Кризис в Португалии все-таки был. Обзор рынка на январь 2010 года

В то время как рынки недвижимости других европейских стран уже в полной мере ощутили влияние кризиса, Португалия оставалась уголком спокойствия. Основные негативные тенденции обозначились только в начале 2009 года. Какова ситуация на рынке сейчас, в начале года 2010-го?

В последние десять лет рынок недвижимости Португалии характеризовался плавным уверенным развитием. Резкого колебания цен не отмечалось, а рост происходил за счет постоянного спроса различных категорий покупателей. Именно отсутствием искусственно завышенных цен Ольга Тершукова, компания ATELON Consult Lda., объясняет то, что текущий мировой кризис не обрушил рынок Португалии. Сдерживающим фактором оказался и Генеральный план застройки страны, утверждаемый на десять лет. План не только предотвратил перенасыщение рынка при отсутствии спроса, но и создал для инвесторов предсказуемость развития рынка.

Рост цен продолжался до 2008 года. В 2008-м средняя стоимость жилой недвижимости Португалии выросла на 3,9% по сравнению с предыдущим годом. В то же время цены на дома, по данным Института национальной статистики Португалии (Instituto Nacional de Estatistica), снизились, и уже на сентябрь 2008 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего падение составило 4,8% (с поправкой на инфляцию — 7,7%).

Однако, как отмечают эксперты, основное падение цен началось только в 2009 году. Негативное влияние на вторичный рынок также оказал Закон «Об обязательной сертификации зданий по расходованию электрической энергии», вступивший в силу 1 января 2009 года. По нему все объекты, возведенные в соответствии с требованиями экономии электроэнергии, получили значительные налоговые преимущества, а также послабления в оплате счетов за электроэнергию, водоснабжение и пр. В результате цены на вторичную недвижимость, не соответствующие данным требованиям, начали снижаться.

В целом стоимость снизилась на 5−15%. Как отмечает Алексей Дунец, компания GestAlambre, цены достигли уровня 2004−2007 годов. Снижение стоимости на элитные объекты некоторых районов на середину 2009-го по сравнению с 2007—2008-ми составило до 40%.

По словам Лизы Скатт, компания OUR HOME Algarve, рынок лихорадило примерно до середины апреля 2009 года. К этому времени основные покупатели недвижимости Португалии — британцы, перепуганные обвалом фунта стерлинга, осознали, что возврата к прежнему курса фунта к евро нет, и с новой активностью начали скупать здешнюю недвижимость. Они «потянули» за собой и весь рынок. По данным Ольги Тершуковой, по итогам второй половины 2009 года отмечен небольшой рост цен в 1,5−2,5%.

Что и где покупать

Если говорить о «пороге вхождения» на рынок, сейчас качественную квартиру можно приобрести за ?100−150 тыс.

Недвижимость городков Кашкайш и Эшторил является более дорогой по сравнению с другими континентальными курортами Португалии благодаря близости к Лиссабону и его аэропорту. Новые апартаменты стоят ?1,5−3,5 тыс. за кв. м. Такой разброс в ценах, впрочем, как и обычно, объясняется множеством факторов — конкретным местоположением недвижимости, уровнем проекта, видом из окна и проч. Жилье на вторичном рынке можно приобрести несколько дешевле — за ?1,1−2,2 тыс. за кв. м.

Ненамного дороже новых апартаментов обойдутся виллы и таунхаусы. На первичном рынке за квадратный метр просят от ?1,8 тыс. до ?7 тыс., на вторичном — ?1,5−3,8 тыс. При желании сэкономить существует возможность не покупать готовый дом, а возвести по собственному проекту. Экономия при этом может составить 15−50%, однако все зависит от местоположения участка. Стоимость участков под застройку варьируется от ?150 до ?2 тыс. за кв. м. Следует учитывать, что какие бы сроки ни обещали вам строители, возведение дома занимает не менее 9−12 месяцев.

В Алгарве, южном регионе страны, несмотря на популярность региона среди туристов, стоимость недвижимости несколько ниже. За новые апартаменты просят порядка ?1,3−2,5 тыс. за кв. м, вторичного рынка — ?0,9−1,6 тыс. При желании приобрести виллу или таунхаус следует ориентироваться на следующие цены «первички» и «вторички»: ?1,8−6 тыс. за кв. м и ?1,6−4,2 тыс. за кв. м. соответственно. Цены на землю под строительство начинаются от ?80 за кв. м.

Серебряное побережье среди курортных регионов континентальной Португалии можно смело назвать самым недорогим. Разброс цен следующий: от ?800 за кв. м за квартиры на вторичном рынках до ?4 тыс. за кв. м за виллы. Участки под строительство сравнительно дешевые и обойдутся в ?50−500 за кв. м.

Цены на коммерческую недвижимость в этих регионах также различаются. В Кашкайше и Эшториле за «квадрат» просят ?1,1−5,5 тыс., на Серебряном побережье — ?0,7−3 тыс.

На Мадейре, несмотря на престижность острова, можно приобрести жилье по вполне сопоставимым с остальной Португалией ценам. Например, по цене ?1,2−1,4 тыс. за кв. м реально приобрести виллу вторичного рынка в десяти минутах езды от центрального города острова Фуншал. В то же время на продажу выставляются и более престижные объекты. Например, виллу в близкой транспортной доступности от центра Фуншала и аэропорта, с собственной береговой линией, несколькими спальнями и ванными комнатами, бассейном, гаражом, кинозалом и винным погребом можно приобрести за 7,4 тыс. за кв. м.

