Быть или не быть лицензированию риэлтерской деятельности

Мнение председателя совета риэлтеров при Министерстве юстиции Республики Беларусь Владимира Чернушевича, директора ОДО «Загородный дом»

В последнее время активно дискуссируется вопрос об отмене лицензирования риэлтерской деятельности. В связи с этим хотелось бы выразить свое мнение по этому актуальному для риэлтеров вопросу.

Невнимание к той роли, которую играют в экономике переменчивые настроения потребителей, может усугубить кризис.

Информационная ассиметрия, при которой одна сторона сделки знает меньше, чем другая, существует в недвижимости, когда продавец знает о продаваемом объекте недвижимости больше, чем покупатель. Исключить информационную ассиметрию или свести ее к минимуму — задача агентства недвижимости.

Одним из самых фундаментальных факторов в недвижимости и риэлтерской деятельности являются потребительские настроения, т. е. отношения потребителей к самой недвижимости и к риэлтерам (посредникам) в частности. Совершать самостоятельно без услуг агентства сделку с недвижимостью могут только слишком самоуверенные потребители, у них притупляется чувство опасности, и они становятся слишком доверчивыми. А в результате могут легко попасть в руки мошенников. Чрезмерное доверие и уверенность открывают дорогу мошенникам.

Работает и обратное правило: ухудшение потребительского настроения дает непропорционально больший негативный эффект. Доверие падает — рынки замирают. Вследствие этого размывается эффективность мер по стимулированию экономики (строительная отрасль — локомотив экономики), принимаемых Правительством, для того чтобы вывести экономику из кризиса.

Индекс потребительского оптимизма по отношению к риэлтерским организациям вырос значительно за время лицензирования. И если сейчас отменить лицензирование риэлтерской деятельности, это ввергнет рынок недвижимости в хаос и создаст благоприятную почву для мошенников. Соответственно подорвется доверие к посредникам, могущим работать без лицензии, в том числе и к риэлтерским организациям, а в конечном итоге и к недвижимости, что нанесет удар по потребительскому оптимизму, и последствия могут ощущаться десятилетиями.

Потребительское доверие — это очень тонкий инструмент. Люди идут в агентство недвижимости для того, чтобы их сделка была застрахована лицензией агентства и страховым полисом риэлтерской организации.

Понадобилось более десяти лет, чтобы риэлтерским организациям заслужить доверие потребителей их услуг. Я помню времена становления риэлтерства, когда вообще ставился вопрос о ненужности института посредников — риэлтеров. Годы и доверие клиентов доказали, что риэлтеры нужны. Для того, чтобы продать, нужно достойно рекламировать объект, нужно юридически грамотно защитить во время сделки права продавца и покупателя. И самое главное, что дало риэлтерство — оно почти вытеснило черных маклеров с этого рынка, которые стремятся получить большую разницу между ценой, которую платит покупатель и суммой, которую получает продавец. У нас нет сделок, когда люди остаются без недвижимости и без денег.

Публичность рекламы и жесткое регулирование стоимости риэлтерских услуг, процент от суммы сделки с продавца и ничего больше, стабилизировали риэлтерскую деятельность. И сегодня профессия риэлтера не вызывает ни у кого сомнения в ее необходимости.

Агентства недвижимости существуют потому, что люди считают, что они нужны, их услугами пользуются. Это их защита от недобросовестных посредников, это гарантия законности самой дорогой покупки в их жизни — покупки недвижимости. В агентстве продавец может получить объективную информацию о стоимости его объекта недвижимости, покупатель — гарантию законности покупки.

На протяжении десяти лет работы директором агентства, я неоднократно наблюдаю людей, которые ранее имели отрицательный опыт работы с недобросовестными посредниками, когда клиентов или их знакомых обманывали. Это надо видеть, как они вчитываются в каждое слово договора, как недоверие диктует каждый их вопрос. Простой пример: наш клиент продал дом в Мачулищах, покупатель — из Челябинской области, Россия, приобрел его. Так получилось, что сделку совершили в пятницу в 16.00, после нотариата отвезли документы в БТИ, на регистрацию прав. Договор и документы приняли в БТИ, выдали квитанцию о приеме заказа, исполнение 7 дней. Покупатель вечером вернулся в семью, у него спрашивают: «Купил дом?» «Да.» «Где документы?» «Вот квитанция.» И здесь срабатывает настроение недоверия. Хозяин звонит мне как директору. В пятницу вечером я уехал далеко за город и связь отсутствовала. У агента, который вел сделку, оплата за телефон закончилась, абонент не доступен. Сразу паника. «Кинули. Обманули.» В понедельник у моего кабинета в 9.00 ждал участковый и покупатель. Только свозив их в БТИ и ускорив получение документов, покупатель успокоился.

При избытке доверия на рынке недвижимости должен быть кто-то (Минюст, Госконтроль, УДФР, МВД), кто будет сдерживать аферистов и мошенников и давать им по рукам, защищая одинокого пьющего, которого отселяют в никуда. При избытке доверия, вызванного жесткой системой власти, нужна защита потребителей. Да, за усиленную зарегулированность нужно платить, но платить нужно и за аферы. Пример, в сентябре этого года вскрылся факт, когда граждане пытались построить квартиры дешевле, без услуг агентства, остались и без денег и без квартир. Для Минска 200 обманутых дольщиков — это много. Даже при таком жестком регулировании отношений с недвижимостью проходят такие масштабные аферы. Что же будет, если эти сдерживающие механизмы отпустить? И кто будет отвечать, возможно, за тысячи обманутых?

Белорусы слишком толерантны и доверчивы. И это непаханое поле для мошенников и аферистов. Об этом открыто говорят наши клиенты — россияне.

Отменить лицензирование риэлтерской деятельности — это вернуться к 90-м гг., когда большая половина рекламных объявлений звучала так: «Продается дом в Боровлянах, цена договорная». А за фразой «цена договорная» скрывалась разница в 5−6 тысяч долларов США, которые получали черные маклеры. За меньшее вознаграждение они не работали.

За годы лицензирования и открытой гласной рекламы это «рвачество» вытиснилось. В риэлтерскую деятельность пришли новые сотрудники, которые не знают этих схем. Выросли агентства недвижимости, которые дорожат своей репутацией и своим именем. Отменив лицензирование, вся эта «грязь» всплывет как пена и под крышей агентств опять будут «разводы»: не дорожа ни именем, ни репутацией. Опять подорвется доверие к риэлтерам. А подрыв доверия к риэлтерству повлечет подрыв доверия и боязнь покупки недвижимости. Доверие упадет, рынок замрет.

Кроме того, отмена лицензирования инвестиций в недвижимость не привлечет. А бюджет недополучит налоги от недобросовестных посредников, которые будут проводить сделки «мимо агентства», так называемые «леваки», не платя налоги и оставляя своих клиентов без защиты агентства.

Даже сегодня при существующем жестком регулировании риэлтерской деятельности, в этой сфере существует много проблем, над которыми надо работать.

Лицензия — это забота государства о безопасности граждан при совершении сделок с недвижимостью. Это путь к стабильности и совершенствованию деятельности в сфере оказания риэлтерских услуг.