Квартира — с «червоточиной», но покупатель об этом узнает после сделки
12.01.2010 12 620
Марина СИРОТКО
В текущем году агентства недвижимости, которые в обязательном порядке стараются проверять истории всех квартир, проходящие через них, стали выявлять больше квартир с сомнительным прошлым, чем раньше.
Например, в одно из столичных агентств недвижимости поступила на продажу однокомнатная квартира. До этого с ней было совершено уже несколько сделок. При изучении обстоятельств выписки несовершеннолетних после первой продажи, которая состоялась более 10 лет назад, выяснилось, что двое детей в возрасте один и два года накануне заключения договора купли-продажи были выписаны из квартиры в никуда.
Работники агентства недвижимости решили выяснить сегодняшнее местопребывание детей. Благодаря тому, что матери детей квартира в свое время досталась в результате родственного обмена, удалось найти бабушку. Оказалось, что дети проживают у нее. Они живы, здоровы, ходят в школу, но по-прежнему нигде не зарегистрированы (не прописаны). Правда, местонахождение матери найти не удалось.
В агентстве решили не проводить сделку с квартирой, у которой оказалось сомнительное прошлое. Естественно, продавцу (он же оказался добросовестным приобретателем) было рассказано все, что стало известно работникам агентства. Что сделал продавец? Решил дальше продавать свою квартиру. И это ему, скорее всего, удастся, а возможно, уже удалось сделать. Потому что если не копаться в истории квартиры и предыдущих сделках, то очередная сделка пройдет нотариальное удостоверение и госрегистрацию без проблем. Между тем вероятность того, что по факту нарушения прав несовершеннолетних детей будут выставлены исковые требования, достаточно велика.
Во втором случае (он, как и первый, тоже произошел недавно) были нарушены права бывшей супруги. Квартира, которая попала в агентство, опять-таки на продажу, до этого была приобретена маклерами у двух пьющих мужчин. Им взамен квартиры купили два деревенских дома, в которых, как показала проверка, они реально проживают. «Здесь никаких нарушений допущено не было. А продают квартиру уже те, кто отселил прежних хозяев, пояснили в агентстве.
Но обращение вглубь истории квартиры показало, что один из бывших ее собственников ранее был женат. Квартира была в доме ЖСК, и пай по ней выплачен до 1994 года.
Поскольку в период выплаты пая супруги находились в браке, то такая квартира, как следует из постановления высших судебных органов, считается приобретенной в браке. Однако в процессе оформления квартиры в собственность право бывшей жены на квартиру не было учтено. И для нее оказалось большим открытием, что ее бывший супруг продал квартиру. Не трудно предположить, что данная история тоже будет иметь неприятные последствия — дело закончится судебными тяжбами.
Практика показывает, что продавцам квартир с историями, выявленными добросовестными риэлтерами, ничего не остается другого, как переходить из одного агентства в другое, пока, наконец, в каком-нибудь из них не удастся провести сделку. Таким образом, спорная квартира оказывается у следующего добросовестного приобретателя. И этим приобретателем может стать человек любого социального статуса и ранга.
Дабы исключить покупку квартиры с темным прошлым, специалисты советуют покупателям жилых помещений (квартир, домов) при заключении договора на риэлтерские услуги настаивать на проверке юридической чистоты квартиры начиная с момента оформления ее в собственность. Потому что не во всех агентствах специалисты на самом деле проверяют историю квартиры, даже если эта работа включается в комплекс предоставляемых клиенту услуг.
Причем при проверке квартир ЖСК, построенных 25 и более лет назад, важно поднять историю выплаты пая. Сделать это сложно, поскольку бухгалтерские документы в ЖСК не всегда сохраняются. В то же время агентства недвижимости имеют право запрашивать через паспортные столы местонахождение лиц, проживавших ранее в квартире, которую покупает клиент агентства.
Кстати когда готовилась публикация, автору рассказали еще одну историю про то, как оформляются права собственности на квартиры в старых ЖСК. Оказывается, жилищно-строительные кооперативы, которые полностью перешли на обслуживание в ЖЭСы, вовсе не прекратили свое существование как юридические лица, даже если председатель и бухгалтер сложили свои полномочия несколько лет назад. У таких ЖСК, которые, как заметил один специалист, находятся в спящем режиме, по-прежнему есть печать, свой текущий счет в банке. При этом административные функции в таких «полуспящих» образованиях могут выполнять просто инициативные жильцы.
Например, такого инициативного человека-общественника в председатели никто не выбирал на общем собрании, печать и право подписи как председателя по-прежнему числится за сложившим свои полномочия председателем, но этому общественнику жильцы обращаются как к исполняющему обязанности председателя. Например, если в доме что-то сломалось или кому-то из членов ЖСК понадобилась справка о выплате пая.
Как раз тут начинается самое интересное.
Паи были выплачены в старых ЖСК еще в 80-е годы прошлого столетия. С тех пор состав проживающих в кооперативных квартирах давно изменился. Поэтому при выдаче справки никого особенно может не беспокоить, что 30 лет назад в квартире жили две сестры, что одной из них сегодня уже нет в живых, но у нее осталась дочка. Так вот поскольку за справкой обратился человек, проживающий сегодня в этой квартире, то о бывших жильцах могут и не вспомнить. Справку готовит уже известный нам администратор-общественник, а бывший председатель ставит на этой справке печать. На основании такой справки выдается свидетельство о праве частной собственности на квартиру, а затем эта квартира без проблем попадает на вторичный рынок.
История эта, как и две предыдущие, не вымышленная. Причем, как видим, у нас уже есть два конкретных примера, когда квартиры в старых ЖСК, где паи были выплачены до 1994 года, были оформлены с нарушением прав бывших членов семьи (в одном случае — бывшей жены, во втором — бывшей сестры). А два примера — это уже нехороший симптом, а вовсе не выдуманная «пугалка» для тех, кто уверен в том, что покупка квартиры на вторичном рынке сегодня лишена юридических рисков, что есть только денежный риск — расчет фальшивыми купюрами, для проверки которых якобы и нужен риэлтер.
В подтверждение того, что покупатели квартир и некоторые риэлтеры слишком рано успокоились и не уделяют должного внимания юридической проверке предлагаемым на продажу квартирам, можно привести еще один пример. Хотя ему уже лет 10, но такие ситуации встречаются в практике.
Собственником квартиры, которая продавалась, оказалась, если судить по паспорту, незамужняя женщина лет 47. Но при опросе соседей выяснилось, что якобы хозяйка квартиры была замужем, но развелась. Проведенная агентством проверка подтвердила информацию, хотя по началу собственница квартира утверждала обратное. Выяснилось также, что после развода хозяйка квартиры дважды меняла паспорт, последний раз — в связи достижением 45-летнего возраста. И, естественно, никаких отметок в паспорте о бывшем замужестве не оказалось. Удалось узнать и то, что в квартире муж не прописывался, хотя и жил в ней до развода. А поскольку квартира была куплена ее хозяйкой в период нахождения бывших супругов в официальном браке, то получалось, что бывший супруг имеет право на половину нажитой в браке недвижимости.
К счастью, в данной ситуации все обошлось полюбовно, и даже несмотря на то, что потенциальный претендент проживал уже за границей. Его удалось легко разыскать и получить нотариально удостоверенный отказ от права на квартиру.
