Откуда берутся нереальные цены
31.03.2010 15 671
Марина СИРОТКО
Специалисты советуют продавцам и покупателям квартир и другой недвижимости хотя бы иногда заглядывать в государственный реестр цен сделок, чтобы не терять время и деньги.
В последнее время от клиентов некоторых агентств недвижимости приходится слышать довольно противоречивые сообщения о ценах на квартиры в г. Минске. Разница в цене, за которую в разных риэлтерских фирмах берутся продать одну и ту же квартиру, может достигать 10 и более тыс.долл. Срок, за который работники риэлтерских фирм, готовы реализовать одну и ту же квартиру, в разных агентствах может отличаться на месяц, а то и два. Почему?
Чтобы было понятно, о чем идет речь, приведем конкретный пример из жизни. В одном из столичных агентств недвижимости двухкомнатную «хрущевку» площадью не более 44 кв. метров, расположенную на втором этаже дома, пережившего недавно капитальный ремонт, оценили в 70 тыс. долл. Это при том, что клиент, ориентируясь на имеющиеся у него сведения, намеревался выставить квартиру где-то за 62−63 тыс. долл. В то же время в агентстве объяснили, что срок, за который сегодня реально продать такую квартиру, составляет 4 месяца. И, якобы, чем дольше квартира будет находиться в экспозиции, тем меньше придется заплатить продавцу за услуги агентства.
1600 долл. США за кв. метр для двухкомнатной «хрущевки», расположенной в районе ул. Я.Колоса, без евроремонта — деньги, конечно, очень хорошие, но, к сожалению, нереальные на сегодня, объяснили клиенту в другом агентстве и согласились попробовать продать ту же квартиру за 58 тыс. долл. И предложили заключить договор на оказание услуг на 2 месяца.
Разные цены, разные сроки оказания услуг привели продавца в замешательство. И он, долго не думая, и дабы не идти в третье агентство недвижимости, обратился в газету. Поскольку в газете работают не риэлтеры, корреспонденту «НБ» пришлось обратиться за помощью к специалистам — тем же риэлтерам, вызывающим доверие.
68−70 тыс. долл. — это слишком много для такой «двушки» и в таком районе, даже при том, что дом после капитального ремонта, пояснили компетентные риэлтеры. В лучшем случае, ее можно выставить на продажу за 60−62 тыс. долл. А за 68−70 тыс. сегодня без проблем можно купить трехкомнатную квартиру площадью около 50−58 кв. метров в районе ул. Калиновского.
А то, что в одном из агентств взялись продать квартиру по завышенной цене да еще за 4 месяца, то это распространенная сегодня практика, отметили собеседники. По их словам, завышая цену, агентства тем самым стараются удержать клиентов, которые сегодня в большом дефиците.
Естественно, продержав квартиру по завышенной цене около месяца или больше и не найдя покупателя, что закономерно, работники агентства предложат клиенту снизить цену. Ведь у агентства в запасе останется еще как минимум 3 месяца. А вот клиент потеряет время, а возможно, и часть денег, поскольку через месяц цену придется снижать не до уровня сегодняшней реальной цены, а даже еще ниже. Девальвация белорусского рубля по отношению к доллару и экономическая ситуация в стране пока не способствуют повышению платежеспособного спроса на вторичном рынке жилья.
К тому же, если снова заработает механизм льготного кредитования жилищного строительства, предусмотренный прошлогодним решением Мингорисполкома № 101, то приобрести квартиру по договору долевого строительства у частного застройщика для многих людей будет более выгодным способом решить свою жилищную проблему, нежели покупка даже малогабаритной квартиры на вторичном рынке.
А вот в Государственном комитете по имуществу продавцам, как, впрочем, и покупателям недвижимости, предлагают прицениваться при помощи реестра цен сделок (www.nca.by).
«Я советую покупателям и продавцам почаще заглядывать в реестр цен сделок. Это позволит им быстрее ориентироваться на рынке, принимать взвешенные решения и не терять время и деньги», — говорит начальник отдела оценки земель и мониторинга рынка недвижимости Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский. Правда, при изучении цен в реестре следует иметь в виду, что в нем около 20−35% сделок — с неадекватными ценами. Неадекватные цены, как пояснил Д. Ритвинский, нельзя рассматривать как нереальные. Просто условия сделки могут быть разными, характеристики объекта отличаться сильно от объектов на рынке. Может быть, стороны сделки — родственники, может быть, объект передается из рук в руки в качестве оплаты оставшегося долга. То есть нужно знать условия договора, мотивы и интересы лиц, его заключавших, чтобы определить насколько эти условия соответствуют цене сделки, считает специалист.
О том, что на минском квартирном рынке цены снова сдвинулись с места, причем не в сторону повышения, говорят данные аналитического центра Realt.by. Согласно этим данным с 15 по 22 марта 2010 года (то есть за неделю) средняя цена предложения квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в Минске уменьшилась на 0,21% и составила 1448 долл. По оценкам аналитиков, снижение цен предложения наблюдается в течение трех последних недель.
На 22 марта по величине средних цен предложения квартир в г. Минске лидировали Центральный (1699 долл. за кв. метр) и Советский (1580) районы. Самые низкие цены в Заводском (1307) и Московском (1376) районах. Средняя цена предложения квартир составляла: в секторе 1-комнатных — 1526 долл./кв.м (снижение за неделю на 0,5%), 2-комнатных — 1447 долл./кв.м (снижение на 0,1%), 3-комнатных — 1389 долл./кв.м (снижение на 0,6%), 4-комнатных — 1391 долл./кв.м (снижение на 0,4%). Лидером по объему предложения жилья на вторичном рынке в Минске оставался Фрунзенский район — 21%. Минимальное предложение — в Партизанском районе — 5%. Однокомнатных квартир предлагалось 27% (на 8,1% больше), 2-комнатных — 35% (на 4,2% больше), 3-комнатных — 29% (на 5,2% больше), 4-комнатных — 9% (на 1,1% больше).
Квартиры в новостройках Минска предлагались по коммерческим ценам от 700 до 3 тыс. долл. за кв.метр. Средняя цена предложения долевого строительства квартир и новостроек в столице составляла по состоянию на 22 марта 1282 долл./кв.м.
К слову, официальный курс белорусского рубля по отношению к доллару США снизился с начала текущего года на 4,26% (по состоянию на 25 марта).
