Покупка недвижимости в Испании, почему?

Все больший интерес вызывает недвижимость за рубежом и возможность покупки такой недвижимости. Мы попросили рассказать о недвижимости в Испании и нюансах ее покупки Дениса Зелковского, руководителя направления Зарубежная недвижимость компании «Магазин Квартир № 1».

Несмотря на кризисную ситуацию в секторе жилой недвижимости в европейских странах, в том числе и в Испании, мы можем сказать, что благодаря этому кризису, испанская недвижимость стала более привлекательной для иностранных покупателей. Падение цен — главная тенденция, и ситуация для покупки сегодня более благоприятная, чем пару лет назад. Цены на недвижимость стали более гибкими, можно найти объекты на 10−30% дешевле, чем раньше. За спадом всегда идет подъем и многие специалисты считают, что этот кризис продлится не долго, после чего начнется новый рост цен на жилую недвижимость в Испании.

Поскольку уже есть некоторые сигналы экономического подъема в основных европейских странах, как Германия и Франция, мы рассчитываем на замедление падения цен на недвижимость, что может означать, что конец 2009 и начало 2010 года — лучшее время для покупки испанской недвижимости по наилучшим ценам.

Независимо от того, как долго будет длиться этот кризис, Испания, которая занимает второе место в мировом рейтинге по количеству принятых туристов, сохранит свою привлекательность, как рынок недвижимости, так как эта страна будет по-прежнему одним из лучших мест в Европе для жизни и отдыха. Исходя из этого, Испании также останется хорошим местом для инвестиций в недвижимость на среднесрочную перспективу. Здесь можно назвать много причин для покупки недвижимости именно в Испании и именно сейчас. Большинство людей будут согласны с тем, что Испания имеет наилучший средиземноморский климат в Европе; что Испания является развитой страной, предлагающая качественные услуги, которые предлагают другие страны, как Франция или Италия, но с лучшим соотношением цена / качество; что высокое качество жизни в прибрежных испанских районах, как, например, Коста-дель-Соль, высоко ценится во всем мире, что Испания обладает многими привлекательными моментами, как образ жизни людей в этой стране, состоящий из преимуществ средиземноморской диеты и всемирно известной фиесты и ночной уличной жизни испанцев; кроме того, испанский язык является одним из ведущих языков мира и на котором говорят более 450 миллионов человек в Испании, Латинской Америке и в США (так что, если вы выбираете Испанию для жизни, Вы можете легко овладеть вторым наиболее важным западным языком после английского).

Поскольку Испания является прекрасным местом для жизни, то здешний рынок недвижимости был, есть и будет привлекательным вариантом для инвестиций. Хотел бы также подчеркнуть некоторые из преимуществ покупки испанской недвижимости с экономической точки зрения.

В Испании одна из самых низких налоговых ставок на новую недвижимость (= 7% НДС), если сопоставить с другими странами Средиземноморья: Франция 19,6%, Греция 19,0%, Италия 10,00% (20% если недвижимость относится к люкс классу).Покупка испанской недвижимости является еще более конкурентоспособной, чем в других сопоставимых странах, если мы принимаем за основу для сравнения, все расходы по предполагаемой сделке с покупкой недвижимости, а именно:• Затраты на регистрацию: сборы и налоги в связи с регистрацией собственности,• Услуг агентства недвижимости: комиссионные для посредника,•Юридические сборы/услуги нотариуса: оплата услуг адвоката по подготовке договора купли-продажи и услуг нотариуса,•Налоги с продажи и передачи собственности: местные и государственные налоги с продажи недвижимости и передачи собственности.

Если учесть общую сумму всех операционных издержек связанных с покупкой недвижимости с общей ценой продажи имущества, и если сравним средние операционные издержки в Испании со средними в других странах, имеем следующую ситуацию, что только Кипр и Турция являются более конкурентоспособными, чем Испания, Монако 60,77%, Италия 39,80%, Франция 34,05%, Греция27,30%, Хорватия 14,06%, Portugal 12,25%, Испания 0,00%, Кипр -8,80%, Турция -18,34%

После выбора жилья для покупки, клиент должен внести первоначальный денежный взнос посредством банковского перевода или депозитного внесения в счет «Резервирования недвижимости», тем самым, резервируя недвижимость за собой. Сумма этого аванса для резервирования оговаривается непосредственно с девелопером или собственником недвижимости и составляет приблизительно до 10% от стоимости имущества. Эта внесенная сумма считается как платеж в общий счет стоимости недвижимости, и оформляется путем подписания стандартного договора, который содержит регистрационные данные собственности и данные сторон, участвующих в сделке, и в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты.

После первоначального внесения денежных средств (аванса) в течение определенного периода времени, указанного в документе резервирования недвижимости, производится сделка купли-продажи путем подписания Договора Купли-продажи (Escritura Publica или просто «Эскритура») с участием нотариуса на территории Испании. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. В случае, если покупатель не может присутствовать при подписании Ескритуры, он должен назначить доверенное лицо и предоставить ему Доверенность от своего имени.

После подписания Ескритуры перед нотариусом необходимо зарегистрировать приобретенную собственность в Регистре собственности Испании («Registro de la Propiedad»). В этот момент покупатель должен оплатить оставшуюся часть стоимости приобретенной недвижимости.

