Хроники успеха: власти против пузырей на рынке недвижимости
08.02.2010 511
Алексей Лахов
Что объединяет такие разные страны, как Израиль, Китай, Южная Корея и Сингапур, помимо того что все они расположены на континенте Евразия? Дело в том, что рынки недвижимости этих государств в течение 2009 года росли, несмотря на глобальный экономический спад. И рост этот был настолько стремительным, что властям пришлось принимать меры.
Израиль
По итогам 2008 года жилая недвижимость в Израиле подорожала на 10,6%. В первом квартале 2009 года цены на жилье в стране выросли на 10,9% по сравнению с тем же периодом года 2008-го. Во втором квартале стоимость жилья в Израиле увеличилась на 8,4%, в третьем — на 13,7% в годовом исчислении.
Большая часть объектов приобреталась не с целью проживания, а в расчете на последующую перепродажу по более высокой цене. Во втором квартале на инвестиционные покупки приходилось 30% от общего объема сделок, что стало рекордом для рынка недвижимости Израиля.
По мнению аналитиков, бурный рост цен был обусловлен нехваткой земельных участков под застройку и, как следствие, дефицитом предложения, а также активностью спекулянтов и инвесторов. В результате доступность израильского жилья для местного населения оставляла желать лучшего.
Правительство страны решило вмешаться в эту ситуацию. Управление земельными активами Израиля одобрило реформу премьер-министра Биньямина Нетаньяху, которая позволила приобретать в частную собственность государственную землю в городах. В августе парламент Израиля принял закон о выделении дополнительных участков для возведения жилья. В январе 2010 года вступили в силу новые правила налогообложения покупателей жилья. Теперь налогом на покупку объектов жилой недвижимости в стране не облагаются суммы до 1,085 млн шекелей (?205,3 тыс.). Ранее налог начинал взиматься, когда стоимость объекта превышала 1,027 млн шекелей (?194,3 тыс.)
Похоже, что эти меры возымели эффект. В ноябре цены на новое жилье в Израиле снизились на 6,1% по сравнению с сентябрем. В декабре спад цен составил 0,8% в месячном исчислении. Кроме того, сократилось количество сделок купли-продажи жилья на первичном рынке, что было обусловлено повышением процентных ставок по ипотечным кредитам. В итоге часть инвесторов ушла с рынка, что и привело к снижению объемов продаж. А поскольку именно инвестиционные сделки стимулировали рост цен, стоимость жилья в Израиле стабилизировалась и даже, по мнению аналитиков, достигла пика.
Сингапур
В первом квартале 2009 года стоимость жилья в городе-государстве сократилась на 13,8% по сравнению с предыдущим кварталом, что стало самым значительным квартальным снижением цен с 1975 года. Падение цен привело к резкому увеличению числа сделок, и уже к июлю объемы продаж жилья в Сингапуре взлетели на 206,8% по сравнению с тем же периодом 2008 года. На рынке начались спекуляции.
Для борьбы с ними власти города-государства объявили, что будут продавать больше земельных участков под застройку и запретят покупателям задерживать платежи до завершения строительства в случае приобретения объекта категории офф-план. Кроме того, с 14 сентября банкам и девелоперам запрещается предлагать кредиты на приобретение строящихся жилых объектов, по условиям которых заемщику необходимо сделать всего 5% первоначальный взнос. Также власти Сингапура заявили, что в первом полугодии 2010 года возродят практику составления списка одобренных сделок по продаже земельных участков.
Эти меры привели к тому, что уже в третьем квартале количество сделок купли-продажи жилья в Сингапуре в сегменте строящихся объектов сократилось на 66,6%, в сегменте вторичного жилья — на 55,4%. Кроме того, по итогам 2009 года стоимость жилья в городе-государстве выросла на 1,8%.
Китай
В конце 2008 года правительство Китая объявило о снижении процентных ставок по ипотеке, сокращении размера первоначального взноса при покупке жилья с 30% до 20%, а также об уменьшении гербового сбора при совершении сделок с 3−5% до 1%. Таким образом власти страны намеревались бороться с влиянием глобального экономического кризиса на местный рынок недвижимости.
И борьба эта увенчалась успехом. За прошлый год объемы продаж недвижимости в Поднебесной увеличились на 75% относительно 2008 года, до 4,4 трлн юаней ($ 644 млрд). Объем инвестиционных сделок составил 3,6 трлн юаней ($ 537 млрд) — это на 16% выше, чем в 2008 году. Цены на жилье в Китае в декабре выросли на 7,8% в годовом исчислении. И, естественно, не обошлось без опасений относительно перегрева рынка.
В результате властям Китая пришлось задуматься о мерах по его остужению. Среди рассматриваемых правительством вариантов — введение налога на жилую и коммерческую недвижимость, увеличение объемов строительства государственного жилья и повышение начального взноса за вторичное жилье до 40%.
Южная Корея
С апреля по октябрь стоимость жилой недвижимости в Южной Корее увеличилась на 2,3%. В столице страны Сеуле цены за указанный период выросли на 3,6%. Согласно предварительным данным аналитиков, по итогам 2009 года жилье в стране подорожало на 1−2%, а в 2010 году цены вырастут еще на 4%.
По мнению экспертов, рост цен во многом обусловлен государственными вливаниями в экономику и льготами для налогоплательщиков. Кроме того, базовая процентная ставка по кредитам в Южной Корее опустилась до 2%. Для сравнения: в ноябре прошлого года она составляла 7,4%.
Для того чтобы предотвратить появление «жилищного пузыря», власти страны ограничили максимальный размер ипотечного кредита до 50% от стоимости приобретаемого объекта.
