится в 10% и выше от его стоимости. Держать яхту в Турции намного выгоднее. Точно так же, как и играть в гольф. В Бодруме десятки гольф-полей международного класса, англичане едут на этот курорт специально, чтобы заниматься любимым спортом.
Продолжительность сезона — еще одна весомая составляющая высокой доходности от аренды на турецком рынке. Девять месяцев в году тут светит солнце, десять месяцев длится гольф-сезон. Три зимних месяца курорт также востребован европейцами — сюда едут пенсионеры из Англии, стремящиеся сэкономить на отоплении, столь дорогом на их родине.
За половину стоимости
Недвижимость на Эгейском побережье дешевле, чем на европейских курортах, но в Бодруме она дороже, чем в остальной Турции, за исключением разве что Стамбула. Ее стоимость, по словам С. Зингеля, начинается от 55 тыс. евро для квартир и от 120 тыс. евро для вилл. «При этом качество используемых строительных и отделочных материалов очень высоко, — отмечает эксперт. — Варианты предложений различны: от квартир-студий, удаленных от моря, до роскошных вилл на первой линии моря. Небольшую виллу на побережье, с видом из окон на море и горы, можно приобрести за сумму от 200 тыс. евро. Как правило, здесь ценятся виллы и таунхасы на первой и второй линиях».
В регионе активно ведут строительство элитного жилья. По утверждению И. Жаровой-Райт, самый модный тусовочный район Бодрума — Тюрк-Бюкю. Это турецкий Сан-Тропе, но в последнее время становится модной и северная часть Бодрума — Ялы Кавак. Элитные виллы, по словам эксперта, стоят в Бодруме от 600 тыс. до 6 млн евро. Однако для инвестиционных целей И. Индриксонс рекомендует покупать не роскошную виллу на берегу моря, а небольшие, до 80 кв. м, апартаменты не на первой линии. Такая недвижимость будет востребована арендаторами-европейцами, а соответственно, и покупателями.
В Бодруме имеется возможность использовать схему гарантированной ренты, которая с небольшими изменениями повторяет изобретенную во Франции схему leaseback: управляющая компания сдает в аренду недвижимость собственника и за счет получаемых средств погашает ипотечный кредит. Таким образом, при первоначальном взносе в 50% покупатель фактически приобретает недвижимость за полцены! Эта схема, по данным Gordon Rock, пользуется все большей популярностью среди покупателей-россиян.
По схеме гарантированной ренты продают не все объекты в жилом комплексе, а, как правило, лишь небольшую часть — 20 или 30 юнитов, ведь число арендаторов не бесконечно, и застройщик не может гарантировать доход по всем построенным виллам и апартаментам. Сейчас в Бодруме по этой схеме предлагают объекты в курортных комплексах Flamingo Country Club и Royal Heights.
Выгоду от покупки апартаментов И. Индриксонс иллюстрирует на примере объекта во Flamingo Country Club: «Цена продажи апартаментов составляет 120 тыс. евро, требуемая инвестиция — 50% от стоимости объекта, то есть 60 тыс. евро. На остальную часть банк дает ипотечный кредит на 20 лет. Собственник не платит ни по кредиту, ни налог на недвижимость, ни за содержание апартаментов — все это в течение пяти лет погашается из той суммы, что застройщик выручает от их сдачи в аренду. При предполагаемом росте рынка на 5% в год цена продажи объекта через пять лет составит 153 тыс. евро. Таким образом, доход на инвестицию получается 72% — это очень высокий показатель».
Но помимо получения прибыли владелец такой недвижимости может несколько недель в году жить в этих апартаментах. К его услугам гольф-поле, теннисные корты, детские площадки, открытые и закрытые бассейны, фитнес-центр, рестораны, магазины, прокат автомобилей и мн. др. Естественно, недвижимость застройщик предлагает уже с отделкой и полностью готовую к проживанию. Здесь предусмотрено все для комфортной жизни, включая мебель, бытовую технику и даже посуду. Следует отметить, что такие проблемы, как текущий ремонт, испорченное арендаторами имущество и тому подобное, — это заботы управляющей компании, собственник не несет никаких расходов.