Основные расходы, которые необходимо принять во внимание, покупая испанскую недвижимость:

Нотариальные расходы — оплачиваются по специальной прогрессирующей шкале, в зависимости от стоимости недвижимости. В среднем необходимо рассчитывать на приблизительно около 500 ?.

Расходы на регистрацию в Регистре собственности Испании — оплачиваются по специальной прогрессирующей шкале, в зависимости от стоимости недвижимости. Например для недвижимости стоимостью в 100.000 евро: регистрация стоит от 300? (если процедура проводится частным агентством) до? 900 (в случае с адвокатом).

Налог на добавленную стоимость (НДС):покупатели новой жилой недвижимости платят 7% от стоимости, указанной в Эскритуре. В то же время покупатели земельных участков, коммерческих помещений или парковочных мест в гаражах, облагаются 16% налогом.

Налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, сокращённо А. J. D.), который представляет собой 1% от стоимости недвижимости, указанной в Эскритуре.

Как правило, все затраты по оформлению покупки без учёта ипотечного кредита составляют около 8% - 10%. В случае подписания договора с испанским банком на ипотечный кредит — эти затраты увеличиваются до 12% - 14%.

Ипотечный кредит с испанскими банками: обратите внимание, если вы хотите взять ипотечный кредит в испанском банке, то процентные ставки в Испании, как правило, значительно ниже, чем в других странах, особенно после непрерывного снижения индекса EURIBOR, и что конкуренция между испанскими банками очень сильная. В последнее время испанские банки были готовы давать ипотечный кредит до 70% от общей стоимости имущества. В настоящее время и в связи с кризисной ситуацией, эти условия в процессе изменения.

В обычной практике в Испании срок кредитования составляет от 10 до 30 лет в зависимости от возраста заёмщика с возможностью досрочного погашения. Процентная ставка в зависимости от банка составляет обычно 4 — 5% годовых. Банк ежегодно будет корректировать процентную ставку по кредиту в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR. Как правило, во время оформления кредита согласовываются ежемесячные суммы выплат по погашению полученного кредита.

Для получения ипотечного кредита покупателю нерезиденту необходимо будет представить документы, удостоверяющие личность и обычную документацию, подтверждающую платежеспособность.

Требование: Документ, удостоверяющий личность (паспорт). Также необходимо для нерезидентов представить NIE («Numero de Identification para Extranjeros» (идентификационный номер иностранца)), который можно получить в Иммиграционном офисе Национальной полиции.

Справку о зарплате с места Вашей работы за последние месяцы (обычно последние 3 месяца в зависимости об банка), банковские выписки за последние месяцы (обычно последние 6 месяцев в зависимости от банка), или справку о доходах, например, доход по акциям и т. д. Естественно, это тоже очень важно представить другие доказательства финансовой состоятельности покупателя, такие, как свидетельства о собственности на недвижимость в какой-либо стране в мире, доля собственности, владения акциями компаний и т. д. Также может быть затребована декларация для налоговых служб страны по официальным доходам покупателя.

В случае с гражданами России и бывших советских республик, некоторые банки могут также запросить специальные формы (например, форма 2/НДФЛ для граждан Российской Федерации), или какой-либо другой правовой документ, подтверждающий, что покупатель не имеет задолженности перед государственными компаниями или по налоговых платежам в своей стране. При этом, Банк Испании всегда гарантирует полную конфиденциальность предоставленной информации.

Согласно испанскому законодательству сумма ежемесячных платежей по кредиту для испанских граждан, не должна превышать 30% их общего месячного дохода).

Оценка банком стоимости жилья занимает от 1 до 2 недель. Рассмотрение вопроса о предоставлении Вам кредита занимает 2 -3 недели.

В случае, если Вы хотите выплатить частично часть ипотечного кредита до срока погашения, указанного в контракте по ипотеке, это называется «частичное погашение кредита» и банки, как правило, не взимают комиссию за это. Однако, если Вы хотите погасить полностью оставшийся кредит до согласованного периода, это будет «общая амортизация» и в зависимости от банка комиссия может составлять около 1% от суммы, находящихся в момент погашения.

Недвижимость в Испании дает право на получение годовой мультивизы для всех членов семьи с возможностью проживания в Испании до 90 дней в каждом полугодии, т. е. до 180 дней в году. Количество поездок не ограничивается, разрешено посещение любой страны шенгенской зоны. Недвижимость на средиземноморском побережье это — надежное и выгодное вложение средств. Спрос на недвижимость в Испании очень высокий, что дает основания быть уверенным в стабильности и высокой ликвидности инвестиций.

Возможность купить недвижимость в Испании по программе ипотечного кредитования: кредитуется до 70% от стоимости покупаемого объекта недвижимости максимальным сроком на 30 лет по 4−5% ставке.

Испанские строительные компании строят отличное по качеству жилье. По закону строительная компания должна застраховать несущие конструкции здания от разрушения или повреждения на 10 лет, внутреннюю отделку на 1 год и ответственность за дефекты, связанные с невозможностью проживания — на 3 года.

Рынок недвижимости в Испании сформировался и работает по четко организованным правилам, которые гарантируют 100% прозрачность купли-продажи недвижимости и защиту интересов обоих участников сделки.

Владение недвижимостью в Испании это — владение частной собственностью в государстве ЕС, т. е. в стране с политической стабильностью, с гарантией защиты прав человека и его собственности.

Денис Зелковский. Руководитель направления Зарубежная недвижимость компании «Магазин Квартир № 1».

Газета "Недвижимость Белоруссии"