В Лиссабоне цены также значительно варьируются в зависимости от конкретного объекта. К примеру, за квартиру уникальной планировки площадью 75 кв. м в отреставрированном доме центрального района столицы возможно купить по цене ?2,4 тыс. за кв. м. В то же время сейчас можно найти отдельно стоящий дом, выставленный на продажу по цене менее ?0,9 тыс. за кв. м. Правда, такой дом будет располагаться не в самой столице, а в так называемом Большом Лиссабоне, то есть пригороде. Однако дом может быть в прекрасном состоянии и в нем вполне могут находиться отдельный каминный зал, бассейн и гараж.

Предпочтения россиян

Принято считать, что россияне «открыли» для себя Португалию в 1998 году. Сейчас доля наших соотечественников среди всех иностранных покупателей достаточно велика и составляет около 15%. Основными покупателями португальской недвижимости являются англичане, а также граждане Нидерландов, Германии и Ирландии. Значительный интерес проявляют скандинавы.

Перед тем как понять, какую недвижимость предпочитают покупать россияне, разберемся с условными обозначениями недвижимости, принятыми на рынке Португалии.

Апартаменты классифицируются в зависимости от количества спален:

Дуплекс (duplex) — это двухуровневая квартира, пентхаус (penthouse) — квартира на последнем этаже жилого дома, с террасой, также зачастую двухуровневая. Дома (Moradia) могут быть двух типов. Moradia Geminada — это таунхаус, или городской дом, имеющий общие стены с соседними зданиями. Как правило, такие дома по форме собственности представляют собой кондоминиумы, или совместное владение группы дольщиков. Moradia em Banda — это отдельно стоящие дома, нередко виллы-близнецы, построенные в один ряд. Вилла (Vivenda, или Moradia Isolada) стоит обособленно, имеет собственный сад, бассейн и гараж и расположена в престижном районе города, пригорода или курортной зоне.

Наибольший интерес россияне проявляют к апартаментам, домами и виллами интересуется примерно четверть российских покупателей. В то же время вряд ли найдется такой тип недвижимости, который можно назвать типичной покупкой для покупателей из России. Те, кто планирует приобрести объект с быстрой окупаемостью (восемь-десять лет), останавливают выбор на Лиссабоне. Покупатели в возрасте чаще присматривают отдельно стоящий дом на природе.

Риэлторы отмечают, что при выборе наши соотечественники в немалой степени руководствуются эмоциями. В то же время первичными целями является наличие собственной «дачи у океана», причем с неплохой рентабельностью. Немало россиян рассматривают эту спокойную размеренную страну как будущее место проживания после выхода на пенсию.

Сейчас наибольший интерес проявляется к бюджетному жилью. Этот вариант удачен как для надежного вложения накоплений, поскольку ставки депозитов всегда ниже реальной инфляции, так и в качестве недвижимости для проведения отпуска.

Среди наших соотечественников для покупки недвижимости наиболее популярны городки Кашкайш и Эшторил. В то же время подавляющая часть покупок недвижимости иностранцами (около 90%), согласно порталу о недвижимости TheMoveChannel.com, приходится на Алгарве.

В пользу покупки недвижимости в Португалии говорит и возможность для россиян взять ипотеку. Требуется только, чтобы заемщик смог подтвердить своей доход на территории РФ. Первоначальный взнос составляет примерно 30%. Ставка в большинстве банков привязана к трехмесячному Euribor (на декабрь 2009 года он составлял 0,712%) плюс 2−4%.

Перспективы рынка

В 2010 году эксперты не прогнозируют резких колебаний на рынке. По мнению Алексея Дунца, на рынке будет наблюдаться стагнация и больших продаж ожидать не стоит. Цены падать уже не будут, но и существенного роста не произойдет, поскольку для выхода из кризиса Португалии потребуется от двух до пяти лет. Несколько оптимистичнее смотрит вперед Ольга Тершукова. Эксперт считает, что продолжатся уже имеющиеся тенденции к выздоровлению. Привлекательные объекты все так же будут пользоваться спросом. Также ожидается сезонное повышение интереса в связи с выплатой по итогам 2009 года бонусов топ-менеджерам европейских и мировых корпораций.

Лиза Скатт называет еще одну причину возможного повышения спроса, на этот раз со стороны россиян. В настоящее время увеличилось количество российских туроператоров, предлагающих спокойный семейный отдых в Португалии. Эта страна до сих пор была не так «раскручена», как соседняя Испания. Увеличение туристического потока вполне может привести и к росту потенциальных покупателей недвижимости, считает эксперт.

Из регионов одним из перспективных считается Голубое побережье, входящее в агломерацию Большой Лиссабон. Курорт Кошта да Капарика, знаменитый своим 25-километровым пляжем и чистейшим побережьем, является излюбленным местом отдыха жителей столицы. Как ожидается, завершение в 2012 году строительства нового аэропорта приведет к увеличению цен на недвижимость в этом районе.

«Светлое будущее» прогнозируется и для Серебряного побережья. По данным портала TheMoveChannel.com, в этом регионе в ближайшие пять лет ожидается рост цен на 50−75%. Этому будет способствовать существенная переориентация иностранных покупателей с Испании на Португалию. Цены на недвижимость последней ниже испанских, а рынок более стабильный и позволяет рассчитывать на постепенный рост вложенных средств, тогда как Испании не прочат быстрого восстановления.

Выгодной покупкой считаются земли под застройку в туристических регионах. Площадь Португалии не так велика, и подобных участков становится все меньше, а ограниченность предложения логично приведет к постепенному росту цен.

http://www.domik.net/